مشارکت در ساخت و فورس ماژور ؛ آیا تأخیر شهرداری و ادارات، عذر موجه محسوب می‌شود؟

مشارکت در ساخت و فورس ماژور؛ آیا تأخیر ادارات موجب معافیت از خسارت است؟

در قراردادهای مشارکت در ساخت، زمان یکی از مهم‌ترین عناصر قرارداد است. مالک معمولاً انتظار دارد در موعد مشخصی ملک جدید تحویل شود و سازنده نیز متعهد می‌شود مراحل مختلف پروژه، از اخذ مجوزها و تخریب و احداث ساختمان تا اخذ پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و تنظیم اسناد را در مهلت‌های تعیین‌شده انجام دهد.

اما اجرای یک پروژه ساختمانی همیشه در اختیار کامل مالک و سازنده نیست. گاهی صدور پروانه ساختمانی با تأخیر مواجه می‌شود، شهرداری پایان کار را در موعد مقرر صادر نمی‌کند، اداره ثبت برای تفکیک یا صدور سند با تأخیر اقدام می‌کند یا دستگاه دیگری انجام یک اقدام اداری را به تعویق می‌اندازد.

اینجاست که یک سؤال مهم مطرح می‌شود:

آیا هر تأخیر اداری را می‌توان فورس ماژور یا قوه قاهره دانست و به استناد آن از پرداخت وجه التزام و خسارت تأخیر فرار کرد؟

پاسخ منفی است.

شما در سایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری هستید.

صرف اینکه یک اداره یا شهرداری در انجام وظیفه خود تأخیر کرده باشد، به‌تنهایی برای تحقق فورس ماژور کافی نیست. باید بررسی شود که این تأخیر چه اثری بر تعهد قراردادی داشته، آیا قابل پیش‌بینی و اجتناب بوده، آیا متعهد تمام اقدامات متعارف خود را انجام داده و آیا واقعاً بدون این اقدام اداری، اجرای تعهد در موعد مقرر غیرممکن بوده است یا خیر.

فورس ماژور در حقوق ایران چیست؟

قانون مدنی اصطلاح «فورس ماژور» را به صورت مستقل تعریف نکرده است، اما مبنای قانونی قوه قاهره را می‌توان به‌ویژه در مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ قانون مدنی مشاهده کرد.

مطابق ماده ۲۲۷:

«متخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تأدیه خسارت می‌شود که نتواند ثابت نماید که عدم انجام به واسطه علت خارجی بوده است که نمی‌توان مربوط به او نمود.»

همچنین ماده ۲۲۹ قانون مدنی مقرر می‌کند:

«اگر متعهد به واسطه حادثه که دفع آن خارج از حیطه اقتدار اوست نتواند از عهده تعهد خود برآید محکوم به تأدیه خسارت نخواهد بود.»

بنابراین در تحلیل فورس ماژور باید دست‌کم سه موضوع مورد توجه قرار گیرد:

نخست، خارجی بودن علت عدم انجام تعهد؛

دوم، خارج بودن حادثه از حیطه اقتدار متعهد؛

سوم، وجود رابطه مستقیم میان حادثه و عدم امکان انجام تعهد.

در عمل، ویژگی‌هایی مانند غیرقابل پیش‌بینی بودن و غیرقابل اجتناب بودن حادثه نیز در تشخیص قوه قاهره اهمیت پیدا می‌کنند؛ به‌خصوص هنگامی که این ویژگی‌ها در قرارداد نیز به صراحت مورد توافق طرفین قرار گرفته باشند.

آیا هر مانع اداری فورس ماژور است؟

خیر.

این شاید مهم‌ترین نکته در قراردادهای مشارکت در ساخت باشد.

گاهی سازنده برای دریافت پروانه ساختمانی اقدام کرده، تمام مدارک را ارائه داده، عوارض لازم را پرداخت کرده و هیچ نقصی در پرونده وجود ندارد، اما به دلیل یک تصمیم یا مانع خارج از اختیار او، صدور مجوز برای مدت نامتعارفی متوقف می‌شود.

این وضعیت با حالتی که سازنده اساساً پرونده را دیر تشکیل داده، مدارک ناقص تحویل داده، عوارض را به موقع پرداخت نکرده یا در پاسخ به اخطارهای شهرداری تأخیر داشته است، کاملاً متفاوت است.

در حالت دوم، نمی‌توان به سادگی تأخیر ایجادشده را به شهرداری نسبت داد و آن را فورس ماژور نامید.

