قرارداد مشارکت در ساخت در سال ۱۴۰۵؛ ۱۰ بندی که اگر در قرارداد نباشد، سازنده یا مالک را گرفتار می‌کند

قرارداد مشارکت در ساخت دیگر یک قرارداد ساده نیست

اگر چند سال قبل از یک مالک و سازنده می‌پرسیدیم مهم‌ترین بخش قرارداد مشارکت در ساخت چیست، احتمالاً پاسخ آنها این بود که «سهم هر طرف را مشخص کنیم و ببینیم چند واحد به مالک و چند واحد به سازنده می‌رسد.»

اما در سال ۱۴۰۵ دیگر چنین نگاهی به قرارداد مشارکت در ساخت کافی نیست.

مقررات جدید ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان و آیین‌نامه اجرایی تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون الزام، ساختار حقوقی این قراردادها را به‌طور محسوسی تغییر داده است. به‌ویژه اینکه در ماده ۱ اصلاحی قانون پیش‌فروش ساختمان، قراردادهایی که به موجب آنها مالک رسمی زمین با شخص دیگری مشارکت در ساخت می‌کند، در شرایط مقرر قانونی در قلمرو قانون پیش‌فروش ساختمان قرار گرفته‌اند.

از طرف دیگر، قانون الزام، پیش‌فروش ساختمان را نیز در زمره اعمال حقوقی قرار داده که باید مطابق مقررات جدید به ثبت برسند و برای واحدهای ساختمانی، سازوکار شناسه یکتا را پیش‌بینی کرده است.

در نتیجه، قرارداد مشارکت در ساخت در سال ۱۴۰۵ باید به شکلی تنظیم شود که نه فقط رابطه مالک و سازنده، بلکه وضعیت ملک، مجوزها، نحوه انتقال سهم، پیش‌فروش، تعهدات ساختمانی، تغییرات نقشه، ضمانت اجرا و حتی روز اختلاف را نیز پوشش دهد.

در این مقاله، ۱۰ بندی را بررسی می‌کنیم که نبود هرکدام می‌تواند یک پروژه ساختمانی را به یک اختلاف طولانی و پرهزینه تبدیل کند.

۱. بند مربوط به مشخصات و وضعیت حقوقی ملک

اولین اشتباه در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت این است که طرفین تصور می‌کنند نوشتن پلاک ثبتی و نشانی ملک کافی است.

در حالی که قبل از هر چیز باید روشن شود مالک دقیقاً چه ملکی را وارد قرارداد می‌کند و وضعیت حقوقی آن چیست.

در قرارداد باید مشخصات ثبتی ملک، پلاک اصلی و فرعی، بخش ثبتی، مساحت، نشانی، حدود و مشخصات سند مالکیت و در صورت وجود، وضعیت مشاع بودن ملک درج شود.

اما موضوع مهم‌تر، بررسی وضعیت حقوقی ملک است.

باید مشخص شود ملک در رهن یا بازداشت نیست، نسبت به آن معامله یا تعهد معارض وجود ندارد، شخص دیگری نسبت به ملک ادعای حق ندارد و در صورت وجود هرگونه محدودیت، تکلیف آن به‌روشنی مشخص شده است.

اگر ملک چند مالک داشته باشد، حضور و امضای همه مالکان یا تعیین دقیق سمت و اختیار نماینده آنان اهمیت اساسی دارد.

این موضوع ساده به نظر می‌رسد، اما در عمل بسیاری از اختلافات مشارکت در ساخت از جایی آغاز می‌شود که سازنده سرمایه خود را وارد ملکی می‌کند که مالک آن اختیار کامل برای انتقال یا ساخت‌وساز نداشته است.

۲. بند مربوط به آورده مالک، آورده سازنده و سهم طرفین

دومین بند حیاتی، تعیین دقیق آورده هر طرف است.

آورده مالک معمولاً عرصه ملک است و آورده سازنده ممکن است شامل سرمایه نقدی، هزینه‌های ساخت، مدیریت پروژه، اخذ مجوزها و انجام امور اجرایی باشد.

اما عبارت‌هایی مانند «سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ درصد» به‌تنهایی قرارداد خوبی ایجاد نمی‌کند.

