این مقاله را برای دیگران ارسال کنید
Telegram
WhatsApp
فروش ملک در رهن بانک آیا ممنوع دارد؟
خرید و فروش ملکی که در رهن بانک قرار دارد، یکی از معاملاتی است که میتواند برای خریدار و فروشنده دردسرهای جدی ایجاد کند. بسیاری از افراد تصور میکنند چون سند ملک به نام فروشنده است، او اختیار دارد هر زمان که بخواهد ملک را بفروشد؛ در حالی که رهن ملک، حق مشخصی برای بانک یا طلبکار ایجاد میکند و فروشنده نمیتواند این حق را نادیده بگیرد.
از طرف دیگر، این تصور هم درست نیست که هر معاملهای نسبت به ملک در رهن، حتماً باطل و بیاثر است.
موضوع کمی پیچیدهتر است.
قانون و رویه قضایی میان مالکیت فروشنده و حق بانک به عنوان مرتهن تفکیک قائل شدهاند. به همین دلیل، ممکن است فروش ملکی که در رهن بانک است، با تعهد فروشنده به فک رهن و پرداخت بدهی بانک همراه شود و حتی در شرایطی خریدار بتواند از دادگاه، الزام فروشنده به فک رهن را مطالبه کند.
رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ ـ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز در همین زمینه اهمیت بسیار زیادی دارد و مسیر تحلیل این معاملات را تا حد زیادی روشن کرده است.
در این مقاله بررسی میکنیم که:
ملک در رهن بانک یعنی چه؟
وقتی شخصی برای دریافت تسهیلات بانکی، ملکی را به عنوان تضمین بازپرداخت بدهی خود در رهن بانک قرار میدهد، مالکیت ملک به بانک منتقل نمیشود.
مالک همچنان راهن است و بانک مرتهن محسوب میشود.
اما بانک نسبت به ملک، حق عینی و حق تقدم پیدا میکند تا در صورت عدم پرداخت بدهی و طی تشریفات قانونی، طلب خود را از محل مال مرهونه وصول کند.
به همین دلیل، مالک نمیتواند با این استدلال که «سند به نام من است» هر اقدامی را بدون توجه به حقوق بانک انجام دهد.
ماده ۷۹۳ قانون مدنی در این زمینه مقرر میکند که راهن نمیتواند در مال مرهونه تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد، مگر با اذن مرتهن.
بنابراین، حق مالکیت فروشنده با حق بانک نسبت به ملک در یک سطح قرار ندارد.
مالکیت همچنان متعلق به راهن است، اما ملک با یک حق عینی به نفع مرتهن مواجه است.
آیا فروش ملک در رهن بانک ممنوع است؟
پاسخ را نمیتوان صرفاً «بله» یا «خیر» دانست.
اگر منظور از فروش، انتقالی باشد که بدون توجه به حق بانک انجام شود و حقوق مرتهن را با خطر مواجه کند، چنین معاملهای با محدودیت جدی مواجه است.
اما اگر حقوق بانک تأمین شود یا بدهی آن پرداخت و رهن فک شود، وضعیت متفاوت خواهد بود.
این نکته در رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور به شکل بسیار مهمی مورد توجه قرار گرفته است.
دیوان عالی کشور در این رأی اعلام کرده است که مالکیت عین پس از رهن همچنان متعلق به راهن است و مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی دارد؛ بنابراین اگر حقوق مرتهن به نحوی تأمین شود یا طلب او پرداخت گردد، انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن با حقوق مرتهن و ماده ۷۹۳ قانون مدنی منافاتی ندارد و دعوی الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه قابلیت پذیرش دارد.
این رأی یکی از مهمترین مستندات در پروندههای مربوط به فروش ملک در رهن بانک است.
آیا معامله ملک در رهن باطل است؟
یکی از اشتباهات رایج این است که گفته شود:
«هر کس ملک در رهن بانک را بفروشد، معامله باطل است.»
این عبارت دقیق نیست.
موضوع در حقوق ایران سابقه قضایی مهمی دارد.
در رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۱۳۷۶/۰۸/۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، معاملات مالک نسبت به مال مرهونه، در صورتی که منافی حقوق مرتهن باشد، نافذ دانسته نشده است. موضوع آن رأی نیز انتقال سرقفلی مغازه مرهونه بدون اذن مرتهن بود.
اما سالها بعد، رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰، وضعیت دعوای الزام به فک رهن پس از فروش مال مرهونه را مورد بررسی قرار داد.
