این مقاله را برای دیگران ارسال کنید
Telegram
WhatsApp
قرارداد اجاره شاید در ظاهر یکی از سادهترین قراردادها باشد، اما در عمل پیچیدهترین روابط حقوقی را رقم میزند. همه چیز با اعتماد آغاز میشود؛ موجر ملکش را میسپارد و مستأجر وعده میدهد که اجاره را در موعد مقرر بپردازد. اما کافی است چند ماه اجاره پرداخت نشود تا رابطهای دوستانه به اختلافی حقوقی و گاه فرسایشی تبدیل شود.
در چنین شرایطی، نخستین پرسش موجر این است:
«آیا میتوانم ملکم را پس بگیرم؟»
پاسخ بستگی دارد به اینکه قرارداد شما مشمول قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است یا قانون سال ۱۳۷۶. این دو قانون مسیر و حتی نتیجه دعوی را بهکلی متفاوت میسازند.
برای تشخیص قانون حاکم باید به زمان تنظیم قرارداد و نوع ملک توجه کرد:
این تفاوت در ظاهر ساده، در عمل تعیین میکند که دعوی تخلیه چگونه، در کجا و با چه شرایطی باید اقامه شود.
در قانون قدیمی، حمایت قانونگذار بیشتر متوجه مستأجر است. این قانون در ماده ۱۴ مواردی را برشمرده که در صورت تحقق آنها، موجر میتواند تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد. یکی از این موارد، عدم پرداخت اجارهبها در موعد مقرر است.
به موجب بند ۹ همان ماده:
اگر مستأجر در زمان تعیینشده در اجارهنامه، یا ظرف ده روز از تاریخ مطالبه، اجارهبها را نپردازد و پس از ارسال اظهارنامه نیز ظرف ده روز دیگر اقدام به پرداخت نکند، موجر حق دارد از دادگاه تقاضای تخلیه کند.
بنابراین، ارسال اظهارنامه رسمی و مطالبه اجاره شرط اساسی برای طرح دعوی است. اگر موجر مستقیماً دادخواست دهد بدون اینکه قبلاً اظهارنامه فرستاده باشد، ممکن است دعویاش ناقص تلقی شود.
از آنجا که این دعاوی معمولاً مربوط به اماکن تجاری است، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی دارد. شوراهای حل اختلاف در این زمینه صلاحیتی ندارند.
دادگاهها زمانی حکم تخلیه صادر میکنند که تخلف مستأجر مسلم باشد. اگر او ادعا کند که اجاره را قبلاً پرداخت کرده یا موجر از دریافت آن خودداری کرده است، قاضی موضوع را بررسی و حتی ممکن است برای احراز واقعیت، کارشناس تعیین کند. اما وقتی مستأجر نتواند هیچ مدرکی ارائه دهد، حکم تخلیه صادر میشود.
دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره ۵۳۵ مورخ ۲۵ اردیبهشت ۱۳۶۹ اعلام کرده است که اگر مستأجر اجاره را در موعد مقرر نپردازد و پس از ارسال اظهارنامه نیز اقدام نکند، تخلف او قطعی است و حتی پرداخت بعدی اجاره مانع صدور حکم تخلیه نخواهد بود.
در قانون جدید، مسیر تخلیه بسیار کوتاهتر و سریعتر شده است. قانون ۱۳۷۶ بر مبنای سادهسازی روابط موجر و مستأجر تصویب شد تا نیازی به دادرسیهای طولانی نباشد.
مطابق ماده ۴ این قانون، هرگاه مستأجر در موعد مقرر اجارهبها را نپردازد، موجر میتواند از دادگاه یا شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، صدور دستور تخلیه را بخواهد.
اما برای اینکه بتوان از مزایای این قانون استفاده کرد، شرایطی لازم است:
در این قانون، بر خلاف قانون ۱۳۵۶، ارسال اظهارنامه الزامی نیست. به همین دلیل دعاوی تخلیه در قانون جدید معمولاً ظرف چند هفته به نتیجه میرسند.