به بیان ساده:

تأخیر اداره زمانی می‌تواند در مسئولیت قراردادی سازنده اثرگذار باشد که خود تأخیر اداری، خارج از کنترل متعهد بوده و مانع واقعی و مؤثر در اجرای تعهد ایجاد کرده باشد؛ نه اینکه متعهد از یک روند عادی اداری که بخشی از فرآیند اجرای پروژه بوده، غافل شده باشد.

مشارکت در ساخت و مسئولیت سازنده برای اخذ مجوزها

یکی از مهم‌ترین اشتباهات در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت، استفاده از عبارت‌های کلی مانند «اخذ کلیه مجوزها بر عهده سازنده است» بدون تعیین دقیق زمان و مسئولیت‌هاست.

اگر قرار است سازنده مسئول اخذ پروانه، پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و سایر مجوزهای ساختمانی باشد، قرارداد باید مشخص کند:

• شروع مهلت اخذ هر مجوز از چه تاریخی است؟
• مالک چه زمانی باید ملک را تخلیه و تحویل دهد؟
• مالک چه مدارکی را باید در اختیار سازنده قرار دهد؟
• وکالت‌نامه کاری در چه تاریخی باید تنظیم شود؟
• پرداخت عوارض و هزینه‌های اداری بر عهده چه کسی است؟
• اگر اداره مربوطه تأخیر کرد، چه سازوکاری برای تمدید مدت وجود دارد؟
• آیا هر تأخیر اداری موجب تمدید خودکار قرارداد است؟
• سازنده مکلف است چه اسنادی برای اثبات پیگیری‌های خود ارائه کند؟

هرچه این موارد دقیق‌تر نوشته شود، اختلاف آینده کمتر خواهد بود.

تفاوت «تأخیر اداری» با «عدم امکان اجرای تعهد»

این دو مفهوم را نباید با یکدیگر یکی دانست.

ممکن است شهرداری صدور پروانه را دو ماه به تأخیر بیندازد، اما این تأخیر به معنای غیرممکن شدن اجرای کل پروژه نیست. شاید بتوان عملیات دیگری را در این مدت انجام داد، نقشه‌ها را اصلاح کرد، مقدمات اجرایی را فراهم کرد یا بخشی از تعهدات را به انجام رساند.

در مقابل، گاهی صدور یک مجوز قانونی شرط ضروری شروع عملیات اصلی پروژه است و بدون آن اساساً امکان ادامه کار وجود ندارد.

در چنین شرایطی، اگر ثابت شود سازنده تمام اقدامات متعارف خود را انجام داده و مانع ایجادشده واقعاً خارج از اختیار او بوده است، استناد به قواعد قوه قاهره می‌تواند قابل بررسی باشد.

پس سؤال دادگاه یا داور صرفاً این نیست که:

«آیا شهرداری تأخیر کرده است؟»

بلکه باید پرسید:

«آیا این تأخیر، با توجه به شرایط قرارداد و اقدامات انجام‌شده، واقعاً مانع اجرای تعهد سازنده در موعد مقرر شده است؟»

یک نمونه مهم درباره تأخیر شهرداری

در رویه قضایی، نمونه‌ای وجود دارد که در آن عدم صدور پایان کار از سوی شهرداری، با توجه به شرایط خاص پرونده، از مصادیق فورس ماژور شناخته شده است.

در دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۸۰۱۱۴۸ مورخ ۱۳۹۳/۰۸/۲۷، موضوع تأخیر در تنظیم سند رسمی مطرح بوده و دادگاه با توجه به اینکه صدور پایان کار به علت وضعیت خاص ملک و فرآیندهای اداری شهرداری با تأخیر مواجه شده بود، تأخیر ایجادشده را از مصادیق فورس ماژور دانسته و مطالبه خسارت تأخیر را نپذیرفته است. البته این رأی، رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیست و نمی‌توان از آن یک قاعده عام و مطلق ساخت.

اهمیت این رأی دقیقاً در همین نکته است: شرایط واقعی پرونده و علت تأخیر مورد توجه قرار گرفته است.

بنابراین نمی‌توان گفت:

«هر وقت شهرداری تأخیر کرد، سازنده مسئول خسارت نیست.»

همان‌طور که نمی‌توان گفت:

«هر تأخیر شهرداری، حتماً تقصیر سازنده است.»

اگر شهرداری پروانه ساختمانی را دیر صادر کند چه می‌شود؟

فرض کنیم در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده متعهد شده ظرف سه ماه پروانه ساختمانی را دریافت کند.