بنابراین باید میان این دو وضعیت تفکیک کنیم:
۱. معاملهای که حقوق بانک را نادیده میگیرد و با حق مرتهن تعارض دارد.
۲. معاملهای که در آن فروشنده متعهد میشود بدهی را پرداخت و ملک را فک رهن کند.
این مطلب را در سایت رسمی محمدضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری می خوانید.
این دو وضعیت از نظر حقوقی یکسان نیستند.
رأی وحدت رویه ۸۳۲ دقیقاً نشان میدهد که صرف وجود رهن، مانع مطلقی برای پذیرش دعوای الزام فروشنده به فک رهن نیست؛ مشروط بر اینکه حقوق مرتهن تأمین یا طلب او پرداخت شود.
اگر فروشنده ملک در رهن را بفروشد، خریدار چه حقی دارد؟
فرض کنیم شخصی ملکی را خریداری کرده که در رهن بانک بوده است.
در قرارداد نیز فروشنده تعهد کرده است که مثلاً ظرف سه ماه بدهی بانک را پرداخت و سند را از رهن خارج کند.
اما سه ماه میگذرد و فروشنده هیچ اقدامی نمیکند.
در چنین شرایطی خریدار الزاماً مجبور نیست معامله را رها کند.
یکی از راهکارهای مهم، طرح دعوای الزام فروشنده به فک رهن است.
رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ دقیقاً قابلیت پذیرش چنین دعوایی را تأیید کرده است.
بنابراین در صورت وجود شرایط لازم، خریدار میتواند علیه فروشنده اقدام کند و الزام او به انجام تعهدات قراردادی و فک رهن را بخواهد.
البته این به معنای آن نیست که در هر پروندهای صرف ارائه یک مبایعهنامه، دادگاه بدون بررسی سایر شرایط حکم صادر خواهد کرد.
شما در وبسایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری هستید.
متن قرارداد، میزان بدهی بانک، وضعیت سند، نوع رهن، تعهدات طرفین و سایر اسناد باید بررسی شود.
اگر مبلغ بدهی بانک کمتر از قیمت ملک باشد چه میشود؟
این حالت در معاملات واقعی بسیار رایج است.
فرض کنیم:
قیمت ملک: ۱۰ میلیارد تومان
بدهی باقیمانده به بانک: ۲ میلیارد تومان
در چنین شرایطی، فروشنده و خریدار میتوانند معامله را به شکلی تنظیم کنند که بخشی از ثمن مستقیماً برای تسویه بدهی بانک اختصاص پیدا کند.
برای مثال، خریدار ممکن است به جای پرداخت تمام ثمن به فروشنده، مبلغ بدهی را مطابق سازوکار مورد توافق و ترتیبات بانک، برای تسویه بدهی مربوط به رهن اختصاص دهد و باقیمانده را به فروشنده بپردازد.
مزیت این روش این است که بخشی از ریسک خریدار کاهش پیدا میکند.
اما نکته مهم این است که نباید صرفاً بر اساس گفته فروشنده درباره میزان بدهی بانک اقدام کرد.
میزان واقعی بدهی، شرایط فک رهن و نحوه تسویه باید از مسیر رسمی و با مستندات بانکی بررسی شود.
اگر بدهی بانک بیشتر از قیمت ملک باشد چه؟
اینجا معامله حساستر میشود.
فرض کنید:
ارزش واقعی ملک: ۸ میلیارد تومان
بدهی فروشنده به بانک: ۱۰ میلیارد تومان
در چنین شرایطی، فروشنده نمیتواند صرفاً با دریافت مبلغ ۸ میلیارد از خریدار، انتظار داشته باشد ملک آزاد شود.
بانک برای فک رهن باید طلب خود را طبق مقررات و توافق مربوط دریافت کند یا حقوق آن به نحو دیگری تأمین شود.
در نتیجه، خریدار باید قبل از معامله دقیقاً بداند:
ملک چقدر بدهی دارد؟
فک رهن با چه مبلغی انجام میشود؟
آیا بدهی دیگری غیر از تسهیلات بانکی وجود دارد؟
آیا ملک بابت چند تعهد در رهن یا وثیقه قرار گرفته است؟
این بررسیها میتواند از یک اختلاف بسیار پرهزینه جلوگیری کند.
بهترین روش خرید ملک در رهن بانک چیست؟
اگر خریدار به ملکی علاقهمند است که در رهن بانک قرار دارد، امنترین روش این است که معامله با یک برنامه مشخص برای تسویه بدهی و فک رهن تنظیم شود.
