مزایای قانون الزام به ثبت معاملات غیرمنقول برای قراردادهای مشارکت در ساخت

تکلیف قراردادهای مشارکت در ساخت با قانون الزام ثبت اموال غیر منقول چیست؟

محمدرضا محمدحسینی ؛ وکیل پایه یک دادگستری

یکی از چالش‌های بزرگ حقوقی در ایران همواره مربوط به معاملات املاک و به‌ویژه قراردادهای مشارکت در ساخت بوده است. حجم بالای دعاوی ملکی در دادگاه‌ها نشان می‌دهد که اتکای صرف به اسناد عادی و قولنامه‌های دست‌نویس، مشکلات بسیاری برای مردم، وکلا، دادگاه‌ها و حتی سرمایه‌گذاران به وجود آورده است. در این میان، قرارداد مشارکت در ساخت که ترکیبی از آورده مالک (عرصه یا زمین) و سازنده (سرمایه یا تخصص ساخت‌وساز) است، از جمله قراردادهایی محسوب می‌شود که همواره بیش از سایر عقود ملکی در معرض اختلافات قرار داشته است.

با تصویب و اجرای «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، تحولی جدی در این حوزه به وجود آمد. فلسفه اصلی این قانون آن است که معاملات مهم مربوط به اموال غیرمنقول باید حتماً در قالب سند رسمی ثبت شوند و در صورت عدم ثبت، طرفین نمی‌توانند همانند گذشته به اسناد عادی استناد کنند. همچنین نوآوری‌هایی مانند «تقسیم‌نامه رسمی» و صدور «شناسه یکتا» برای هر واحد در حال ساخت، مسیر معاملات ملکی و به‌ویژه قراردادهای مشارکت در ساخت را شفاف و ایمن کرده است.

 

در ادامه، این نوشتار به بررسی ابعاد مختلف این قانون و آیین‌نامه‌های اجرایی آن و نیز مزایای آن برای قراردادهای مشارکت در ساخت می‌پردازد.

 

قرارداد مشارکت در ساخت و مشکلات سنتی آن

قرارداد مشارکت در ساخت در ظاهر ساده است: مالک، زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده با سرمایه و دانش فنی خود عملیات ساخت‌وساز را انجام می‌دهد. در نهایت، واحدهای احداث‌شده میان طرفین بر اساس درصد توافقی تقسیم می‌گردد.

اما در عمل این قراردادها با مشکلاتی جدی مواجه بودند:

ابهام در سهم هر طرف: در بسیاری از قراردادها مشخص نبود که مالک دقیقاً چه واحدی را دریافت خواهد کرد و سازنده چه واحدهایی را.

معاملات معارض: سازنده یا حتی مالک گاهی یک واحد را به چند نفر پیش‌فروش می‌کردند، چون هیچ سیستم رسمی برای ثبت و رهگیری این معاملات وجود نداشت.

اسناد عادی و غیررسمی: بیشتر قراردادها به صورت دستی نوشته می‌شد و همین اسناد، سال‌ها بعد مبنای دعاوی متعدد در دادگاه‌ها قرار می‌گرفت.

عدم اطمینان سرمایه‌گذاران و بانک‌ها: چون قراردادها عادی بود و ضمانت اجرایی محکمی نداشت، بانک‌ها و سرمایه‌گذاران رغبت کمتری برای ورود به پروژه‌ها داشتند.

قانون جدید، برای رفع این نواقص، مکانیزم‌های دقیق و رسمی در نظر گرفته است.

 

چارچوب قانون الزام به ثبت معاملات غیرمنقول

این قانون بر سه محور اصلی استوار است:

 

ثبت رسمی اجباری: معاملات مربوط به عین و منافع اموال غیرمنقول باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند. اسناد عادی تنها در محدوده‌ای محدود و با شرایط خاص پذیرفته می‌شوند.

سامان‌دهی اسناد غیررسمی گذشته (ماده ۱۰): برای جلوگیری از هرج‌ومرج حقوقی ناشی از قولنامه‌های قدیمی، سامانه‌ای برای ثبت و بررسی این اسناد طراحی شده است.