باید مشخص شود این درصدها دقیقاً به چه چیزی تعلق دارند.

آیا منظور درصدی از عرصه و اعیان است؟

آیا در پایان، واحدهای مشخصی به هر طرف اختصاص می‌یابد؟

پارکینگ و انباری چگونه تقسیم می‌شوند؟

اگر تعداد واحدهای قابل احداث کمتر یا بیشتر از پیش‌بینی اولیه شود چه خواهد شد؟

اگر متراژ واحدها تغییر کند، سهم طرفین چگونه محاسبه می‌شود؟

این جزئیات باید قبل از شروع پروژه روشن شود.

مطابق ماده ۲۲۴ قانون مدنی، الفاظ قرارداد بر معانی عرفی حمل می‌شوند و ماده ۲۲۵ نیز برخی امور متعارف عرفی را در حکم ذکر در قرارداد می‌داند؛ اما تکیه بر عرف در قراردادی با ارزش مالی بالا، جایگزین تعیین دقیق اراده طرفین نیست.

۳. بند مربوط به پروانه، تراکم، نقشه و وضعیت ساخت

یکی از خطرناک‌ترین جملاتی که در قراردادهای مشارکت در ساخت دیده می‌شود این است:

«سازنده متعهد است ساختمان را مطابق ضوابط شهرداری احداث نماید.»

این عبارت به‌تنهایی کافی نیست.

باید مشخص شود مبنای محاسبات طرفین چیست.

تعداد طبقات مورد انتظار، تعداد واحدها، سطح اشغال، پارکینگ، انباری، کاربری و سایر مشخصات مهم پروژه باید تا حد امکان مشخص باشد.

در مقررات جدید، «نقشه معماری تأییدشده» اهمیت ویژه‌ای پیدا کرده است. این نقشه باید حداقل شامل سطح اشغال مجاز، تعداد طبقات، تعداد و مساحت واحدهای هر طبقه، پارکینگ‌ها و انباری‌ها و نوع سازه باشد و مبنای ثبت تقسیم‌نامه و صدور شناسه یکتا قرار می‌گیرد. مرجع صدور پروانه نیز مکلف است این اطلاعات را به‌صورت برخط در سامانه ثبت کند.

بنابراین در قرارداد باید تکلیف این موارد روشن باشد:

• چه تعداد واحد مبنای توافق است؟
• اگر شهرداری تعداد واحدها را تغییر دهد چه می‌شود؟
• اگر تراکم کمتر از میزان پیش‌بینی‌شده باشد چه کسی مسئول است؟
• هزینه اصلاح نقشه با چه کسی است؟
• اگر نقشه جدید باعث تغییر سهم یکی از طرفین شود، روش جبران چیست؟

اینها پرسش‌هایی هستند که بهتر است در زمان امضای قرارداد پاسخ داده شوند، نه زمانی که ساختمان نیمه‌کاره مانده است.

۴. بند مربوط به زمان‌بندی و مراحل اجرای پروژه

«سازنده متعهد شد ساختمان را ظرف دو سال تکمیل کند.»

این جمله برای یک قرارداد حرفه‌ای کافی نیست.

ساخت ساختمان یک فرآیند چندمرحله‌ای است و تأخیر ممکن است از مرحله تخریب تا اخذ پروانه، اجرای اسکلت، سفت‌کاری، نازک‌کاری، پایان کار و تنظیم سند اتفاق بیفتد.

بنابراین بهتر است برای پروژه، یک برنامه زمانی مرحله‌بندی‌شده تعیین شود.

برای مثال:

تاریخ تحویل ملک؛

مهلت اخذ مجوزهای لازم؛

مهلت تخریب؛

شروع عملیات ساختمانی؛

اتمام اسکلت؛

اتمام سفت‌کاری؛

اتمام نازک‌کاری؛

اخذ پایان کار؛

صورت‌مجلس تفکیکی؛

و در نهایت تنظیم اسناد رسمی.

این تقسیم‌بندی در زمان اختلاف بسیار ارزشمند است؛ زیرا دادگاه یا داور با تعهدات مبهمی مانند «احداث ساختمان در اسرع وقت» مواجه نخواهد بود.

