وکیل متخصص دعاوی ملکی

با توجه به گران شدن لحظه به لحظه قیمت مسکن و با عنایت به کم شدن قدرت اقتصادی مردم، پیش  ‌بینی می‌شود پیش خرید و پیش فروش خانه و آپارتمان با استقبال خوبی مواجه شود .این استقبال قطعاً با چالش‌های حقوقی هم مواجه خواهد شد. در این مقاله سعی می‌کنیم مهم‌ترین چالش‌های حقوقی پیش خرید و پیش فروش املاک را از قلم وکیل متخصص دعاوی ملکی بررسی کنیم.

به چه قراردادهایی قرارداد پیش فروش ساختمان گفته می‌شود ؟

وکیل متخصص دعاوی ملکی با اشاره به ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان توضیح می‌دهد که هر قراردادی، با هر عنوان که به موجب آن ،مالک رسمی زمین یا همان پیش فروشنده، متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر عنوان کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا بعد از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد یعنی پیش خریدار درآید، از نظر مقررات قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ ، قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب می‌شود . وکیل متخصص دعاوی ملکی این نکته را تذکر می‌دهد که مستاجرین  اراضی ، اعم از ملکی ، دولتی ، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا روی عین مستاجره را دارند هم می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش فروش ساختمان کنند.

در قرارداد پیش فروش ساختمان چه مواردی باید ذکر شود؟

در پاسخ به این سوال ، وکیل متخصص دعاوی ملکی ، با اشاره به ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان خاطرنشان می‌کند که در قرارداد پیش فروش این موارد حتماً باید ذکر شوند:

۱ . اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی.

۲ . پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک.

۳ . اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی ، تعداد اتاق‌ها ، شماره طبقه ، شماره واحد ، محل قرارگیری پارکینگ و انباری.

۴ . مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود ، مانند موقعیت کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا ، تعداد طبقات و کل واحدها ، نما ، نوع مصالح مصرفی ساختمان ، سیستم گرمایش و سرمایش ، قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت موثر است .

۵ . بها یا عوض در قراردادهای معوض ، تعداد اقساط و نحوه پرداخت .

۶ . شماره قبوض اقساطی برای بها ، تحویل و انتقال قطعی .

۷ . زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی .

۸ . تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای ، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله.

۹ . تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی .

۱۰ . معرفی داوران.

آیا قرارداد پیش فروش ساختمان باید از طریق تنظیم سند رسمی در دفترخانه‌های اسناد رسمی باید حتماً تنظیم و ثبت شود ؟

اگرچه ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان ، ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان را به صورت یک سند رسمی در دفترخانه‌ها ، الزامی دانسته و در ماده ۲۳ همان قانون ضمانت اجرایی یعنی مجازات حبس یا جزای نقدی را برای مستنکف در نظر گرفته ، اما در عمل قراردادهای پیش فروش ساختمان به صورت یک سند رسمی در دفترخانه‌ها قابلیت ثبت ندارند . چرا که هنوز در خیلی از شهرهای کشور، تهیه مقدمات صدور این سند رسمی فراهم نیست . برای مثال وکیل متخصص دعاوی ملکی به عدم صدور شناسنامه فنی برای واحدهای ساختمانی از طرف برخی شهرداری ها اشاره می‌کند .

البته وکیل متخصص دعاوی ملکی متذکر می‌شود که برای برون رفت از این معضل و مشکل ، یک راهکار حقوقی وجود دارد و آن اینکه دفترخانه اسناد رسمی می‌تواند ، قرارداد پیش فروش ساختمان را در قالب یک تعهدنامه رسمی ثبت کند . و البته همه موارد و جزئیاتی که پیشتر به آن اشاره شد را هم در آن سند بگنجاند.

اگر پیش فروشنده به تعهد خود مبنی بر اخذ بیمه‌نامه موضوع ماده ۹ قانون پیش فروش عمل نکند ، تکلیف پیش خریدار چیست ؟

وکیل متخصص دعاوی ملکی ابتدا توضیح می‌دهد که طبق ماده ۹ قانون مزبور ، پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه کند . چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود ، پیش فروشنده ضامن پرداخت ما به التفاوت خسارت وارد خواهد بود .