تقسیم‌نامه رسمی و شناسه یکتا (ماده ۱۴): از زمان صدور دستور نقشه ساختمان، هر واحد باید در سامانه ثبت شود و شناسه یکتا داشته باشد. این شناسه مانند کد ملی واحد عمل می‌کند و مبنای هر معامله یا انتقال خواهد بود.

ماده ۱۰: سامان‌دهی اسناد غیررسمی

بسیاری از دعاوی ملکی ریشه در اسناد عادی گذشته دارند. ماده ۱۰ قانون برای این مشکل چاره‌اندیشی کرده و سازمان ثبت را ملزم نموده تا سامانه‌ای برای سامان‌دهی این اسناد ایجاد کند. در این سامانه، اشخاصی که ادعاهایی نسبت به ملک دارند (مانند حق مالکیت یا منافع طولانی‌مدت)، می‌توانند اطلاعات خود را ثبت کنند.

 

مزیت این ماده برای قراردادهای مشارکت در ساخت:

 

پاک‌سازی سوابق حقوقی ملک: پیش از آغاز پروژه، مالک می‌تواند وضعیت ملک خود را در سامانه روشن کند تا ادعاهای احتمالی اشخاص ثالث بررسی شود.

شفافیت در نقل‌وانتقال: سازنده می‌تواند با اطمینان وارد قرارداد شود و نگران دعاوی ناگهانی ناشی از قولنامه‌های قدیمی نباشد.

هماهنگی با نقشه‌های کاداستری: درج مختصات جغرافیایی و تطبیق با حدنگاری باعث می‌شود محدوده ملک دقیقاً مشخص شود و مشکلات ناشی از هم‌پوشانی یا ابهام در پلاک‌ها رفع گردد.

ماده ۱۴: تقسیم‌نامه رسمی و شناسه یکتا

یکی از نوآوری‌های بزرگ قانون، ماده ۱۴ است. طبق این ماده، به محض صدور دستور نقشه توسط شهرداری، مالکان می‌توانند در دفترخانه تقسیم‌نامه رسمی تنظیم کنند. در این تقسیم‌نامه سهم هر شریک در قالب واحدهای مشخص قید می‌شود و برای هر واحد، شناسه یکتا صادر می‌گردد.

 

این موضوع به چند دلیل حیاتی است:

 

جلوگیری از معاملات معارض: چون هر واحد شناسه منحصر به‌فرد دارد، امکان فروش یک واحد به چند نفر وجود ندارد.

تقویت امکان پیش‌فروش قانونی: شرکا می‌توانند سهم خود را به‌طور رسمی و بر اساس شناسه یکتا پیش‌فروش کنند.

حمایت از حقوق اشخاص ثالث: پیش‌خریدار یا سرمایه‌گذار می‌تواند با استعلام شناسه مطمئن شود که واحد واقعاً وجود دارد و مالک آن مشخص است.

تسهیل تأمین مالی: بانک‌ها با اطمینان بیشتری می‌توانند وام یا تسهیلات ارائه دهند، چون سهم هر طرف در اسناد رسمی روشن شده است.

آیین‌نامه تبصره ۳ ماده ۱۴

برای اجرای بهتر ماده ۱۴، هیئت وزیران آیین‌نامه‌ای را تصویب کرده است که به‌طور ویژه به مدیریت پیش‌فروش ساختمان و قراردادهای مشارکت در ساخت پرداخته است. این آیین‌نامه نحوه تخصیص شناسه‌ها، فرایند ثبت تقسیم‌نامه، تبادل اطلاعات با شهرداری‌ها و دفاتر اسناد رسمی را مشخص کرده است.

 

نکته مهم این است که آیین‌نامه، جزئیات عملیاتی را به‌گونه‌ای تدوین کرده تا ماده ۱۴ از حالت صرفاً یک حکم قانونی، به یک فرآیند قابل اجرا در عمل تبدیل شود.

 

مزایای قانون برای مشارکت در ساخت

۱) امنیت حقوقی بیشتر

با رسمی شدن قراردادها و صدور شناسه یکتا، حقوق شرکا شفاف و قابل اثبات است.

۲) کاهش دعاوی

بخش بزرگی از دعاوی الزام به تنظیم سند یا اثبات مالکیت در نتیجه نبود اسناد رسمی بود. با این قانون، این‌گونه دعاوی کاهش چشمگیری پیدا خواهد کرد.

