این مقاله را برای دیگران ارسال کنید
Telegram
WhatsApp
خرید ملک قولنامهای چه خطراتی دارد و قبل از معامله چگونه باید ریسک آن را بررسی کنیم؟
خرید یک ملک قولنامهای ممکن است در نگاه اول بسیار وسوسهکننده باشد. معمولاً قیمت چنین ملکی از ملکی مشابه که سند رسمی و تکبرگ دارد پایینتر است و همین اختلاف قیمت میتواند خریدار را به این فکر بیندازد که:
«اگر ملک را ارزانتر بخرم و بعداً سندش را بگیرم، چرا این فرصت را از دست بدهم؟»
اما در معاملات ملکی، ارزانتر بودن همیشه به معنای سود بیشتر نیست.
گاهی مبلغی که در ابتدا به عنوان تخفیف دریافت میکنید، در واقع بهای ریسکی است که به همراه ملک خریداری میکنید.
موضوع خرید ملک قولنامهای نیز دقیقاً از همین جنس است.
ممکن است یک ملک سالها در تصرف یک شخص باشد، چندین قولنامه پشت سر هم برای آن تنظیم شده باشد، حتی ساختمان ساخته شده و مورد استفاده قرار گرفته باشد، اما وضعیت مالکیت رسمی آن همچنان روشن نباشد.
در چنین شرایطی سؤال اصلی نباید فقط این باشد که:
«قولنامه معتبر است یا نه؟»
بلکه باید پرسید:
«فروشنده چه حقی نسبت به ملک دارد، زنجیره انتقال چگونه شکل گرفته، آیا امکان رسمی کردن مالکیت وجود دارد و قانون جدید چه اثری بر این معامله میگذارد؟»
این پرسشها در سال ۱۴۰۵ اهمیت بسیار بیشتری پیدا کردهاند.
شما در سایت محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری هستید.
ملک قولنامهای دقیقاً به چه ملکی گفته میشود؟
در عرف بازار، وقتی از «ملک قولنامهای» صحبت میکنیم معمولاً منظور ملکی است که سند مالکیت رسمی به نام شخصی که آن را به شما میفروشد وجود ندارد و رابطه خریدار و فروشنده بر اساس یک یا چند سند عادی مانند قولنامه یا مبایعهنامه شکل گرفته است.
البته همه املاک قولنامهای وضعیت یکسانی ندارند.
مثلاً ممکن است:
بنابراین گفتن اینکه «این ملک قولنامهای است» بهتنهایی اطلاعات کافی در اختیار خریدار قرار نمیدهد.
اولین کار، کشف علت قولنامهای بودن ملک است.
آیا خرید ملک قولنامهای ممنوع است؟
نمیتوان به صورت مطلق گفت خرید هر ملک قولنامهای ممنوع یا باطل است.
اما شرایط حقوقی معاملات اموال غیرمنقول در حال تغییر جدی است.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در سال ۱۴۰۳ ابلاغ شد، مسیر معاملات ملکی را به سمت ثبت رسمی سوق داده است.
ماده ۱ این قانون مقرر کرده است که پس از گذشت یک سال از راهاندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده ۱۰، اعمال حقوقی مشخصی که موضوع یا نتیجه آنها انتقال مالکیت یا برخی حقوق مربوط به اموال غیرمنقول است، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند.
برای عدم ثبت نیز ضمانت اجرای بسیار مهمی پیشبینی شده است؛ از جمله اینکه دعاوی و ادله مربوط به اعمال حقوقی ثبتنشده در حدود مقرر قانونی، در مراجع قضایی، شبهقضایی و داوری قابل استماع نخواهد بود.
بنابراین در سال ۱۴۰۵ دیگر نمیتوان با همان نگاه قدیمی به معامله ملک قولنامهای نگاه کرد.
چرا سال ۱۴۰۵ برای ملک قولنامهای اهمیت ویژهای دارد؟
یک اتفاق مهم در سال جاری رخ داده است.
سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده ۱۰ قانون الزام، از اول خرداد ۱۴۰۵ به صورت رسمی راهاندازی شده است.
البته اجرای سامانه از ابتدا شامل تمام املاک کشور به یک شکل نیست.
بر اساس اعلان مربوط به راهاندازی رسمی سامانه، برای املاکی که در فاصله اول فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ سند رسمی حدنگار برای آنها صادر شده، تاریخ راهاندازی رسمی اول خرداد ۱۴۰۵ اعلام شده است. درباره اسنادی که پس از این تاریخ صادر میشوند نیز زمان شمول سامانه مطابق مقررات اعلام شده است.