حال اگر پیش فروشنده به این تکلیف قانونی خود عمل نکند پیش خریدار با راهنمایی یا با وکالت وکیل متخصص دعاوی ملکی می تواند دعوی الزام به اخذ بیمه‌نامه موضوع ماده ۹ قانون پیش فروش ساختمان را در دادگاه اقامه کند و از دادگاه بخواهد تا پیش فروشنده را مجبور نماید که به تکلیف قانونی خود عمل کند . همچنین وکیل متخصص دعاوی ملکی تذکر می‌دهد اگر پیش فروشنده از انجام حکم دادگاه خودداری کرد ، پیش خریدار می‌تواند خودش نسبت به اخذ بیمه نامه اقدام کند و بعد ، هزینه‌های پرداختی را از پیش خریدار مطالبه نماید .

اگر بیمه نامه های موضوع ماده ۹ قانون پیش فروش ساختمان گرفته نشود و پیش خریدار هم جهت الزام پیش فروشنده دعوایی اقامه نکند ، تکلیف خسارت‌های احتمالی چه می‌شود ؟

در این خصوص وکیل متخصص دعاوی ملکی تذکر می‌دهد حتی اگر بیمه نامه مورد نظر گرفته نشود و دعوای الزام هم اقامه نگردد باز هم مسئولیت پیش فروشنده پابرجاست و در صورت ورود هرگونه خسارت او باید پاسخگو باشد و خسارات وارده را جبران کند.

اگر در یک قرارداد مشارکت در ساخت ، سازنده حق پیش فروش واحدهای خودش را تا پایان مدت قرارداد یا تا مدت معینی نداشته باشد اما اقدام به پیش فروش آن واحدها کند ، این تخلف چه آثاری در پی خواهد داشت؟

وکیل متخصص دعاوی ملکی در توضیح این شرایط خاطرنشان می‌کند که در بعضی از قراردادهای مشارکت در ساخت ضمن عقد شرط می‌شود که سازنده تا موعد مقرری ، حق پیش فروش واحدهای سهم خود را ندارد . اولین اثری که بر این تخلف بار می‌شود به وجود آمدن حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ، برای مالک ، به استناد خیار تخلف شرط است . چرا که سازنده از شرط ضمن عقد یا همان شرط عدم انتقال واحد‌ها تخلف کرده است .

وکیل متخصص دعاوی ملکی در ادامه تذکر می‌دهد چنانچه در قرارداد مشارکت در ساخت عدم انتقال ملک موضوع مشارکت توسط سازنده یا همان پیش فروشنده شرط شده باشد ، قرارداد پیش فروش هم قابل ابطال خواهد بود . چرا که اگر مالکِ قرارداد مشارکت ، به استناد خیار تخلف شرط ، قرارداد مشارکت را فسخ کند ، دیگر سازنده مالک هیچ واحدی نخواهد بود که بخواهد آن را پیش فروش کند .

اگر پیش خریدار پس از تحویل ملک متوجه شد ملک ، کسری مساحت دارد ، چه کاری می‌تواند انجام دهد؟

وکیل متخصص دعاوی ملکی با توضیح این مسئله پاسخ می‌دهد اگر مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد ، ما به التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد قابل محاسبه است . اما چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده در قرارداد باشد ، وکیل متخصص دعاوی ملکی تذکر می‌دهد که در اینجا پیش خریدار دو راه دارد: اول اینکه به خاطر کسری مساحت قرارداد را فسخ کند دوم اینکه می‌تواند تفاوت قیمت را بر پایه قیمت روز بنا و ملک ، و بر اساس نظر کارشناس از پیش فروشنده مطالبه کند.

همچنین وکیل متخصص دعاوی ملکی متذکر می‌شود همه موارد مربوط به مازاد یا کسری مساحت در ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان ذکر شده است.

مرجع صالح به رسیدگی به دعاوی و اختلافات ناشی از پیش فروش ساختمان کجاست؟

اگرچه طبق ماده ۲۰ قانون پیش فروش ، حل و فصل کلیه اختلافات ناشی از این قراردادها بر عهده هیئت داوری گذاشته شده اما وکیل متخصص دعاوی ملکی تذکر می‌دهد از آنجایی که تا امروز آیین نامه اجرایی ماده ۲۰ توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است ، در نتیجه رسیدگی به اختلافات ناشی از این قراردادها بر عهده دادگاه محل وقوع ملک است.