مرجع صالح بستگی به ارزش اجاره و نوع ملک دارد:
به این ترتیب، دعوی تخلیه ممکن است در دو مرجع متفاوت بررسی شود و وکیل باید در تشخیص مرجع صالح دقت کند؛ زیرا اشتباه در انتخاب مرجع، موجب رد دادخواست خواهد شد.
برای طرح دعوی تخلیه به علت نپرداختن اجاره، موجر باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی دادخواست خود را ثبت کند. عنوان دعوی معمولاً چنین است:
«الزام خوانده به تخلیه عین مستأجره به دلیل عدم پرداخت اجارهبها»
این مقاله را در سایت محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری می خوانید.
پرداخت هزینه دادرسی نیز بر اساس بهای منطقهای ملک یا میزان اجاره انجام میشود.
در عمل، بسیاری از مستأجران برای جلوگیری از صدور حکم تخلیه دفاع میکنند. برخی از دفاعیات متداول عبارتاند از:
اگر مستأجر بتواند هر یک از این موارد را با مدرک ثابت کند، ممکن است دادگاه حکم به رد دعوی دهد. با این حال، در صورتی که مستأجر هیچ مدرک موثقی ارائه ندهد، حکم تخلیه قطعی خواهد بود.
زمانی که حکم تخلیه صادر شد، روند اجرا بستگی به قانونی دارد که قرارداد تحت آن قرار گرفته است.
در قانون ۱۳۷۶، تخلیه سریع و ساده انجام میشود. دستور تخلیه معمولاً ظرف سه روز پس از ابلاغ به مستأجر اجرا میگردد و در صورت مقاومت، نیروی انتظامی مأمور اجرای حکم میشود.
اما در قانون ۱۳۵۶، حکم تخلیه فقط پس از قطعیت رأی و صدور اجراییه انجام میگیرد و مستأجر تا آن زمان در ملک باقی میماند. بنابراین در دعاوی تابع قانون قدیم، روند تخلیه طولانیتر است.
میتوان گفت قانون سال ۱۳۵۶ بیش از اندازه جانب مستأجر را گرفته است. مستأجر در آن قانون حتی پس از چند ماه تأخیر در پرداخت اجاره، فرصتهایی برای جبران دارد. موجر باید اظهارنامه بفرستد، صبر کند و تازه پس از چند مرحله میتواند دادخواست دهد.
در مقابل، قانون ۱۳۷۶ با هدف تعادلبخشی میان حقوق دو طرف وضع شد. در این قانون، اگر مستأجر اجارهبها را نپردازد، موجر بدون تشریفات پیچیده و تنها با استناد به قرارداد کتبی میتواند تقاضای تخلیه کند. شرط اساسی در این قانون کتبی بودن اجارهنامه و امضای دو شاهد است.
به بیان ساده، در قانون قدیم حمایت بیشتر از مستأجر و در قانون جدید، حمایت متعادل از هر دو طرف دیده میشود.
۱. اگر اجارهنامه رسمی در دفترخانه تنظیم شده باشد، موجر میتواند بدون نیاز به دادگاه، از طریق اداره ثبت اسناد تخلیه ملک را بخواهد.
۲. چنانچه اجارهنامه عادی و بدون امضای شهود باشد، مشمول قانون ۱۳۷۶ نیست و موجر باید طبق قواعد کلی قانون مدنی اقدام کند.
۳. اگر مستأجر در جلسه اول دادرسی اجارهبهای معوقه را پرداخت کند، در قانون ۱۳۷۶ این پرداخت تأثیری بر تخلف او ندارد و دادگاه حکم تخلیه صادر میکند.
۴. اگر مستأجر مدعی پرداخت اجاره به نماینده موجر باشد، باید ثابت کند نماینده مجاز به دریافت اجاره بوده است.