این تحول برای کسانی که ملک قولنامهای یا دارای سند عادی دارند بسیار مهم است.
چرا؟
زیرا قانون برای ساماندهی ادعاهای غیررسمی گذشته، مسیر مشخصی ایجاد کرده است.
اگر ملکی قولنامهای است، اولین سؤال درباره آن چیست؟
به نظر من مهمترین سؤال این است:
«سند رسمی ملک به نام چه کسی است؟»
این سؤال ساده، گاهی مسیر کل معامله را تغییر میدهد.
فرض کنید فروشنده میگوید:
«این ملک را از پدرم خریدهام و چند سال است در اختیار من است.»
این جمله به تنهایی برای خریدار کافی نیست.
باید مشخص شود:
پدر فروشنده مالک رسمی بوده است یا خیر؟
اگر مالک رسمی بوده، فروشنده چگونه ملک را از او گرفته است؟
اگر پدر فوت کرده، آیا انحصار وراثت و انتقال سهم ورثه انجام شده است؟
اگر ملک از شخص دیگری خریداری شده، زنجیره انتقال چگونه است؟
در واقع باید بتوانیم مسیر انتقال ملک را از مالک رسمی تا فروشنده فعلی دنبال کنیم.
هرچه این زنجیره طولانیتر و مبهمتر باشد، ریسک معامله افزایش پیدا میکند.
خطر اول؛ فروشنده مالک رسمی نیست
این یکی از مهمترین خطرات خرید ملک قولنامهای است.
ممکن است شخصی سالها ملک را در اختیار داشته باشد، اما مالک رسمی آن نباشد.
در چنین وضعیتی، خریدار باید ابتدا رابطه حقوقی فروشنده با مالک رسمی را مشخص کند.
گاهی فروشنده میتواند بر اساس اسناد و قراردادهای موجود، حقوق قابل توجهی نسبت به ملک داشته باشد؛ اما این موضوع با مالک رسمی بودن یکسان نیست.
به همین دلیل عبارتهایی مانند:
جای استعلام و بررسی حقوقی را نمیگیرد.
تصرف، سابقه طولانی و قولنامه، هرکدام ممکن است در یک پرونده ارزش حقوقی داشته باشند؛ اما هیچکدام را نباید بدون بررسی، معادل سند رسمی دانست.
خطر دوم؛ زنجیره قولنامهها ناقص است
گاهی یک ملک در طول سالها چند بار با اسناد عادی منتقل شده است.
مثلاً:
مالک رسمی ← خریدار اول ← خریدار دوم ← خریدار سوم
و شخصی که امروز ملک را به شما میفروشد، در واقع خریدار سوم یا چهارم است.
در چنین معاملهای باید تمام حلقههای انتقال بررسی شود.
اگر یکی از این حلقهها مشکل داشته باشد، ممکن است در آینده با ادعا یا دعوای شخصی مواجه شوید که در ظاهر هیچ ارتباطی با شما ندارد، اما ادعا میکند حق او نسبت به ملک از بین نرفته است.
پس در معامله ملک قولنامهای:
فقط قولنامه فروشنده به شما را نبینید؛ زنجیره قبل از آن را هم بررسی کنید.
خطر سوم؛ فروشنده فقط بخشی از ملک را مالک است
این مشکل بهخصوص در املاک موروثی و املاک مشاع زیاد دیده میشود.
ممکن است فروشنده بگوید:
«این خانه مال من است.»
اما بعد مشخص شود که ملک متعلق به چند وارث یا چند شریک است.
اگر فروشنده فقط مالک بخشی از ملک باشد، معامله تمام ملک با یک امضا قابل توجیه نیست.
در املاک مشاع نیز باید دقیقاً مشخص شود که فروشنده چه سهمی دارد و موضوع معامله چیست.
این مسئله زمانی حساستر میشود که ملک هنوز سند رسمی مستقلی نداشته باشد.
خطر چهارم؛ امکان گرفتن سند رسمی وجود ندارد
یکی از اشتباهات رایج خریداران این است که تصور میکنند:
«بعداً سند میگیریم.»
اما «بعداً» ممکن است سالها طول بکشد یا حتی اساساً امکان اخذ سند به شکل مورد تصور خریدار وجود نداشته باشد.
مثلاً ممکن است ملک با مشکلاتی در زمینه:
مواجه باشد.