اگر پیش خریدار اقساط مربوط به ملک را در موعد مقرر پرداخت نکند تکلیف پیش فروشنده چیست؟

وکیل متخصص دعاوی ملکی ابتدا به شما توضیح می‌دهد که در پیش فروش آپارتمان ثمن قرارداد و ملک به صورت قسطی به پیش فروشنده پرداخت می‌شود . هرچند این موضوع باعث جذب خریداران یا همان پیش خریداران می‌شود اما از طرف دیگر نگرانی‌های جدی را برای پیش فروشنده به همراه خواهد داشت .

برای برطرف شدن این نگرانی‌ها ، طرفین قرارداد حتما باید برای تاخیر در پرداخت اقساط ، وجه التزام تعیین کنند . وکیل متخصص دعاوی ملکی متذکر می‌شود پیش فروشنده علاوه بر تعیین وجه التزام ، می تواند در قرارداد شرط کند که عدم پرداخت اقساط ، در موعد مقرر ، موجب ایجاد حق فسخ برای او می‌گردد .

چنانچه پیش فروشنده در انجام تعهدات قراردادی خود مرتکب تاخیر شود ، جریمه تاخیر در انجام تعهدات چگونه به پیش خریدار تعلق می‌گیرد؟

در توضیح این مطلب باید بدانید که قاعده کلی در تعهدات اینگونه است که اگر برای تاخیر در انجام تعهد  وجه التزامی مشخص شود متخلف از ایفای تعهد ، فقط باید همان مبلغ را پرداخت کند و دادگاه نمی‌تواند به کمتر یا بیشتر از مبلغ تعیین شده در قرارداد ، حکم دهد . وکیل متخصص دعاوی ملکی در توضیح بیشتر متذکر می‌شود که در خصوص قراردادهای پیش فروش ، قانون شرایط خاص و متفاوت را برقرار کرده و در واقع میزان خسارت تاخیر در اجرای تعهدات را قانون تعیین کرده و دو طرف نمی‌توانند به کمتر از آن توافق کنند . اما میزان خساراتی که پیش خریدار می تواند از پیش فروشنده مطالبه کند بدین شرح است :

۱ . در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش‌های اختصاصی مثل پارکینگ و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، پیش فروشنده باید معادل اجرت المثل ملک یا بخش تحویل نشده آن را تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار بپردازد . میزان اجرت المثل ملک را کارشناس تعیین می‌کند.

۲ . در صورتی که عدم انجام تعهدات مربوط به قسمت‌های مشاعی باشد ، پیش فروشنده باید خسارت روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده ، به میزان قدرالسهم پیش خریدار بپردازد .

۳.  اگر عدم انجام تعهد در قسمت‌های خدمات عمومی مثل خیابان ، فضای سبز ، مسجد ، مدرسه و امثال آنها باشد روزانه به میزان یک هزارم بهای روز تعهدات انجام نشده ، به میزان قدرالسهم پیش خریدار باید پرداخت شود .

۴. در صورتی که پیش فروشنده در تنظیم سند رسمی انتقال تاخیر کند باید روزانه به میزان یک هزارم مبلغ قرارداد به پیش خریدار پرداخت کند.

اما نکته ظریفی که وکیل متخصص دعاوی ملکی خاطرنشان می‌کند این است که در صورتی که در قرارداد ، برای تاخیر در انجام تعهدات مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق گردد ، آن مبالغ مندرج در قرارداد قابل مطالبه و دارای اعتبار است .

همانطور که ملاحظه فرمودید مباحث حقوقی مربوط به پیش خرید و پیش فروش املاک که تنها گوشه‌ای از میدان وسیع اختلافات و دعاوی حوزه املاک را تشکیل می‌دهند ، دارای جزئیات و پیچیدگی‌های بسیاری هستند . به همین دلیل موکداً توصیه می‌شود برای اخذ مشاوره یا اعطای وکالت ، جهت حفظ سرمایه‌های جبران ناپذیر خود در موضوعات مربوط به پیش فروش و پیش خرید ساختمان و حوزه املاک به وکیل با تجربه و وکیل متخصص دعاوی ملکی مراجعه کنید.

“طی این مرحله بی همرهی خضر مکن”