مطابق مواد ۲۲۱ و ۲۲۶ قانون مدنی، در صورت تخلف از تعهد و فراهم بودن شرایط مطالبه خسارت، تعیین دقیق موعد انجام تعهد اهمیت زیادی دارد.

۵. بند مربوط به انتقال سهم مالک به سازنده

این بند از نظر عملی یکی از حساس‌ترین قسمت‌های قرارداد است.

گاهی مالک در همان ابتدای پروژه، بخش قابل توجهی از ملک را به سازنده منتقل می‌کند، در حالی که هنوز قسمت عمده تعهدات سازنده انجام نشده است.

این شیوه می‌تواند مالک را در موقعیت بسیار خطرناکی قرار دهد.

بهتر است قرارداد مشخص کند که انتقال سهم سازنده در برابر تحقق چه تعهداتی و در چه مراحلی انجام می‌شود.

ممکن است طرفین توافق کنند انتقال سهم به‌صورت مرحله‌ای و متناسب با پیشرفت پروژه انجام شود.

در این حالت باید دقیقاً معلوم شود:

چه مرحله‌ای محقق شده است؟

چه کسی آن را تأیید می‌کند؟

اگر درباره میزان پیشرفت اختلاف ایجاد شد، نظر چه شخصی ملاک است؟

اگر سازنده مرحله‌ای را انجام نداد، مالک چه حقی دارد؟

در طرف مقابل نیز باید از سازنده حمایت شود تا مالک نتواند پس از استفاده از سرمایه و اقدامات او، بدون دلیل از انتقال سهم خودداری کند.

قرارداد خوب باید تعادل منافع را حفظ کند؛ نه اینکه فقط برای حمایت از یکی از طرفین نوشته شود.

۶. بند مربوط به هزینه‌ها و تأمین مالی پروژه

یکی از شایع‌ترین زمینه‌های اختلاف این است که قرارداد می‌گوید:

«تمام هزینه‌های ساخت بر عهده سازنده است.»

اما معلوم نیست «تمام هزینه‌ها» دقیقاً شامل چه مواردی می‌شود.

آیا عوارض شهرداری را سازنده می‌دهد؟

هزینه تراکم اضافی چطور؟

هزینه انشعابات؟

بیمه کارگران؟

هزینه نظام مهندسی؟

هزینه‌های مربوط به پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی؟

هزینه تخریب و حمل نخاله؟

هزینه‌های احتمالی ناشی از تغییر مقررات؟

هزینه رفع خلاف ساختمانی؟

اگر پروژه به دلیل افزایش شدید هزینه‌های ساخت متوقف شود، آیا سازنده حق مطالبه مبلغ اضافی از مالک دارد یا خیر؟

این موضوع باید صریحاً تعیین شود.

به‌خصوص در پروژه‌های چندساله، نباید قرارداد را بر مبنای این تصور تنظیم کرد که شرایط اقتصادی روز امضا تا پایان پروژه ثابت باقی خواهد ماند.

۷. بند مربوط به کیفیت ساخت و تغییر مصالح

گاهی اختلاف مالک و سازنده از جایی شروع می‌شود که مالک پس از تکمیل ساختمان متوجه می‌شود کیفیت مصالح و تجهیزات با چیزی که در ذهن داشته تفاوت زیادی دارد.

برای جلوگیری از این مشکل، مشخصات فنی ساختمان باید تا حد امکان در قرارداد یا پیوست آن تعیین شود.

نوع نما، آسانسور، سیستم گرمایش و سرمایش، کابینت، کف‌پوش، شیرآلات، درها، پنجره‌ها، تأسیسات، سیستم برق و سایر موارد مؤثر بر ارزش واحد باید مشخص شود.

قانون پیش‌فروش ساختمان نیز در ماده ۲، درج مشخصات فنی و معماری ساختمان از جمله موقعیت، کاربری، مساحت، تعداد طبقات و واحدها، نما، نوع مصالح، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک را در قرارداد پیش‌بینی کرده است.

نکته مهم دیگر، تغییر مشخصات در حین ساخت است.