بنابراین قبل از خرید ملک قولنامهای باید یک سؤال جدی مطرح شود:
«مسیر قانونی رسیدن از وضعیت فعلی به سند رسمی چیست؟»
اگر فروشنده پاسخ روشنی ندارد، خریدار باید بسیار محتاط باشد.
خطر پنجم؛ ملک ممکن است در رهن یا بازداشت باشد
این موضوع فقط مختص املاک سنددار نیست.
در مورد هر ملکی باید وضعیت حقوقی آن بررسی شود.
ممکن است فروشنده برای اثبات مالکیت خود مجموعهای از اسناد عادی ارائه کند، اما ملک در سوابق رسمی دارای وضعیت خاصی باشد.
اگر ملک دارای سند رسمی است، بررسی وضعیت ثبتی آن اهمیت اساسی دارد.
اگر ملک فاقد سند رسمی است نیز باید علت این وضعیت و سابقه ملک بررسی شود.
هیچگاه صرفاً به گفته فروشنده درباره آزاد بودن ملک اکتفا نکنید.
خطر ششم؛ فروش ملک به چند نفر
یکی از نگرانیهای جدی در معاملات عادی، امکان شکلگیری معاملات متعارض یا ادعاهای متعدد نسبت به یک ملک است.
وقتی معاملات خارج از ساختار رسمی انجام میشوند، امکان ایجاد اختلاف درباره تاریخ معامله، مالکیت، حدود ملک و تقدم و تأخر قراردادها بیشتر میشود.
این همان مشکلی است که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اساساً تلاش دارد با تقویت ثبت رسمی و کاهش اتکا به اسناد غیررسمی، آن را کاهش دهد.
به همین دلیل، در سال ۱۴۰۵ خرید ملک قولنامهای بدون بررسی وضعیت رسمی آن، تصمیمی پرریسکتر از گذشته است.
آیا قیمت پایینتر ملک قولنامهای ارزش ریسک را دارد؟
گاهی بله؛ اما نه همیشه.
اگر اختلاف قیمت یک ملک قولنامهای با ملک مشابه دارای سند رسمی بسیار زیاد باشد، ممکن است معامله از نظر اقتصادی جذاب به نظر برسد.
اما خریدار باید هزینه و ریسک تبدیل وضعیت ملک به سند رسمی را نیز در محاسبات خود وارد کند.
فرض کنید ملکی را ۳۰ درصد ارزانتر میخرید.
اما بعد مشخص میشود که:
در این شرایط، آن ۳۰ درصد تخفیف ممکن است اصلاً تخفیف واقعی نباشد.
در خرید ملک، قیمت پایین باید ابتدا توضیح داده شود؛ سپس درباره خرید تصمیم بگیریم.
این مطلب را در سایت محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری می خوانید.
برای خرید ملک قولنامهای چه مدارکی را ببینیم؟
قبل از پرداخت مبلغ قابل توجه، باید حداقل مدارک و مستندات مربوط به ملک و زنجیره انتقال بررسی شود.
از جمله:
۱. سند رسمی مالک یا سند مادر
اگر وجود دارد.
۲. تمام قراردادهای انتقال قبلی
نه فقط آخرین قولنامه.
۳. مدارک هویتی فروشنده
برای تطبیق مشخصات با اسناد.
۴. مدارک مربوط به ارث
اگر فروشنده ملک را از طریق ارث به دست آورده است.
۵. وکالتنامه
اگر فروشنده وکیل مالک است.
۶. مدارک مربوط به وضعیت ثبتی ملک
برای روشن شدن وضعیت رسمی آن.
۷. مدارک مربوط به بنا
مانند مدارک شهرداری، پایان کار یا سایر مدارک مرتبط، حسب مورد.
۸. سوابق پرداخت و تحویل
در صورت وجود، برای بررسی زنجیره معاملات.
این فهرست به معنی آن نیست که تمام مدارک در همه پروندهها یکسان است؛ بلکه باید با توجه به وضعیت خاص ملک، مدارک لازم تعیین شود.
آیا قولنامه به تنهایی مالکیت را ثابت میکند؟
پاسخ این سؤال نیازمند بررسی موردی است و نمیتوان برای همه املاک یک پاسخ یکسان داد.
از طرف دیگر، پس از اجرای قانون الزام، نمیتوان بدون توجه به مقررات جدید درباره آثار اسناد عادی صحبت کرد.