یعنی در قرارداد صرفاً ننویسیم:
«فروشنده متعهد شد ملک را از رهن خارج کند.»
این عبارت به تنهایی ممکن است برای یک معامله مهم کافی نباشد.
بهتر است در قرارداد دقیقاً مشخص شود:
این جزئیات میتوانند در زمان اختلاف تعیینکننده باشند.
آیا میتوان همزمان با فروش ملک، وام را نیز منتقل کرد؟
انتقال تعهدات بانکی یا جایگزینی بدهکار موضوعی نیست که صرفاً با توافق فروشنده و خریدار انجام شود.
اگر قرار باشد خریدار بدهی یا تسهیلات فروشنده را بر عهده بگیرد، باید موافقت و تشریفات بانک نیز مورد توجه قرار گیرد.
بنابراین این تصور که:
«ملک را میخرم و قسطهای وام را خودم پرداخت میکنم؛ پس مشکل حل شده است»
میتواند بسیار خطرناک باشد.
پرداخت اقساط به تنهایی لزوماً به معنای انتقال رسمی تعهد بانکی به خریدار نیست.
ممکن است از نظر بانک، همچنان شخصی که تسهیلات به نام اوست، بدهکار اصلی باشد.
آیا وکالتنامه برای فروش ملک در رهن کافی است؟
در معاملات ملکی، گاهی فروشنده به خریدار یا شخص دیگری وکالتنامه میدهد تا بعداً اقدامات مربوط به انتقال ملک را انجام دهد.
اما وجود وکالتنامه نباید باعث شود خریدار از وضعیت رهن ملک غافل شود.
وکالتنامه جای فک رهن را نمیگیرد.
حتی اگر وکالتنامه رسمی و بلاعزل باشد، تا زمانی که حقوق مرتهن نسبت به ملک تعیین تکلیف نشده است، خریدار باید وضعیت رهن را به طور مستقل بررسی کند.
بنابراین:
وکالتنامه ≠ فک رهن
و:
وکالتنامه ≠ رضایت بانک
این دو موضوع را نباید با یکدیگر اشتباه گرفت.
اگر فروشنده برای فک رهن همکاری نکند چه باید کرد؟
اگر فروشنده مطابق قرارداد متعهد شده باشد ملک را فک رهن کند اما از انجام تعهد خودداری کند، خریدار میتواند با توجه به مفاد قرارداد و وضعیت پرونده، اقدامات حقوقی لازم را انجام دهد.
یکی از مهمترین خواستهها میتواند الزام فروشنده به فک رهن باشد.
رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ ـ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰ نیز در همین زمینه بسیار مهم است؛ زیرا هیأت عمومی دیوان عالی کشور دعوای الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه را، در فرض تأمین حقوق مرتهن یا پرداخت طلب او، قابل پذیرش دانسته است.
در کنار آن، بسته به مفاد قرارداد ممکن است موضوعاتی مانند:
نیز مطرح شود.
اینکه دقیقاً چه خواستههایی باید در دادخواست درج شود، به متن قرارداد و وضعیت ثبتی ملک بستگی دارد.
آیا خریدار میتواند خودش بدهی بانک را پرداخت کند؟
رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ از این جهت اهمیت دارد که موضوع تأمین یا پرداخت حقوق مرتهن را مورد توجه قرار داده است.
اما در عمل، پرداخت بدهی بانک باید با دقت انجام شود.
خریدار نباید صرفاً به فروشنده پول بدهد تا او بعداً بدهی بانک را پرداخت کند، مگر اینکه سازوکار معامله به شکل مطمئنی طراحی شده باشد.
یکی از روشهای کمریسکتر این است که مبلغ مربوط به بدهی بانکی، در فرآیند رسمی تسویه و فک رهن، مستقیماً در مسیر پرداخت به مرتهن قرار گیرد و مدارک آن نیز نگهداری شود.
هدف این است که خریدار بتواند ثابت کند مبلغی که باید برای فک رهن پرداخت میشده، واقعاً در همین مسیر هزینه شده است.
آیا فروش ملک در رهن بانک کلاهبرداری است؟
این سؤال بسیار زیاد مطرح میشود، اما پاسخ آن نیازمند دقت است.
صرف فروش ملک در رهن، به خودی خود به معنای تحقق جرم کلاهبرداری نیست.
برای تشخیص مسئولیت کیفری باید عناصر و شرایط جرم، نحوه انجام معامله، اقدامات فروشنده، علم و قصد او و سایر اوضاع و احوال پرونده بررسی شود.