سازنده نباید بتواند بدون ضابطه مصالح یا مشخصات مورد توافق را تغییر دهد و مالک نیز نباید بتواند هر تغییر منطقی در طراحی پروژه را بدون توجه به هزینه و حقوق سازنده رد کند.

راه‌حل، تعیین یک سازوکار روشن برای تغییرات است.

۸. بند مربوط به پیش‌فروش و انتقال حقوق سازنده

این بند در سال ۱۴۰۵ اهمیت بسیار بیشتری پیدا کرده است.

اگر سازنده قصد دارد قبل از پایان پروژه، واحدهای سهم خود را پیش‌فروش کند، باید از ابتدا حدود اختیار او روشن باشد.

آیا پیش‌فروش مطلقاً ممنوع است؟

آیا پس از رسیدن پروژه به مرحله مشخصی مجاز است؟

آیا نیاز به اجازه مالک دارد؟

آیا مالک باید در دفترخانه حضور داشته باشد؟

تکلیف وجوه دریافتی از پیش‌خریدار چیست؟

و اگر سازنده بدون رعایت قرارداد اقدام به پیش‌فروش کند، چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟

این پرسش‌ها نباید به زمان اختلاف موکول شود.

اهمیت این موضوع زمانی بیشتر می‌شود که بدانیم ماده ۱ اصلاحی قانون پیش‌فروش ساختمان، قرارداد مشارکت در ساخت میان مالک رسمی زمین و شخص دیگر را در شرایط مقرر، در زمره پیش‌فروش ساختمان قرار داده و ماده ۳ نیز تنظیم رسمی قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن را مقرر کرده است.

همچنین ماده ۲۳ فعلی قانون پیش‌فروش ساختمان برای پیش‌فروش بدون تنظیم سند رسمی، مجازات حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی معادل دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی پیش‌بینی کرده است.

بنابراین پیش‌فروش واحدهای پروژه را نمی‌توان صرفاً یک موضوع داخلی میان مالک و سازنده دانست.

۹. بند مربوط به شناسه یکتا و ثبت رسمی

در سال ۱۴۰۵ این بند را باید جدی‌تر از گذشته در نظر گرفت.

ماده ۱۴ قانون الزام و آیین‌نامه اجرایی آن، سازوکار جدیدی برای شناسایی واحدهای ساختمانی ایجاد کرده است.

بر اساس آیین‌نامه، نقشه معماری تأییدشده مبنای صدور شناسه یکتا است و سازمان ثبت باید برای واحدهای مشخص‌شده در این نقشه شناسه یکتا صادر کند. حتی در آیین‌نامه تصریح شده که صدور شناسه یکتا همزمان با ثبت تقسیم‌نامه امکان‌پذیر است و مالک می‌تواند در شرایط مقرر درخواست صدور شناسه یکتا کند.

نکته بسیار مهم این است که قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند قبل از صدور نقشه معماری تأییدشده نیز در سامانه ثبت شود و طرفین می‌توانند اولویت‌های خود را درباره واحدهای احتمالی، پارکینگ و انباری مشخص کنند.

اما پس از صدور نقشه معماری تأییدشده، دریافت شناسه یکتا الزامی است و اولویتی که با نقشه نهایی منطبق باشد، مبنای صدور شناسه قرار می‌گیرد.

در مقابل، انعقاد قرارداد پیش‌فروش واحد ساختمانی مستلزم صدور شناسه یکتا است.

پس بهتر است در قرارداد مشارکت در ساخت مشخص شود که طرفین نسبت به فرآیند اخذ شناسه یکتا، ثبت تقسیم‌نامه، تعیین واحدها و پارکینگ و انباری چه تعهداتی دارند.

۱۰. بند مربوط به تخلف، فسخ، وجه التزام و حل اختلاف

شما در وبایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری هستید.

آخرین بند شاید مهم‌ترین بند قرارداد باشد؛ چون قرارداد خوب برای روزی نوشته می‌شود که طرفین با یکدیگر اختلاف پیدا کرده‌اند.