ماده ۱۰ قانون دقیقاً با هدف ساماندهی ادعاهای ناشی از اسناد غیررسمی ایجاد شده است. مطابق این ماده، سازمان ثبت باید سامانهای برای ثبت ادعاهای مربوط به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و حق ارتفاق نسبت به اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آنها ایجاد کند؛ مشروط بر اینکه این حقوق پیش از راهاندازی سامانه ایجاد شده و فاقد سند رسمی باشند.
بنابراین در سال ۱۴۰۵ پاسخ به سؤال «قولنامه دارم، پس مالک هستم؟» بدون بررسی وضعیت ملک و تاریخ و شرایط معامله، پاسخ حقوقی دقیقی نیست.
سامانه ماده ۱۰ چه کمکی به صاحبان املاک قولنامهای میکند؟
سامانه موضوع ماده ۱۰ با عنوان ساماندهی اسناد غیررسمی ایجاد شده است.
هدف آن این است که ادعاهای مربوط به حقوق غیررسمی نسبت به املاک در یک بستر رسمی ثبت و ساماندهی شود.
در مرحله نخست اجرای رسمی سامانه، املاکی که در بازه زمانی اعلامشده سند حدنگار دریافت کردهاند، مشمول فرآیند مربوط شدهاند. همچنین سازمان ثبت اعلام کرده است که اشخاص دارای ادعا نسبت به عین ملک، منافع بیش از دو سال یا حقوق ارتفاقی، در شرایط مقرر باید ادعای خود را ثبت کنند.
اما یک نکته بسیار مهم:
ثبت ادعا در سامانه به معنای صدور خودکار سند مالکیت نیست.
سامانه قرار نیست صرفاً با بارگذاری یک قولنامه، مالکیت شخص را قطعی و سند را به نام او صادر کند.
ادعا باید در چارچوب قانونی پیگیری و تعیین تکلیف شود.
این نکته را باید به خریداران املاک قولنامهای گوشزد کرد تا تصور نکنند ورود اطلاعات در سامانه، جایگزین تمام مراحل قانونی تثبیت مالکیت است.
پس بالاخره ملک قولنامهای بخریم یا نه؟
پاسخ من این است:
«قولنامهای بودن ملک به تنهایی دلیل کافی برای رد معامله نیست؛ اما بدون بررسی دقیق هم نباید چنین ملکی را خرید.»
ممکن است یک ملک قولنامهای پروندهای کاملاً قابل حل و مسیر مشخصی برای اخذ سند داشته باشد.
در مقابل، ممکن است ملکی با قیمت بسیار جذاب، گرفتار زنجیرهای از مشکلات حقوقی باشد که سالها خریدار را درگیر کند.
بنابراین بهتر است به جای یک پاسخ صفر و صدی، معامله را بر اساس سطح ریسک ارزیابی کنیم.
چه زمانی خرید ملک قولنامهای میتواند منطقی باشد؟
به طور کلی، اگر پس از بررسی مشخص شود که:
میتوان درباره معامله تصمیم گرفت.
اما اگر فروشنده از ارائه اسناد قبلی خودداری کند، درباره مالک رسمی پاسخ روشنی نداشته باشد یا دائماً بگوید:
«نگران نباش، همه اینجا من را میشناسند»
این جمله باید برای خریدار علامت هشدار باشد.
چه زمانی بهتر است ملک قولنامهای را نخریم؟
اگر مشخص شود که:
بهتر است معامله متوقف شود تا وضعیت حقوقی روشن شود.
در چنین شرایطی، ارزان بودن ملک نباید خریدار را از بررسی حقوقی منصرف کند.
یک اشتباه مهم در خرید ملک قولنامهای
بعضی خریداران ابتدا قیمت را قطعی میکنند، بیعانه میدهند و بعد تازه به فکر بررسی حقوقی ملک میافتند.
این ترتیب کاملاً معکوس است.
بهتر است مسیر چنین باشد:
بررسی ملک ← بررسی مالکیت ← بررسی اسناد ← بررسی امکان انتقال رسمی ← بررسی قرارداد ← سپس پرداخت و معامله
نه اینکه:
پیدا کردن ملک ← پرداخت بیعانه ← امضای قولنامه ← بعداً بررسی کنیم چه مشکلی دارد!
در معاملهای که ارزش مالی آن معمولاً بسیار زیاد است، چند ساعت یا چند روز بررسی حقوقی میتواند از سالها اختلاف جلوگیری کند.