بنابراین نباید هر معامله ملک در رهن را فوراً «کلاهبرداری» نامید.
ممکن است فروشنده با حسن نیت معامله کرده و تعهد کرده باشد بدهی بانک را پرداخت کند؛ اما بعداً توانایی مالی انجام تعهد را نداشته باشد.
این وضعیت الزاماً با حالتی که شخص با توسل به وسایل متقلبانه از ابتدا قصد بردن مال دیگری را داشته، یکسان نیست.
به همین دلیل در پروندههای اینچنینی باید میان اختلاف قراردادی، تخلف از تعهد و جرم تفاوت گذاشت.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات چه تأثیری بر فروش ملک در رهن دارد؟
در معاملات جدید، موضوع ثبت رسمی اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در محدوده مقرر در آن، اعمال حقوقی مربوط به انتقال مالکیت عین و برخی حقوق نسبت به اموال غیرمنقول و همچنین انعقاد عقد رهن را در زمره اعمالی قرار داده که باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند.
همچنین ماده ۳ این قانون برای مشاوران املاک سازوکار درج پیشنویس قرارداد و انعکاس آن برای تنظیم سند رسمی را پیشبینی کرده است.
آییننامه ماده ۳ نیز در سال ۱۴۰۳ تصویب و در سال ۱۴۰۴ اصلاح شده و در حال حاضر، از جمله مقرر کرده است که طرفین پیشنویس قرارداد حداکثر ظرف پنج روز برای اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند؛ همچنین پیشنویس قرارداد قبل از ثبت توسط سردفتر، فاقد آثار حقوقی قرارداد است.
بنابراین در شرایط فعلی، خریدار نباید معامله ملک در رهن را صرفاً با یک نوشته عادی و وعده شفاهی فروشنده انجام دهد.
ساختار معامله باید از ابتدا با توجه به وضعیت ثبتی ملک و مقررات ثبت رسمی طراحی شود.
قبل از خرید ملک در رهن چه استعلامهایی ضروری است؟
اگر قصد خرید چنین ملکی را دارید، توصیه میکنم پیش از پرداخت مبلغ قابل توجه، حداقل این موارد بررسی شود:
۱. وضعیت سند ملک
باید مشخص شود سند به نام چه شخصی است و آیا رهن تنها محدودیت ثبتی ملک است یا محدودیتهای دیگری نیز وجود دارد.
۲. مشخصات مرتهن
باید مشخص شود ملک در رهن کدام بانک یا مؤسسه قرار دارد.
۳. میزان دقیق بدهی
رقم بدهی نباید صرفاً از فروشنده شنیده شود.
۴. شرایط فک رهن
باید مشخص شود بانک تحت چه شرایطی سند را آزاد میکند.
۵. مدت باقیمانده تسهیلات
این موضوع در تعیین نحوه معامله اهمیت دارد.
۶. سایر محدودیتهای ثبتی
ملک ممکن است علاوه بر رهن، با محدودیتهای دیگری نیز مواجه باشد.
۷. متن قرارداد فروش
تعهدات فروشنده درباره فک رهن باید دقیق و قابل اجرا تنظیم شود.
اشتباه خطرناک: پرداخت کل پول قبل از فک رهن
یکی از پرریسکترین روشهای معامله این است که خریدار تقریباً تمام ثمن را به فروشنده پرداخت کند و فروشنده بعداً وعده دهد که:
«نگران نباش، خودم وام را تسویه میکنم و سند را آزاد میکنم.»
اگر فروشنده بعداً با مشکل مالی مواجه شود، خریدار ممکن است با یک ملک در رهن و دعوایی طولانی مواجه شود.
به همین دلیل بهتر است پرداخت ثمن و فک رهن به صورت هماهنگ و مرحلهبندیشده طراحی شود.
در معاملات با مبالغ بالا، این موضوع ارزش آن را دارد که قبل از امضای قرارداد، متن معامله توسط وکیل متخصص در حقوق املاک بررسی شود.
اگر فروشنده بگوید «بانک مشکلی ندارد» چه کنیم؟
این جمله به تنهایی کافی نیست.
مهم این است که بانک رسماً چه وضعیتی را اعلام میکند.
در معاملات ملک در رهن، تفاوت زیادی بین:
«فروشنده میگوید بانک موافق است»
و
«فرآیند تسویه و فک رهن با بانک مشخص و مستند شده است»
وجود دارد.
خریدار باید بر اساس سند و استعلام و توافق روشن با مرتهن تصمیم بگیرد، نه صرفاً اطمینان فروشنده.
