سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها و حق شکایت مستأجران ؛ همه‌چیز درباره‌ی قانون جدید اجاره

سقف افزایش اجاره بها چقدر است ؟ قانون جدید اجاره درباره اجاره بها چه می گوید ؟

یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های مستأجران در سال‌های اخیر، افزایش‌های سرسام‌آور اجاره‌بها هنگام تمدید قرارداد بوده است. برای کنترل این روند، سران قوا مصوبه‌ای را ابلاغ کرده‌اند که سقف مشخصی برای افزایش اجاره‌بها تعیین می‌کند و علاوه بر آن، به مستأجرانی که بیش از این سقف پرداخت کرده‌اند، حق شکایت می‌دهد. در این مقاله، جزئیات این مصوبه، نحوه‌ی اجرای آن و مسیر قانونی شکایت مستأجران را به‌طور کامل بررسی می‌کنیم.

این مطلب را در وبسایت محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری می خوانید.

سقف ۲۵ درصدی از کجا آمد ؟

طبق مصوبه‌ای که با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و تأیید سران سه قوه ابلاغ شده ، حداکثر میزان مجاز افزایش اجاره‌بها برای تمدید قراردادهای اجاره در سراسر کشور ، ۲۵ درصد تعیین شده است. این نرخ، مبنای قانونی تمدید قراردادهاست و دریافت هر مبلغی بیش از این سقف ، تخلف محسوب می‌شود.

نکته‌ی جالب اینجاست که این سقف ، به معنای افزایش خودکار و قطعی ۲۵ درصدی نیست ؛ بلکه یک « حداکثر مجاز » است. به بیان دیگر، میزان واقعی افزایش می‌تواند بر اساس توافق طرفین ، حتی کمتر از این عدد هم باشد ؛ در برخی موارد گزارش‌شده، افزایش نهایی به ۲۰ درصد، ۱۴ درصد یا حتی پایین‌تر رسیده است. این سقف فقط برای مواردی است که مستأجر خواستار تمدید قرارداد باشد ؛ برای واحدهایی که به مستأجر تازه اجاره داده می‌شوند، ممکن است نرخ‌های متفاوتی که هر استان بر اساس شرایط محلی خودش تعیین کرده ، ملاک عمل قرار گیرد.

قابل ذکر است که پیش‌تر در برخی استان‌ها نرخ‌های بالاتری مانند ۲۷ درصد اعلام شده بود که بر پایه‌ی تکلیف قانونی وزارت راه و شهرسازی تعیین شده بود، اما با توجه به شرایط بحرانی بازار اجاره و در راستای حمایت بیشتر از مستأجران ، سقف یکسان و پایین‌تر ۲۵ درصدی برای کل کشور جایگزین آن شد.

اگر موجر بیش از سقف قانونی از من اجاره گرفته ، چه کار باید بکنم؟

مهم‌ترین بخش این مصوبه، ایجاد یک حق شکایت مشخص برای مستأجرانی است که قربانی این تخلف شده‌اند. بر پایه‌ی یکی از تبصره‌های ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین ، مسکن و اجاره‌بها ، مستأجری که مبلغی بیشتر از سقف مجاز پرداخت کرده باشد ، تا پنج سال پس از پرداخت فرصت دارد از موجر شکایت کند. این مهلت پنج‌ساله ، حتی اگر قرارداد اجاره هم به پایان رسیده و مستأجر ملک را ترک کرده باشد ، همچنان معتبر است و او می‌تواند از طریق مراجع قانونی پیگیر بازپس‌گیری مابه‌التفاوت پرداختی خود شود .

نکته‌ی مهم دیگر این است که این حق شکایت، فقط متوجه موجر نیست . اگر مشاور املاکی ، قرارداد اجاره را خارج از چارچوب سقف‌های قانونی تنظیم کرده باشد ، آن مشاور املاک هم مشمول تخلف است و پرونده‌ی او از طریق سازمان تعزیرات حکومتی مورد رسیدگی و جریمه قرار می‌گیرد .

نقش مشاوران املاک در اجرای این سقف

شما در سایت محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری هستید.