باید مشخص شود اگر:

• سازنده پروژه را متوقف کرد؛
• مالک ملک را در موعد مقرر تحویل نداد؛
• یکی از طرفین در دفترخانه حاضر نشد؛
• سازنده بدون اجازه پیش‌فروش کرد؛
• مالک از انتقال سهم سازنده خودداری کرد؛
• پروژه با تأخیر مواجه شد؛
• یکی از طرفین تعهدات اداری خود را انجام نداد؛
• نقشه پروژه تغییر کرد؛
• یا یکی از طرفین مرتکب تخلف اساسی شد،

چه اتفاقی خواهد افتاد.

آیا طرف مقابل حق فسخ دارد؟

آیا ابتدا باید اخطار بدهد؟

مهلت رفع تخلف چقدر است؟

آیا وجه التزام تعیین شده است؟

آیا علاوه بر وجه التزام، الزام به انجام تعهد نیز قابل مطالبه خواهد بود؟

مرجع حل اختلاف دادگاه است یا داوری؟

اگر داوری پیش‌بینی شده، داور چگونه انتخاب می‌شود و موضوع داوری دقیقاً چیست؟

در این قسمت باید بسیار دقیق عمل کرد.

ماده ۲۱۹ قانون مدنی، عقود صحیح را برای طرفین و قائم‌مقام آنان لازم‌الاتباع می‌داند و ماده ۲۲۰ نیز طرفین را علاوه بر مفاد تصریح‌شده، نسبت به نتایج قانونی و عرفی عقد متعهد می‌کند. همچنین ماده ۲۳۰ قانون مدنی درباره وجه التزام مقرر کرده است که اگر ضمن معامله مبلغی به عنوان خسارت تعیین شده باشد، دادگاه نمی‌تواند متخلف را به بیشتر یا کمتر از مبلغ مورد توافق محکوم کند.

بنابراین اگر وجه التزام می‌نویسید، آن را دقیق و متناسب با نوع تخلف تعیین کنید.

مثلاً «در صورت تأخیر سازنده، مبلغی به عنوان خسارت پرداخت می‌شود» بند مناسبی نیست.

باید معلوم باشد برای چه تعهدی، از چه تاریخی، با چه مبنایی و تا چه زمانی وجه التزام محاسبه خواهد شد.

یک اشتباه بزرگ؛ قرارداد را با نمونه‌های اینترنتی کپی نکنید

قرارداد مشارکت در ساخت برخلاف تصور برخی افراد، یک قرارداد «فرم‌محور» نیست.

ممکن است یک قرارداد آماده در اینترنت ۳۰ صفحه داشته باشد اما برای یک پروژه خاص تقریباً هیچ‌کدام از مشکلات واقعی آن پروژه را حل نکند.

در مقابل، یک قرارداد ۱۵ صفحه‌ای که دقیقاً متناسب با وضعیت ثبتی ملک، تعداد مالکان، آورده طرفین، وضعیت پروانه، نحوه انتقال سهم، تأمین مالی، پیش‌فروش و ضمانت اجرا نوشته شده باشد، می‌تواند بسیار کارآمدتر باشد.

اصل آزادی قراردادها در ماده ۱۰ قانون مدنی، امکان تنظیم توافق‌های خصوصی را در چارچوب قانون به رسمیت شناخته است؛ اما این آزادی به معنای امکان توافق برخلاف قوانین آمره و الزامات جدید ثبت رسمی نیست.

در سال ۱۴۰۵ این نکته اهمیت بیشتری دارد؛ زیرا قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است هم‌زمان تحت تأثیر قواعد عمومی قراردادها، مقررات ثبتی و مقررات قانون پیش‌فروش ساختمان قرار گیرد.

آیا قرارداد مشارکت در ساخت عادی در سال ۱۴۰۵ اعتبار دارد؟

پاسخ به این سؤال را نمی‌توان به‌صورت مطلق «بله» یا «خیر» داد.

اول باید دید قرارداد در چه تاریخی منعقد شده، ملک چه وضعیتی دارد، سند آن رسمی است یا خیر، قرارداد دقیقاً چه موضوعی دارد و کدام مقررات در زمان انعقاد و اجرای آن حاکم است.