شما در وبسایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری هستید.
آیا خرید ملک در رهن بانک کار درستی است؟
خرید ملک در رهن بانک ذاتاً به معنای یک معامله غیرممکن نیست، اما معاملهای است که باید با دقت بسیار بیشتری نسبت به یک ملک آزاد انجام شود.
رهن باعث نمیشود مالکیت ملک از فروشنده خارج شود؛ اما بانک به عنوان مرتهن نسبت به ملک حق عینی و حق تقدم دارد.
مطابق رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ ـ ۱۳۷۶/۰۸/۲۰، معامله مالک نسبت به مال مرهونه، در صورتی که منافی حق مرتهن باشد، نافذ نیست.
در عین حال، رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ ـ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰ تصریح کرده است که اگر حقوق مرتهن به نحوی تأمین یا طلب او پرداخت شود، انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن با حقوق مرتهن منافاتی ندارد و دعوای الزام فروشنده به فک رهن قابلیت پذیرش دارد.
بنابراین، پاسخ ساده به سؤال «آیا فروش ملک در رهن بانک ممکن است؟» این است:
بله، اما نه به شکلی که حقوق بانک نادیده گرفته شود.
و پاسخ به سؤال «آیا خرید ملک در رهن خطرناک است؟» نیز این است:
اگر بدون بررسی بدهی، وضعیت رهن و نحوه فک رهن و بدون تنظیم دقیق قرارداد انجام شود، بله؛ میتواند بسیار پرریسک باشد.
اما اگر قبل از معامله وضعیت ثبتی و بدهی بانکی بررسی شود و پرداخت ثمن، تسویه بدهی، فک رهن و انتقال رسمی به شکل هماهنگ طراحی شود، میتوان ریسک معامله را به میزان قابل توجهی کاهش داد.
پرسشهای متداول درباره فروش ملک در رهن بانک
آیا فروش ملک در رهن بانک قانونی است؟
فروش ملک در رهن را نمیتوان به صورت مطلق ممنوع یا باطل دانست. حقوق مرتهن باید حفظ شود و اگر حقوق او تأمین یا طلبش پرداخت شود، مطابق رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ ـ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰، دعوای الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده قابلیت پذیرش دارد.
آیا خریدار میتواند فروشنده را مجبور به فک رهن کند؟
در شرایطی که معامله و تعهد فروشنده قابل اثبات باشد و حقوق مرتهن تأمین یا طلب او پرداخت شود، رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ دعوای الزام به فک رهن علیه فروشنده را قابل پذیرش دانسته است.
آیا خرید ملک در رهن بانک با مبایعهنامه امکانپذیر است؟
موضوع به وضعیت حقوقی معامله و مقررات ثبت رسمی بستگی دارد. با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در معاملات مشمول قانون باید الزامات ثبت رسمی و سامانه ثبت الکترونیک اسناد نیز مورد توجه قرار گیرد.
آیا وکالت بلاعزل برای فروش ملک در رهن کافی است؟
خیر. وکالتنامه به خودی خود حقوق بانک را از بین نمیبرد و جایگزین فک رهن یا رضایت مرتهن نمیشود.
اگر بدهی بانک از قیمت ملک بیشتر باشد چه میشود؟
در این حالت معامله بسیار پرریسکتر است، زیرا برای فک رهن باید تکلیف کل بدهی مشخص شود. خریدار نباید بدون بررسی دقیق میزان بدهی و امکان فک رهن، مبلغ معامله را کامل پرداخت کند.
آیا فروش ملک در رهن بانک کلاهبرداری است؟
صرف فروش ملک در رهن، به تنهایی برای تحقق کلاهبرداری کافی نیست. برای مسئولیت کیفری باید عناصر قانونی جرم و رفتار و قصد شخص در پرونده احراز شود.
آیا میتوان بدهی بانک را از مبلغ معامله پرداخت کرد؟
بله، در عمل میتوان ساختار معامله را به نحوی تنظیم کرد که مبلغ مربوط به بدهی بانکی از ثمن معامله تأمین شود؛ اما نحوه پرداخت باید با وضعیت پرونده و ترتیبات بانک هماهنگ باشد و بهتر است پرداخت مستند و قابل اثبات انجام شود.
این مقاله را برای دیگران ارسال کنید
سایر مطالب این نویسنده
محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری ارائه خدمات تخصصی حقوقی در حوزه املاک
تمامی حقوق مادی معنوی سایت متعلق به آقای محمدرضا محمدحسینی میباشد.
