وکیل دعاوی ثبتی

اختلافات و دعاوی در خصوص ثبت اسناد املاک از آنجا اهمیت دارد که اصولاً ملک در جامعه ما سرمایه‌ای جایگزین ناپذیر است . همچنین قانون ثبت اسناد و املاک در ماده ۲۲ مقرر داشته دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده یا کسی که آن ملک به او منتقل شده و این انتقال هم در دفتر املاک به ثبت رسیده مالک خواهد شناخت . بنابراین بدیهی است که حول محور ثبت اسناد املاک، موضوعات حقوقی، اختلافات و دعاوی بسیاری شکل خواهند گرفت. چرا که بحث ثبت اسناد از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است و طبیعتاً گره گشایی از این نوع مشکلات حقوقی فقط به دست وکیل متخصص و وکیل دعاوی ثبتی برمی‌آید .

در یک تقسیم بندی کلی می‌توان دعاوی مربوط به ثبت اسناد املاک را به دو دسته حقوقی و کیفری تقسیم کرد.

وکیل دعاوی ثبتی برای توضیح دعاوی حقوقی مربوط به ثبت سند به موردی اشاره می‌کند که شخصی به عملیات ثبت معترض است. که اصطلاحاً با عنوان اعتراض به اصل شناخته می‌شود. در این مورد شخص ثالثی، به مالکیت متقاضی ثبت ملک معترض است و اصطلاحا به اصل عملیات ثبت معترض است. این شخص معترض، باید با دلایل و مدارک ثابت کند که متقاضی ثبت آن ملک، در واقع مالک ملک نیست و حق داشتن تقاضای ثبت رسمی آن ملک را ندارد. شخص معترض باید ظرف مهلت ۹۰ روز از تاریخ اولین آگهی نوبتی اعتراض خود را به اداره ثبت اسناد و املاک محل ارائه کند.

وکیل دعاوی ثبتی متذکر می‌شود که این اعتراض باعث توقف جریان ثبت ملک می‌شود.

در مورد دیگر وکیل دعاوی ثبتی به اعتراض به تحدید حدود اشاره می‌کند. بدین معنی که شخص معترض نسبت به اصل تقاضای ثبت اعتراض ندارد. اما نسبت به حد و حدودی که قرار است به ثبت برسد معترض است . چرا که ممکن است قسمتی از ملک او جزو ملک متقاضی ثبت، به حساب آمده باشد.

همچنین وکیل دعاوی ثبتی به این مورد هم اشاره می‌کند که در مواردی ممکن است هنگام درج مندرجات صورت مجلس، در تفکیک ملک، در خصوص مساحت ملک اشتباهی صورت گیرد که شخص معترض می تواند اعتراض خود را اعلام نماید‌‌.

لازم به ذکر است در اداره ثبت واحدی وجود دارد به نام واحد افراز ثبتی. وکیل دعاوی ثبتی این گونه توضیح می‌دهد هنگامی که یک ملک دارای چند مالک باشد و مالکین به صورت مشاعی مالک آن ملک باشند ، اگر بخواهند این ملک را بین خود تقسیم کنند، باید به واحد افراز ثبتی واقع در اداره ثبت مراجعه نمایند.

وکیل دعاوی ثبتی متذکر می‌شود این واحد در صورتی به تقاضای تقسیم ملک مشایی رسیدگی می‌کند که ملک دارای سند مالکیت رسمی برای مالکان مشاع باشد، یا اینکه پروسه ثبتی آن تمام شده باشد.

در خصوص ارائه درخواست افراز ملک مشاع، وکیل دعاوی ثبتی تذکر می‌دهد این درخواست از طرف هر کدام از شرکا قابل قبول است و حتماً نباید همه شریک‌ها با هم درخواست ارائه کنند.

وکیل دعاوی ثبتی متذکر می‌شود برای تقسیم ملک مشاع، توسط واحد افراز ثبتی، باید شرایطی وجود داشته باشد که با هم آنها را بررسی می‌کنیم:

اول) مال مورد افراز غیرمنقول باشد مثل زمین یا خانه.

دوم)مالکیت  آن ملک بین دو یا چند مالک به صورت مشاعی باشد.

سوم )پروسه ثبت ملک تمام شده باشد یا ملک دارای سند رسمی مالکیت باشد .

چهارم)مالکیت آن ملک ، متعارض نباشد. چون اگر در مالکیت اختلافی وجود داشته باشد ، دادگاه باید به این اختلاف رسیدگی کند و دیگر واحد افراز ثبتی صالح نیست.