طبق ضوابط جدید ، بنگاه‌های مشاور املاک موظف شده‌اند پیش از تنظیم هر قرارداد اجاره‌ی مسکونی ، اسناد مربوط به ملک از جمله اجاره‌نامه‌ی دو سال گذشته را بررسی کنند تا از رعایت سقف قانونی مطمئن شوند . اگر موجر این اسناد را ارائه ندهد یا سقف قانونی رعایت نشود ، مشاور املاک مکلف است این قراردادها را از طریق اتصال برخط با سامانه‌ی ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ، به سازمان امور مالیاتی گزارش دهد .

این الزام، عملاً نقش نظارتی جدیدی به مشاوران املاک می‌دهد ؛ آن‌ها دیگر صرفاً واسطه‌ی معامله نیستند ، بلکه در قبال رعایت سقف قانونی اجاره هم مسئولیت دارند . برای مستأجران، این یعنی در صورت مواجهه با تخلف ، می‌توانند هم علیه موجر و هم علیه مشاور املاکی که قرارداد را تنظیم کرده ، اقدام قانونی انجام دهند.

آیا امکان ثبت قرارداد با افزایش بیش از ۲۵ درصد ، حتی با توافق طرفین وجود دارد؟

یکی از سوالات پرتکرار این است که اگر موجر و مستأجر هر دو راضی باشند ، آیا می‌توان قراردادی با افزایش بیشتر از سقف قانونی ثبت کرد ؟ پاسخ روشن است: خیر . حتی در صورت توافق دوطرفه ، ثبت رسمی قرارداد اجاره با نرخ افزایش بالاتر از سقف مجاز ممنوع است . این محدودیت برای جلوگیری از دور زدن قانون از طریق توافق‌های ظاهری بین طرفین در نظر گرفته شده، چون در بسیاری موارد، رضایت ظاهری مستأجر ناشی از نبود گزینه‌ی جایگزین یا فشار بازار مسکن است ، نه یک انتخاب آزادانه .

مسیر عملی شکایت مستأجران

اگر مستأجری تشخیص دهد که اجاره‌بهای پرداختی‌اش بیشتر از سقف قانونی بوده ، مراحل کلی زیر را می‌تواند طی کند:

1. جمع‌آوری مستندات :قرارداد اجاره، رسیدهای پرداختی و در صورت امکان، قرارداد اجاره‌ی سال قبل ( برای محاسبه‌ی درصد افزایش واقعی ) را آماده کند.
2. محاسبه‌ی مابه‌التفاوت : میزان دقیق مبلغی که بیش از سقف ۲۵ درصدی پرداخت شده را مشخص کند.
3. طرح شکایت رسمی:با مراجعه به مراجع قانونی مربوطه ، شکایت خود را علیه موجر یا مشاور املاک متخلف ثبت کند. با توجه به اینکه رسیدگی به تخلفات مشاوران املاک از مسیر سازمان تعزیرات حکومتی انجام می‌شود ، بسته به نوع تخلف ( موجر یا بنگاه معاملاتی ) ، مرجع رسیدگی می‌تواند متفاوت باشد.
4. پیگیری در مهلت قانونی:به یاد داشته باشد که این حق شکایت تا پنج سال معتبر است، اما هرچه اقدام زودتر انجام شود، جمع‌آوری مستندات و اثبات ادعا ساده‌تر خواهد بود .

چرا این سقف قانونی برای بازار اجاره اهمیت دارد؟

بررسی نرخ تورم بخش اجاره در ماه‌های اخیر نشان می‌دهد که این نرخ در محدوده‌ای حدود ۳۰ تا ۳۱ درصد بوده، یعنی فاصله‌ی چندانی با سقف‌های قانونی تعیین‌شده ندارد. این وضعیت نشان می‌دهد که بدون چنین سقفی، فشار مالی روی مستأجران می‌توانست به‌مراتب بیشتر از وضعیت فعلی باشد. از سوی دیگر، آمارهای موجود نشان می‌دهد بخش قابل توجهی از موجران ، افزایش اجاره‌بها را تقریباً در همان محدوده‌ی سقف‌های تعیین‌شده اعمال کرده‌اند ، که نشانه‌ی رعایت نسبی این مقررات از سوی بازار است ؛ هرچند همچنان بخشی از موجران و بنگاه‌های معاملاتی این سقف را رعایت نمی‌کنند و همین موضوع، اهمیت آگاهی مستأجران از حق شکایت پنج‌ساله را دوچندان می‌کند.