۳) جلوگیری از کلاهبرداری

دیگر امکان فروش یک واحد به چند نفر وجود ندارد، چون هر واحد تنها یک شناسه معتبر دارد.

۴) جذب سرمایه و تسهیلات

وقتی قرارداد رسمی باشد و حقوق طرفین در سیستم ثبت شود، بانک‌ها و سرمایه‌گذاران با اطمینان بیشتری وارد پروژه می‌شوند.

۵) حمایت از پیش‌خریداران

افرادی که واحدی را پیش‌خرید می‌کنند، با استعلام شناسه یکتا مطمئن می‌شوند که معامله‌شان معتبر است و حقوقشان تضییع نمی‌شود.

۶) هماهنگی با نظام شهرسازی

اطلاعات دستور نقشه و پروانه ساخت با اسناد رسمی هماهنگ می‌شود و این موضوع جلوی تخلفات ساختمانی و ایجاد واحدهای مازاد را می‌گیرد.

آثار قضایی قانون در دعاوی مشارکت

یکی از مهم‌ترین آثار این قانون، تغییر رویکرد دادگاه‌هاست. دادگاه‌ها از این پس تنها به اسناد رسمی و شناسه‌های ثبت‌شده استناد می‌کنند. دعاوی مبتنی بر قولنامه‌های عادی یا قراردادهای غیررسمی، در بسیاری از موارد قابلیت استماع نخواهند داشت.

این تغییر موجب می‌شود:

 

روند رسیدگی ساده‌تر شود، چون مستندات روشن و رسمی است.

هزینه اثبات دعوا کاهش یابد.

آرای محاکم یکنواخت‌تر و قابل پیش‌بینی‌تر گردد.

آثار اقتصادی و اجتماعی قانون

این قانون علاوه بر آثار حقوقی، آثار اقتصادی و اجتماعی مهمی نیز دارد:

 

افزایش اعتماد عمومی: مردم با خیال راحت‌تری وارد قراردادهای مشارکت می‌شوند.

کاهش سرمایه‌های بلوکه‌شده در دعاوی: بسیاری از پروژه‌ها به دلیل اختلافات حقوقی نیمه‌کاره می‌ماندند. با اجرای قانون، این مشکل کمتر خواهد شد.

تقویت بازار ساخت‌وساز: شفافیت حقوقی باعث می‌شود سرمایه‌گذاران داخلی و حتی خارجی رغبت بیشتری برای ورود به پروژه‌ها داشته باشند.

توصیه‌های عملی برای طرفین مشارکت

 طرفین قرارداد مشارکت در ساخت باید نکات زیر را مدنظر قرار دهند:

 

قرارداد مشارکت را فقط در قالب سند رسمی منعقد کنند.

پس از صدور دستور نقشه، حتماً تقسیم‌نامه رسمی و شناسه یکتا دریافت کنند.

از انجام هرگونه توافق عادی و غیررسمی پرهیز نمایند.

در صورت وجود اسناد قدیمی، آن‌ها را در سامانه سامان‌دهی اسناد غیررسمی ثبت کنند.

تغییرات احتمالی در پروانه ساخت را سریعاً در تقسیم‌نامه و سامانه ثبت اعمال کنند.

سخن پایانی

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نقطه عطفی در حقوق املاک ایران است. این قانون با رسمی‌سازی قراردادها، صدور شناسه یکتا برای هر واحد و سامان‌دهی اسناد گذشته، بستر حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت را به‌کلی متحول کرده است.

اکنون دیگر قراردادهای عادی و قولنامه‌ای نمی‌توانند همان اعتبار گذشته را داشته باشند. تنها اسناد رسمی هستند که مبنای دعاوی و معاملات قرار می‌گیرند. نتیجه آن، افزایش امنیت حقوقی، کاهش دعاوی، جذب سرمایه بیشتر و رونق بازار ساخت‌وساز خواهد بود.

به بیان ساده، این قانون مشارکت در ساخت را از یک فرآیند پرریسک و مبهم به یک قرارداد شفاف، قابل اعتماد و قابل پیش‌بینی تبدیل کرده است؛ مسیری که هم به نفع مالکان و سازندگان است و هم به سود اقتصاد و جامعه.

محمدرضا محمدحسینی ؛ وکیل دادگستری