پنجم) بین مالکین ملک مشاع شریک محجور وجود نداشته باشد که حکم حجرش صادر شده باشد، چرا که در این فرض هم دادگاه باید به مسئله رسیدگی کند .

ششم) برای ملکی که درخواست افراز و تقسیم آن به واحد افراز ثبتی ارائه شده سند مالکیت معارض وجود نداشته باشد .

هفتم) ملک قابل تقسیم و افراز باشد و انجام تقسیم و افراز به ضرر شرکا یا شخص ثالث یا خلاف قوانین و مقررات نباشد.

در صورتی که همه این شرایط مهیا باشد واحد افراز ثبتی تصمیم و دستور تقسیم و تفکیک ملک را صادر می‌کند . اما چنانچه بنا به دلایلی واحد افراز ثبتی درخواست افراز را رد کند، وکیل دعاوی ثبتی خاطرنشان می‌کند که می توان از این تصمیم در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک اعتراض خود را مطرح کرد . همچنین وکیل دعاوی ثبتی تذکر می‌دهد اگر دادگاه نظر واحد افراز ثبتی را تایید کند و این حکم قطعی شود ، مالکین مشاع فقط می توانند برای تقسیم ملک خود درخواست فروش آن ملک را به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم کنند.

همانطور که اشاره شد ممکن است حول محور ثبت اسناد ملکی، جرائمی هم صورت بگیرد که در قانون برای آنها مجازات تعیین شده است. وکیل دعاوی ثبتی این گونه توضیح می‌دهد که هرگونه عمل مجرمانه‌ای که در رابطه با اسناد و املاک توسط افراد صورت گیرد را اصطلاحا جرم ثبتی می‌گویند. ویژگی خاص جرم ثبتی در ارتباط مستقیم بودن آن با ثبت رسمی اسناد و املاک است.

وکیل دعاوی ثبتی برای نمونه به تقاضای ثبت ملک شخص ثالث اشاره می‌کند که در حکم کلاهبرداری است . با عنایت به ماده ۱۰۵ قانون ثبت اسناد و املاک( غیر از مورد ماده ۳۳ قانون ثبت که مربوط می‌شود به بیع شرط و امثال آن) اگر کسی تقاضای ثبت ملکی را ارائه کند که قبلاً آن ملک را به دیگری انتقال داده بوده یا با علم به این موضوع که به نحوی از انحا قانونی، از او نسبت به آن ملک ، سلب مالکیت شده ، کلاهبردار محسوب می‌شود.

وکیل دعاوی ثبتی متذکر می‌شود همچنین در صورتی که در موقع ارائه تقاضای ثبت، مالک بوده ولی در موقع ثبت ملک در دفتر ثبت املاک، مالک نبوده و موفق شود سند مالکیت بگیرد یا حتی سند مالکیت نگرفته باشد ، اما بعد از اخطار اداره ثبت حاضر به تصدیق حق مالک واقعی نباشد ، باز هم عمل او در حکم کلاهبرداری است .

همچنین وکیل دعاوی ثبتی به ماده ۱۱۷ قانون ثبت اشاره می‌کند که طبق آن اگر شخصی ملک یا مالی را بیشتر از یک بار معامله کند معامله معارض اتفاق افتاده و آن شخص کلاهبردار ثبتی است .

حکم کلاهبردار سبکی بودن طبق ماده ۱۰۹ قانون ثبت هم اتفاق می‌افتد ، هنگامی که شخصی نسبت به ملکی که در اختیار دیگری است تقاضای ثبت کند.

همچنین وکیل دعاوی ثبتی به ماده ۴۳ قانون ثبت نیز اشاره می‌کند که بر اساس آن اگر شخصی با مبایعه نامه و سند عادی ملکی را بفروشد اما از طرف دیگر تقاضای ثبت همان ملک را به نام خودش به اداره ثبت اسناد ارائه دهد تا سند رسمی اخذ کند، مرتکب جرم کتمان معامله ملکی که تقاضای ثبت آن شده ، شده است .

همانطور که ملاحظه می‌شود دعاوی و اختلافات ناشی از ثبت اسناد و املاک بسیار گسترده هستند و هر شاخه آن دارای پیچیدگی خاص خود است. بنابراین برای انتخاب بهترین و کوتاه‌ترین راه جهت حل مشکلات حقوقی در این زمینه‌ها ، باید با وکیل متخصص و با تجربه و وکیل دعاوی ثبتی مشورت کرد و برای حل مشکل به او وکالت داد .