او بلافاصله پس از تحویل ملک، مدارک را کامل ارائه کرده و مراحل قانونی را انجام داده است، اما شهرداری به علت موضوعی خارج از اختیار سازنده، پروانه را شش ماه بعد صادر می‌کند.

در این حالت باید بررسی شود که آیا تأخیر شش‌ماهه:

۱. قابل پیش‌بینی بوده است یا خیر؛

۲. سازنده امکان جلوگیری از آن را داشته است یا خیر؛

۳. ناشی از نقص یا کوتاهی سازنده بوده یا خیر؛

۴. مستقیماً موجب تأخیر در مراحل بعدی پروژه شده است یا خیر؛

۵. قرارداد درباره چنین تأخیری چه حکمی دارد.

اگر این شرایط احراز شود، ممکن است مدت توقف ناشی از مانع اداری در محاسبه تأخیر غیرمجاز سازنده منظور نشود.

اما اگر مثلاً سازنده دو ماه پس از تحویل ملک تازه برای پروانه اقدام کرده باشد، یا چند بار به علت نقص مدارک پرونده او برگشت خورده باشد، استناد به فورس ماژور با دشواری جدی مواجه خواهد شد.

تأخیر اداره ثبت در صورت‌مجلس تفکیکی و سند چه حکمی دارد؟

موضوع فقط شهرداری نیست.

در مراحل پایانی پروژه، ممکن است سازنده تعهد داشته باشد پس از اخذ پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی دریافت کرده و برای تنظیم اسناد اقدام کند.

اگر اداره ثبت در انجام فرآیند قانونی خود تأخیر کند، باید مشخص شود آیا سازنده تمام اقدامات لازم را انجام داده و پرونده در اختیار مرجع ثبتی قرار داشته یا خیر.

برای مثال، اگر سازنده هنوز مدارک لازم را ارائه نکرده باشد، نمی‌تواند صرفاً با اشاره به «تأخیر اداره ثبت» مسئولیت خود را منتفی بداند.

اما اگر تمام اقدامات بر عهده او انجام شده و مدارک کامل تحویل شده باشد و صدور سند یا صورت‌مجلس تفکیکی صرفاً به علت فرآیند خارج از اختیار وی با تأخیر مواجه شود، موضوع می‌تواند در قالب علت خارجی و مانع خارج از حیطه اقتدار متعهد بررسی شود.

آیا وجه التزام با فورس ماژور قابل مطالبه است؟

این مسئله بستگی زیادی به متن قرارداد دارد.

مطابق ماده ۲۳۰ قانون مدنی، اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغ معینی به عنوان خسارت بپردازد، دادگاه نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از مبلغ مقرر محکوم کند.

در قراردادهای مشارکت در ساخت نیز معمولاً برای تأخیر سازنده، وجه التزام روزانه یا ماهانه تعیین می‌شود.

اما وجود وجه التزام به این معنا نیست که در هر شرایطی، حتی در صورت تحقق واقعی قوه قاهره، سازنده حتماً باید آن را پرداخت کند.

باید دید:

• وجه التزام برای چه نوع تأخیری تعیین شده؟
• آیا قرارداد فورس ماژور را از شمول وجه التزام خارج کرده است؟
• آیا طرفین مصادیق فورس ماژور را مشخص کرده‌اند؟
• آیا تأخیر اداری در قرارداد به عنوان عامل موجه شناخته شده است؟
• آیا حادثه واقعاً مانع اجرای تعهد بوده است؟

بنابراین صرف وجود وجه التزام، پرونده فورس ماژور را منتفی نمی‌کند؛ همان‌طور که صرف درج یک بند فورس ماژور نیز سازنده را خودکار از پرداخت خسارت معاف نمی‌کند.

آیا می‌توان در قرارداد مشارکت در ساخت، تأخیر ادارات را فورس ماژور دانست؟

این مطلب را در سایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری می خوانید.

بله، طرفین می‌توانند در قرارداد، سازوکار مشخصی برای موانع اداری پیش‌بینی کنند؛ اما بهتر است به جای یک عبارت کلی و مبهم، وضعیت دقیق آن را مشخص کنند.

برای مثال می‌توان مقرر کرد:

اگر صدور پروانه، پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی یا سایر مجوزهای ضروری، علی‌رغم انجام کلیه اقدامات لازم از سوی متعهد و بدون تقصیر یا قصور وی، به علت عملکرد یا تصمیم مرجع قانونی بیش از مدت متعارف به تأخیر افتاد، مدت توقف مستند به آن مانع به مدت قرارداد افزوده شود.