اما درباره قراردادهای جدید باید احتیاط بسیار بیشتری داشت.

ماده ۱ قانون الزام، پس از گذشت مهلت قانونی مقرر از راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع ماده ۱۰، ثبت اعمال حقوقی معینی از جمله هر نوع پیش‌فروش ساختمان و تعهد به انجام آنها را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد الزامی می‌کند و برای ثبت‌نشدن آنها آثار سنگینی در قابلیت استماع دعاوی و ادله پیش‌بینی کرده است.

از سوی دیگر، قانون پیش‌فروش ساختمان نیز برای قراردادهای مشمول خود، تنظیم سند رسمی را مقرر کرده است.

بنابراین توصیه عملی این است که در سال ۱۴۰۵، قرارداد مشارکت در ساخت را صرفاً با این تصور که «یک قرارداد خصوصی است و هرچه طرفین بخواهند می‌توانند بنویسند» تنظیم نکنید.

این مطلب را در سایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری میخوانید.

 قرارداد خوب، قراردادی است که روز اختلاف را پیش‌بینی کرده باشد

مشارکت در ساخت در ظاهر یک همکاری ساده میان مالک و سازنده است؛ اما در واقع مجموعه‌ای از تعهدات مالی، ساختمانی، ثبتی و حقوقی در کنار یکدیگر قرار می‌گیرند.

در سال ۱۴۰۵، با توجه به مقررات جدید، قرارداد مشارکت در ساخت باید بیش از گذشته دقیق باشد.

اگر بخواهیم ۱۰ بندی را که نبود آنها می‌تواند طرفین را گرفتار کند، خلاصه کنیم، باید به این موارد اشاره کنیم:

۱. مشخصات و وضعیت حقوقی ملک

۲. آورده و سهم دقیق مالک و سازنده

۳. پروانه، تراکم و نقشه ساختمانی

۴. زمان‌بندی و مراحل اجرای پروژه

۵. نحوه انتقال سهم سازنده

۶. هزینه‌ها و تأمین مالی

۷. کیفیت ساخت و تغییر مشخصات

۸. شرایط پیش‌فروش و انتقال حقوق

۹. شناسه یکتا و الزامات ثبت رسمی

۱۰. تخلف، وجه التزام، فسخ و حل اختلاف

در نهایت، باید به یک نکته توجه داشت:

قرارداد مشارکت در ساخت برای زمانی نوشته نمی‌شود که همه چیز خوب پیش می‌رود؛ قرارداد برای روزی نوشته می‌شود که یکی از طرفین تعهد خود را انجام نمی‌دهد.

اگر قرارداد در آن روز بتواند دقیقاً مشخص کند چه کسی چه تعهدی داشته، چه زمانی باید آن را انجام می‌داده، در صورت تخلف چه ضمانت اجرایی وجود دارد و مسیر حل اختلاف چیست، می‌توان گفت قرارداد به‌درستی تنظیم شده است.

اما اگر پاسخ این پرسش‌ها در قرارداد وجود نداشته باشد، معمولاً همان چیزی که طرفین در روز امضا «جزئیات کم‌اهمیت» تصور کرده‌اند، چند سال بعد به مهم‌ترین موضوع پرونده تبدیل خواهد شد.

پرسش‌های متداول

۱. آیا قرارداد مشارکت در ساخت باید حتماً رسمی باشد؟

باید بر اساس وضعیت قرارداد و مقررات حاکم در زمان انعقاد آن پاسخ داد. با این حال، در قراردادهای جدید، به‌ویژه قراردادهایی که در قلمرو قانون پیش‌فروش ساختمان و قانون الزام قرار می‌گیرند، ثبت رسمی اهمیت اساسی دارد و نمی‌توان به یک قرارداد عادی ساده اکتفا کرد.

۲. آیا مالک می‌تواند تمام سهم سازنده را در ابتدای کار منتقل کند؟

از نظر قراردادی ممکن است طرفین درباره نحوه انتقال سهم توافق کنند، اما از نظر عملی این کار برای مالک می‌تواند ریسک زیادی ایجاد کند. بهتر است انتقال سهم سازنده با پیشرفت واقعی پروژه و انجام تعهدات او هماهنگ شود.