بالاخره ملک قولنامهای بخریم یا نه ؟
در سال ۱۴۰۵ پاسخ به این سؤال بیش از گذشته به جزئیات پرونده بستگی دارد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مسیر معاملات ملکی را به سمت ثبت رسمی سوق داده و با راهاندازی رسمی سامانه موضوع ماده ۱۰ از اول خرداد ۱۴۰۵، ساماندهی اسناد و ادعاهای غیررسمی نیز وارد مرحله اجرایی شده است.
بنابراین اگر امروز قصد خرید یک ملک قولنامهای دارید، نباید فقط به این فکر کنید که:
«قولنامه دارم و ملک را هم تحویل میگیرم.»
باید چند سؤال مهمتر را پاسخ دهید:
فروشنده واقعاً چه حقی دارد؟
مالک رسمی ملک چه کسی است؟
زنجیره انتقال از مالک رسمی تا فروشنده فعلی کامل است؟
آیا ملک قابلیت انتقال رسمی دارد؟
آیا ادعای شما در چارچوب مقررات جدید باید در سامانه موضوع ماده ۱۰ ثبت شود؟
و مهمتر از همه:
اگر فردا با یک معارض یا مشکل ثبتی مواجه شدم، ابزار حقوقی مؤثری برای دفاع از معاملهام دارم؟
اگر پاسخ این پرسشها روشن نیست، پایین بودن قیمت ملک نباید شما را عجول کند.
در معاملات ملکی، ارزان خریدن زمانی ارزشمند است که بدانیم دقیقاً چه چیزی خریدهایم.
پرسشهای متداول درباره خرید ملک قولنامهای
آیا خرید ملک قولنامهای در سال ۱۴۰۵ ممنوع است؟
نمیتوان چنین حکم کلیای صادر کرد. وضعیت حقوقی معامله به نوع ملک، وضعیت مالکیت، تاریخ معامله و مقررات حاکم بستگی دارد. با اجرای قانون الزام، ثبت رسمی اعمال حقوقی مشمول اهمیت بسیار بیشتری پیدا کرده است.
آیا ملک قولنامهای حتماً مشکل حقوقی دارد؟
خیر. قولنامهای بودن به خودی خود ثابت نمیکند که ملک مشکلدار است. اما نبود سند رسمی به نام فروشنده، ضرورت بررسی زنجیره انتقال و وضعیت ثبتی را بیشتر میکند.
مهمترین خطر خرید ملک قولنامهای چیست؟
مهمترین خطر این است که خریدار تصور کند فروشنده مالک قطعی ملک است، در حالی که رابطه او با مالک رسمی یا وضعیت ثبتی ملک به درستی بررسی نشده است.
آیا قولنامه قدیمی را باید در سامانه ماده ۱۰ ثبت کرد؟
اگر شخص نسبت به ملک دارای حق یا ادعای مشمول ماده ۱۰ باشد، باید شرایط شمول سامانه و مهلتهای قانونی بررسی شود. اجرای سامانه نیز مرحلهبندی شده و برای همه املاک از یک تاریخ واحد آغاز نشده است.
آیا ثبت ادعا در سامانه ماده ۱۰ یعنی سند ملک خودبهخود به نام من میشود؟
خیر. ثبت ادعا به معنای صدور خودکار سند مالکیت نیست و تعیین تکلیف ادعا باید مطابق فرآیندهای قانونی انجام شود.
آیا میتوان ملک قولنامهای را به شخص دیگری فروخت؟
پاسخ به این سؤال به وضعیت حقوقی ملک، حق فروشنده و مقررات حاکم بر معامله بستگی دارد. بهخصوص در شرایط اجرای قانون الزام، نباید معاملات جدید املاک را صرفاً بر اساس رویههای قدیمی انجام داد.
آیا قبل از خرید ملک قولنامهای باید وکیل آن را بررسی کند؟
از نظر عملی، در معاملهای که سند رسمی به نام فروشنده نیست، بررسی حقوقی پیش از پرداخت وجه میتواند بسیار مهم باشد؛ زیرا بسیاری از مشکلاتی که بعداً در قالب دعوای ملکی ظاهر میشوند، با بررسی اسناد و زنجیره انتقال در ابتدای معامله قابل شناسایی هستند.
این مقاله را برای دیگران ارسال کنید
سایر مطالب این نویسنده
محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری ارائه خدمات تخصصی حقوقی در حوزه املاک
تمامی حقوق مادی معنوی سایت متعلق به آقای محمدرضا محمدحسینی میباشد.