البته حتی چنین بندی نیز بهتر است با دقت تنظیم شود.

زیرا ممکن است اختلاف اصلی در آینده بر سر این باشد که:

آیا واقعاً تمام اقدامات لازم انجام شده بود؟

به همین دلیل، در قرارداد باید تکلیف ارائه رسیدها، نامه‌ها، درخواست‌ها، اخطارها و مستندات پیگیری نیز روشن شود.

آیا تأخیرهای قابل پیش‌بینی هم فورس ماژور هستند؟

اصل مهم در این زمینه، قابلیت پیش‌بینی و امکان اجتناب از حادثه است.

اگر سازنده در زمان انعقاد قرارداد می‌دانسته که اخذ یک مجوز معمولاً چندین ماه زمان می‌برد، نمی‌تواند صرف طولانی شدن همان فرآیند متعارف را فورس ماژور معرفی کند.

برای مثال، اگر در منطقه‌ای صدور پروانه ساختمانی طبق روال معمول چهار تا شش ماه زمان می‌برد، تعیین مهلت دوماهه برای اخذ پروانه و سپس ادعای فورس ماژور به دلیل سپری شدن مدت متعارف، دفاع ساده‌ای نخواهد بود.

از این رو، مدت قرارداد مشارکت در ساخت باید با فرآیندهای واقعی اداری هماهنگ باشد.

این مسئله به‌خصوص در پروژه‌های بزرگ یا املاکی که دارای سابقه ثبتی، محدودیت تراکم، تغییر کاربری، اصلاح سند یا مشکلات شهرداری هستند یا املاکی که در محدوده سازمانه های امنیتی هستند اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

تکلیف اثبات فورس ماژور با چه کسی است؟

کسی که به فورس ماژور استناد می‌کند، باید بتواند شرایط آن را اثبات کند.

ماده ۲۲۷ قانون مدنی صراحتاً بار اثبات علت خارجی را در مقام معافیت از خسارت مورد توجه قرار داده است.

بنابراین سازنده‌ای که مدعی است تأخیر او ناشی از شهرداری بوده، بهتر است اسناد و مدارک کافی داشته باشد؛ از جمله:

• تاریخ تحویل ملک؛
• تاریخ مراجعه به شهرداری؛
• رسید درخواست پروانه؛
• نقشه‌های ارائه‌شده؛
• اخطارهای شهرداری؛
• پاسخ‌های مراجع اداری؛
• پرداخت عوارض؛
• مکاتبات رسمی؛
• تاریخ صدور مجوز؛
• و مدارکی که نشان دهد تأخیر واقعاً خارج از اختیار او بوده است.

یک جمله در قرارداد یا یک ادعای شفاهی که «شهرداری کار را عقب انداخت» برای اثبات قوه قاهره کافی نیست.

اگر سازنده خودش باعث تأخیر اداری شده باشد چه؟

در این حالت استناد به فورس ماژور بسیار دشوار خواهد بود.

مثلاً:

سازنده باید در خرداد برای اخذ پروانه اقدام می‌کرد، اما در شهریور درخواست را ثبت کرده است.

یا:

مدارک پرونده ناقص بوده و شهرداری چند بار برای تکمیل مدارک اخطار داده است.

یا:

عوارض قانونی در موعد پرداخت نشده و همین موضوع باعث توقف پرونده شده است.

یا:

مالک باید وکالت‌نامه‌ای را در اختیار سازنده قرار می‌داده و سازنده در زمان مقرر موضوع را پیگیری نکرده است.

در چنین شرایطی، رابطه میان تأخیر اداری و رفتار خود متعهد باید بررسی شود.

اگر عامل اصلی ایجاد تأخیر، عملکرد خود سازنده باشد، نمی‌توان نتیجه گرفت که «چون پرونده در شهرداری متوقف شده، فورس ماژور اتفاق افتاده است.»

آیا مشکلات اقتصادی و افزایش قیمت مصالح فورس ماژور است؟

صرف افزایش هزینه ساخت، تورم یا افزایش قیمت مصالح معمولاً با مفهوم قوه قاهره یکی نیست.

در یک پرونده قضایی مربوط به فورس ماژور نیز تأکید بر این موضوع دیده می‌شود که صرف تغییرات اقتصادی بدون بررسی شرایط خاص قرارداد و میزان غیرقابل پیش‌بینی و غیرقابل دفع بودن حادثه، برای نتیجه‌گیری کافی نیست.