۳. آیا سازنده بدون اجازه مالک حق پیش‌فروش دارد؟

این موضوع کاملاً به قرارداد و حدود اختیار سازنده بستگی دارد. در هر حال، پیش‌فروش ساختمان تابع مقررات خاص خود است و در موارد مشمول، تنظیم سند رسمی و رعایت الزامات قانونی ضروری است.

۴. شناسه یکتا در مشارکت در ساخت چیست؟

شناسه یکتا شناسه‌ای است که برای واحدهای ساختمانی مشخص‌شده در نقشه معماری تأییدشده، در ساختار جدید ثبتی اختصاص می‌یابد. این شناسه مبنای ثبت برخی اعمال حقوقی مربوط به واحد قرار می‌گیرد.

۵. آیا قرارداد مشارکت در ساخت قبل از صدور شناسه یکتا قابل ثبت است؟

بله. طبق ماده ۲۱ آیین‌نامه اجرایی تبصره ۳ ماده ۱۴، امکان ثبت قرارداد مشارکت در ساخت قبل از صدور نقشه معماری تأییدشده وجود دارد. پس از صدور نقشه، دریافت شناسه یکتا الزامی است و اولویت منطبق با نقشه مبنای صدور شناسه خواهد بود.

۶. آیا برای پیش‌فروش واحد ساختمانی شناسه یکتا لازم است؟

بله. ماده ۱۸ آیین‌نامه اجرایی تبصره ۳ ماده ۱۴ تصریح می‌کند که انعقاد قرارداد پیش‌فروش واحد ساختمانی مستلزم صدور شناسه یکتا است.

۷. اگر سازنده در موعد مقرر ساختمان را تحویل ندهد چه می‌شود؟

اگر برای انجام تعهد موعد مشخص شده باشد و سازنده در موعد مقرر تعهد خود را انجام ندهد، بسته به مفاد قرارداد و شرایط قانونی، امکان مطالبه خسارت و در موارد لازم سایر ضمانت‌های اجرایی وجود دارد. تعیین دقیق موعد و وجه التزام در قرارداد اهمیت زیادی دارد.

۸. آیا افزایش هزینه ساخت به سازنده اجازه می‌دهد مبلغ بیشتری از مالک بگیرد؟

صرف افزایش هزینه ساخت، بدون وجود مبنای قراردادی یا قانونی، پاسخ روشنی برای مطالبه مبلغ اضافی ایجاد نمی‌کند. به همین دلیل باید در قرارداد درباره افزایش هزینه مصالح، دستمزد، عوارض و سایر هزینه‌های پروژه از ابتدا تعیین تکلیف شود.

۹. اگر تعداد واحدهای قابل ساخت کمتر از توافق اولیه شود چه باید کرد؟

این موضوع باید در قرارداد پیش‌بینی شده باشد. بهتر است قرارداد برای تغییر تراکم، کاهش یا افزایش تعداد واحدها، تغییر متراژ و تغییر پارکینگ و انباری، روش محاسبه سهم طرفین و نحوه جبران را مشخص کند.

۱۰. آیا قرارداد مشارکت در ساخت اینترنتی یا نمونه آماده مناسب است؟

نمونه‌های آماده می‌توانند برای شناخت موضوعات قرارداد مفید باشند، اما قرارداد نهایی باید متناسب با وضعیت واقعی ملک و توافق طرفین تنظیم شود. در مشارکت در ساخت، تفاوت یک پلاک ثبتی با پلاک دیگر، تعداد مالکان، وضعیت رهن و بازداشت، نوع پروانه، نحوه تأمین مالی و حتی تعداد واحدها می‌تواند مفاد قرارداد را کاملاً تغییر دهد.

۱۱. بهترین زمان برای بررسی قرارداد مشارکت در ساخت چه زمانی است؟

قبل از امضا و قبل از تحویل ملک و سرمایه.

اصلاح یک بند در زمان مذاکره بسیار ساده‌تر از اصلاح همان بند پس از شروع پروژه، پرداخت میلیاردها تومان هزینه و ایجاد حقوق برای اشخاص ثالث است.