نکاتی که هر مستأجر باید پیش از تمدید قرارداد بداند

• درخواست تمدید قرارداد باید از سوی مستأجر مطرح شود تا مشمول سقف ۲۵ درصدی خودکار قرار گیرد .
• این سقف ، حداکثر مجاز است، نه رقم ثابت ؛ می‌توانید برای درصد افزایش کمتر هم با موجر مذاکره کنید .
• قرارداد اجاره‌ی سال گذشته را حتماً نزد خود نگه دارید ؛ این سند، مبنای محاسبه‌ی درصد افزایش مجاز برای سال بعد است .
• اگر موجر یا مشاور املاک ، قراردادی خارج از سقف قانونی پیشنهاد داد ، می‌توانید مؤدبانه از ثبت آن خودداری کرده و به مصوبه‌ی سقف ۲۵ درصدی استناد کنید.
• برای واحدهایی که برای اولین بار به مستأجر جدید اجاره داده می‌شوند ، ممکن است سقف‌های متفاوتی بر اساس تصمیم استانی حاکم باشد ؛ پیش از امضای قرارداد ، این نرخ محلی را استعلام بگیرید .

*** مصوبه‌ی سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها ، یکی از مهم‌ترین اقدامات حمایتی اخیر برای کنترل بازار پرتلاطم اجاره‌ی مسکن است. این مقرره نه‌تنها سقفی مشخص برای افزایش اجاره در زمان تمدید قرارداد تعیین کرده ، بلکه با در نظر گرفتن حق شکایت پنج‌ساله برای مستأجران و مسئولیت نظارتی مشاوران املاک ، ابزار قانونی مشخصی برای مقابله با تخلفات احتمالی فراهم کرده است. برای مستأجران ، مهم‌ترین توصیه این است: مستندات پرداختی خود را نگه دارید ، سقف قانونی هر سال را پیش از تمدید قرارداد استعلام بگیرید و در صورت مواجهه با تخلف ، از حق شکایت قانونی خود در بازه‌ی پنج‌ساله استفاده کنید .

سوالات متداول

۱. سقف ۲۵ درصدی برای همه‌ی قراردادهای اجاره اعمال می‌شود یا فقط تمدیدها ؟ این سقف مشخصاً برای تمدید قراردادهای موجود در نظر گرفته شده و در صورتی اعمال می‌شود که مستأجر درخواست تمدید بدهد . برای اجاره به مستأجر تازه ، ممکن است نرخ‌های استانی متفاوتی ملاک عمل باشد .

۲. اگر موجر بیشتر از ۲۵ درصد افزایش داده باشد ، تا چه زمانی می‌توانم شکایت کنم ؟ تا پنج سال از تاریخ پرداخت مبلغ اضافه ، حتی اگر قرارداد اجاره پایان یافته و از آن ملک خارج شده باشید.

۳. آیا با رضایت خودم می‌توانم قراردادی با افزایش بیشتر از سقف قانونی امضا کنم ؟ خیر، ثبت رسمی چنین قراردادی حتی با توافق و رضایت هر دو طرف مجاز نیست و تخلف محسوب می‌شود .

۴. اگر مشاور املاک قرارداد را خارج از سقف قانونی تنظیم کرده باشد ، مسئول کیست ؟ در این حالت، مشاور املاک هم در کنار موجر مسئول شناخته می‌شود و پرونده‌ی تخلف او از طریق سازمان تعزیرات حکومتی رسیدگی می‌شود .

۵. آیا سقف ۲۵ درصد در همه‌ی استان‌ها یکسان است ؟ سقف ۲۵ درصدی مبنای تمدید قرارداد در سراسر کشور است، اما برای واحدهایی که به مستأجر جدید اجاره داده می‌شوند نرخ‌هایی که هر استان بر اساس شرایط محلی تعیین کرده ممکن است متفاوت باشد.

۶. آیا افزایش ۲۵ درصدی اجباری است یا می‌توان کمتر هم توافق کرد ؟ این عدد سقف حداکثری است، نه رقم اجباری ؛ موجر و مستأجر می‌توانند بر سر درصد افزایشی کمتر از ۲۵ درصد هم به توافق برسند.