به همین دلیل، اگر سازنده پس از امضای قرارداد متوجه شود قیمت آهن، سیمان یا دستمزد افزایش یافته است، نمی‌توان بدون بررسی قرارداد و شرایط حادثه، این افزایش را خودبه‌خود فورس ماژور دانست.

این مسئله با تأخیر غیرقابل انتساب ناشی از یک مانع قانونی یا اداری نیز متفاوت است.

در قرارداد مشارکت در ساخت، بند فورس ماژور را چگونه تنظیم کنیم؟

یک بند حرفه‌ای فورس ماژور نباید صرفاً بنویسد:

«در صورت وقوع فورس ماژور، طرفین مسئولیتی ندارند.»

این عبارت بیش از اندازه کلی است.

بهتر است قرارداد مشخص کند:

اول: فورس ماژور چه حوادثی را شامل می‌شود.

دوم: چه مرجعی یا چه فرآیندی برای احراز آن در نظر گرفته شده است.

سوم: طرف متأثر از حادثه ظرف چه مدتی باید موضوع را به طرف مقابل اطلاع دهد.

چهارم: چه مدارکی باید ارائه شود.

پنجم: مدت توقف چگونه محاسبه می‌شود.

ششم: آیا تأخیر فقط موجب تمدید مدت است یا وجه التزام نیز منتفی می‌شود.

هفتم: اگر حادثه طولانی شد، آیا طرفین حق فسخ یا خاتمه قرارداد دارند.

هشتم: تکلیف هزینه‌های ایجادشده در مدت توقف چیست.

این جزئیات بعدها می‌تواند تفاوت میان یک دفاع قابل قبول و یک ادعای غیرمؤثر باشد.

یک نکته مهم برای مالکان

مالک نیز نباید تصور کند هر تأخیری که در پروژه اتفاق افتاد، حتماً تقصیر سازنده است.

اگر قرارداد به‌درستی تنظیم نشده باشد و مالک برای مثال مدارک یا وکالت لازم را در اختیار سازنده قرار نداده باشد، یا مانعی را که رفع آن بر عهده مالک بوده ایجاد کرده باشد، نمی‌توان تمام تأخیر پروژه را به سازنده نسبت داد.

به همین دلیل، در قرارداد مشارکت در ساخت باید مسئولیت هر دو طرف و اثر تأخیر هر یک بر برنامه زمانی پروژه دقیقاً مشخص شود.

نتیجه‌گیری؛ آیا تأخیر ادارات فورس ماژور است؟

پاسخ دقیق این است:

تأخیر ادارات به خودی خود فورس ماژور نیست؛ اما در شرایط خاص می‌تواند مصداق علت خارجی و مانع خارج از حیطه اقتدار متعهد باشد و در نتیجه بر مسئولیت او بابت خسارت تأخیر اثر بگذارد.

برای تشخیص این موضوع باید مجموعه‌ای از عوامل بررسی شود:

آیا تأخیر قابل پیش‌بینی بوده است؟

آیا متعهد می‌توانسته از آن جلوگیری کند؟

آیا تمام اقدامات قانونی را در موعد مقرر انجام داده است؟

آیا تأخیر اداره مستقیماً مانع اجرای تعهد شده است؟

آیا قرارداد چنین وضعیتی را پیش‌بینی کرده است؟

آیا تعهد واقعاً غیرممکن یا دست‌کم در موعد مقرر غیرقابل انجام شده است؟

آیا متعهد بلافاصله وقوع مانع را به طرف مقابل اطلاع داده است؟

و آیا برای ادعای خود مدارک معتبر دارد؟

بنابراین در یک قرارداد مشارکت در ساخت، نمی‌توان صرفاً با عبارت «شهرداری تأخیر کرده است» از پرداخت وجه التزام رهایی پیدا کرد.

از سوی دیگر، اگر سازنده واقعاً تمام اقدامات لازم را انجام داده و مانعی خارج از اختیار او اجرای تعهد را در موعد مقرر غیرممکن کرده باشد، نادیده گرفتن آثار آن مانع نیز با مبانی مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ قانون مدنی سازگار نیست.

به همین دلیل، موضوع فورس ماژور در قرارداد مشارکت در ساخت باید قبل از امضای قرارداد و نه بعد از بروز اختلاف، به‌صورت دقیق پیش‌بینی شود.