رأی وحدت رویه شماره ۶۸۱ مورخ ۲۵ فروردین ۱۳۸۳ دیوان عالی کشور تصریح دارد:
اگر قرارداد اجاره فاقد امضای دو شاهد باشد، مشمول قانون ۱۳۷۶ نیست و روابط طرفین تابع قانون مدنی خواهد بود. در نتیجه، موجر نمیتواند درخواست تخلیه فوری بدهد و باید دعوی تخلیه عادی طرح کند.
نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه به شماره ۷/۹۲/۲۷۶۶ نیز بیان میکند:
در صورتی که مستأجر پس از اقامه دعوی تخلیه اقدام به پرداخت اجارهبهای معوقه کند، این پرداخت مانع از ادامه رسیدگی و صدور حکم تخلیه نیست؛ زیرا تخلف از موعد، تحقق یافته است.
در سالهای اخیر و بهویژه در دوران کرونا، بسیاری از مستأجران به دلیل تعطیلی کسبوکار یا مشکلات مالی از پرداخت اجاره خودداری کردند. با این حال، رویه دادگاهها نشان داد که مشکلات اقتصادی بهتنهایی عذر موجه برای عدم پرداخت اجاره محسوب نمیشود؛ مگر آنکه در قرارداد پیشبینی خاصی شده باشد. بنابراین، تنها شرط قراردادی میتواند موجر را از طرح دعوی یا مستأجر را از تخلیه محافظت کند.
به تجربه میگویم که بیشترین اشتباه موجران در همان روز عقد قرارداد رخ میدهد. اگر از همان ابتدا قرارداد را دقیق و بر اساس قانون تنظیم کنید، احتمالاً هرگز نیازی به طرح دعوی نخواهید داشت.
دعوای تخلیه به علت نپرداختن اجاره از رایجترین پروندههای ملکی در کشور است. با وجود تفاوتهای دو قانون ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶، در هر دو حالت اصل موضوع روشن است: اگر مستأجر اجاره را نپردازد، موجر حق دارد تخلیه را بخواهد.
شما در وبسایت وکیل پایه یک دادگستری محمدرضا محمدحسینی هستید.
در قانون قدیم، راه طولانیتر اما قابل پیشبینی است؛ در قانون جدید، مسیر سریعتر اما منوط به تنظیم صحیح قرارداد است. تجربه نشان داده که بیدقتی در تنظیم اجارهنامه، پرهزینهتر از هر اختلاف دیگری است. بنابراین، هوشمندانهترین کار، مشاوره با وکیل متخصص پیش از عقد قرارداد است.
خواهان: علی احمدی (موجر)
خوانده: رضا موسوی (مستأجر)
خواسته: الزام خوانده به تخلیه عین مستأجره به دلیل عدم پرداخت اجارهبها
شرح دادخواست:
احتراماً، اینجانب علی احمدی مالک ششدانگ یک واحد آپارتمان واقع در تهران، خیابان… میباشم. برابر اجارهنامه عادی مورخ ۱۴۰۲/۰۱/۰۱، خوانده محترم آقای رضا موسوی ملک مزبور را برای مدت یک سال از تاریخ فوق با اجاره ماهیانه ده میلیون تومان اجاره کرده است. مطابق مفاد قرارداد، مستأجر موظف بوده اجاره هر ماه را تا پنجم همان ماه به حساب موجر واریز کند. با وجود گذشت بیش از سه ماه از سررسید اجاره، هیچ مبلغی پرداخت نشده است.
با توجه به اینکه قرارداد اجاره کتبی و دارای امضای دو شاهد است و تخلف خوانده در پرداخت اجارهبها محرز میباشد، تقاضای صدور حکم بر تخلیه فوری عین مستأجره به استناد ماده ۴ قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و همچنین مطالبه اجارهبهای معوقه تا زمان تخلیه مورد استدعاست.
ضمائم: تصویر اجارهنامه، کپی سند مالکیت، کارت ملی، پرینت حساب بانکی
با تجدید احترام
خواهان
این مقاله را برای دیگران ارسال کنید
سایر مطالب این نویسنده
محمدرضا محمدحسینی
وکیل پایه یک دادگستری
ارائه خدمات تخصصی حقوقی در حوزه املاک