در معاملات و قراردادهای مشارکت در ساخت، هزینه مشاوره حقوقی پیش از قرارداد معمولاً در برابر خسارتی که یک بند مبهم یا یک مهلت غیرواقعی می‌تواند در آینده ایجاد کند، بسیار ناچیز است. هزینه اندک امروز برای بررسی قرارداد توسط وکیل متخصص حقوق املاک و قراردادها، می‌تواند مانع خسارت بسیار سنگین فردا شود.

پرسش‌های متداول

آیا تأخیر شهرداری در صدور پروانه ساختمانی فورس ماژور است؟

نه همیشه. اگر تأخیر خارج از اختیار سازنده باشد، سازنده تمام اقدامات لازم را به‌موقع انجام داده باشد و تأخیر واقعاً مانع اجرای تعهد شده باشد، امکان استناد به قوه قاهره وجود دارد. اما تأخیرهای عادی اداری یا تأخیرهایی که ناشی از کوتاهی خود سازنده هستند، لزوماً فورس ماژور محسوب نمی‌شوند.

اگر شهرداری پایان کار را دیر صادر کند، آیا سازنده از پرداخت خسارت معاف می‌شود؟

این موضوع به علت تأخیر، اقدامات سازنده و مفاد قرارداد بستگی دارد. در یک دادنامه به شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۸۰۱۱۴۸ مورخ ۱۳۹۳/۰۸/۲۷، عدم صدور پایان کار در شرایط خاص پرونده، فورس ماژور تشخیص داده شده است؛ اما این رأی وحدت رویه نیست و نمی‌توان آن را برای تمام پرونده‌ها یک قاعده قطعی دانست.

آیا افزایش قیمت مصالح در مشارکت در ساخت فورس ماژور است؟

صرف افزایش قیمت مصالح یا هزینه ساخت، به‌طور خودکار فورس ماژور محسوب نمی‌شود. باید شرایط قرارداد، میزان تغییرات، قابلیت پیش‌بینی و امکان جلوگیری از آثار آن بررسی شود.

آیا سازنده باید فورس ماژور را به مالک اطلاع دهد؟

اگر قرارداد چنین تکلیفی را مقرر کرده باشد، رعایت آن اهمیت زیادی دارد. حتی در صورت نبود چنین شرطی نیز اطلاع‌رسانی فوری و مستندسازی مانع می‌تواند برای اثبات عدم تقصیر و جلوگیری از اختلافات بعدی بسیار مهم باشد.

آیا می‌توان در قرارداد مشارکت در ساخت، تأخیر ادارات را از مصادیق فورس ماژور دانست؟

بله، طرفین می‌توانند شرایط مشخصی را در قرارداد پیش‌بینی کنند؛ اما بهتر است به جای عبارت کلی «تأخیر ادارات»، معیارهایی مانند خارج بودن مانع از اختیار متعهد، انجام تمام اقدامات لازم، غیرمتعارف بودن مدت تأخیر و تأثیر مستقیم آن بر اجرای تعهد مشخص شود.

اگر سازنده خودش مدارک را دیر تحویل شهرداری داده باشد چه؟

در چنین حالتی استناد به فورس ماژور با مشکل مواجه می‌شود؛ زیرا تأخیر اداری ممکن است ناشی از عملکرد خود سازنده باشد و در نتیجه وصف «علت خارجی غیرقابل انتساب» را نداشته باشد.

آیا وجود بند وجه التزام مانع استناد به فورس ماژور می‌شود؟

خیر، اما مفاد دقیق قرارداد اهمیت زیادی دارد. ماده ۲۳۰ قانون مدنی درباره وجه التزام حکم خاصی دارد و باید در کنار مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ و سایر مفاد قرارداد تفسیر شود.

آیا برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، مشاوره وکیل ضروری است؟

از نظر عملی، در قراردادهایی با ارزش مالی بالا و تعهدات چندساله، بررسی تخصصی قرارداد پیش از امضا می‌تواند از اختلافات بسیار پرهزینه جلوگیری کند. مخصوصاً درباره زمان‌بندی پروژه، وجه التزام، مسئولیت اخذ مجوزها، تأخیر شهرداری و ثبت، فورس ماژور، حق فسخ و نحوه تمدید مدت، بهتر است متن قرارداد قبل از امضا بررسی شود.

در قرارداد مشارکت در ساخت، چند ساعت مشاوره تخصصی قبل از امضا می‌تواند بسیار ارزان‌تر از سال‌ها دعوا و خسارت ناشی از یک قرارداد نامناسب باشد؛ هزینه اندک امروز، در برابر خسارت زیاد فردا.