این مقاله را برای دیگران ارسال کنید
Telegram
WhatsApp
سازنده ساختمان را نیمه‌کاره رها کرده ؛ حقوق مالک و راهکارهای قانونی
وقتی پروژه ساختمانی متوقف می‌شود، مالک چه باید بکند؟
یکی از نگرانی‌های جدی مالکان در قراردادهای مشارکت در ساخت، توقف عملیات ساختمانی پس از تخریب بنای قدیمی یا آغاز مراحل اجرایی است. مالک ممکن است زمین و ساختمان خود را در اختیار سازنده قرار داده باشد، اما پس از گذشت مدتی با کارگاهی تعطیل، ساختمانی نیمه‌کاره، تعهدات انجام‌نشده و وعده‌های مکرر برای ادامه کار مواجه شود.
در چنین شرایطی، معمولاً چند پرسش اساسی مطرح می‌شود: آیا مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند؟ آیا باید ابتدا به سازنده اخطار بدهد؟ آیا امکان الزام سازنده به ادامه عملیات ساختمانی وجود دارد؟ خسارت ناشی از تأخیر چگونه محاسبه می‌شود؟ و اگر سازنده منابع مالی کافی نداشته باشد، چه راهکاری برای حفظ حقوق مالک وجود دارد؟
پاسخ به این پرسش‌ها به مفاد قرارداد، میزان پیشرفت پروژه، علت توقف کار، تعهدات متقابل طرفین و ضمانت‌اجراهای پیش‌بینی‌شده بستگی دارد. بنابراین، پیش از هر اقدام باید میان تأخیر موقت، تخلف قراردادی، ناتوانی مالی سازنده و امتناع قطعی او از اجرای قرارداد تفاوت قائل شد.
این مطلب را در سایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری می خوانید.
۱. آیا رها کردن ساختمان از سوی سازنده ، تخلف قراردادی است؟
در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده معمولاً متعهد می‌شود مجوزهای لازم را اخذ کند، عملیات تخریب و احداث را مطابق نقشه‌ها و مشخصات مورد توافق انجام دهد، هزینه‌های تعیین‌شده را بپردازد و ساختمان را در مهلت مقرر تکمیل و تحویل دهد. مالک نیز حسب قرارداد ممکن است متعهد به تحویل ملک، فراهم کردن مقدمات اداری، همکاری در اخذ مجوزها یا انجام اقدامات دیگری باشد.
اگر سازنده بدون دلیل موجه، عملیات را متوقف کند و از انجام تعهدات خود خودداری ورزد، ممکن است مرتکب تخلف قراردادی شده باشد. بااین‌حال، صرف تعطیل بودن کارگاه در یک بازدید یا توقف کوتاه‌مدت فعالیت، برای نتیجه‌گیری قطعی کافی نیست.
برای تشخیص تخلف باید مشخص شود:
مطابق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، قراردادهایی که مطابق قانون منعقد شده‌اند، برای طرفین لازم‌الاتباع هستند؛ مگر اینکه با رضایت طرفین اقاله شوند یا به علت قانونی فسخ گردند. همچنین ماده ۲۲۰ همین قانون، طرفین را علاوه بر تعهدات تصریح‌شده، به نتایجی که عرف و قانون بر قرارداد مترتب می‌کنند ملتزم می‌داند. بنابراین، سازنده نمی‌تواند صرفاً با استناد به دشواری تأمین منابع مالی یا تغییر شرایط بازار، خود را به‌طور یک‌جانبه از اجرای تعهدات قراردادی معاف کند.
۲. اولین اقدام مالک ؛ مستندسازی توقف عملیات ساختمانی
پیش از ارسال اظهارنامه یا طرح دعوا، بهتر است وضعیت پروژه به‌صورت مستند ثبت شود. این مرحله در بسیاری از پرونده‌ها اهمیت تعیین‌کننده دارد؛ زیرا در جریان رسیدگی، صرف ادعای مالک مبنی بر توقف ساخت‌وساز ممکن است برای اثبات تمام ابعاد تخلف کافی نباشد.
مالک می‌تواند با توجه به شرایط پرونده ، اقدامات زیر را انجام دهد:
الف) تهیه گزارش از وضعیت ساختمان: ثبت تصاویر و فیلم‌های تاریخ‌دار از محل، تجهیزات، مصالح موجود، وضعیت اسکلت یا سایر بخش‌های اجراشده می‌تواند در کنار سایر ادله به روشن شدن وضعیت پروژه کمک کند.
ب) درخواست تأمین دلیل: اگر احتمال می‌رود وضعیت فعلی ساختمان تغییر کند، مصالح جابه‌جا شوند یا آثار تخلف از بین بروند، مالک می‌تواند حسب مورد از مرجع صالح درخواست تأمین دلیل کند. تأمین دلیل برای حفظ و ثبت وضعیت موجود است و به‌تنهایی به معنای اثبات نهایی تخلف یا مالکیت نیست.
ج) جمع‌آوری اسناد مالی و قراردادی: رسیدهای پرداخت، صورت‌وضعیت‌ها، مکاتبات، پیام‌ها، برنامه زمان‌بندی، گزارش مهندس ناظر و اسناد مربوط به اخذ یا عدم اخذ مجوزها باید حفظ شوند.
د) بررسی وضعیت حقوقی ملک: اگر سازنده بر اساس قرارداد اختیار انجام معاملات، پیش‌فروش یا انتقال حقوق مشخصی را داشته است، لازم است وضعیت اقدامات انجام‌شده و حقوق احتمالی اشخاص ثالث نیز بررسی شود.
این مستندات به مالک کمک می‌کنند تا پیش از انتخاب راهکار حقوقی، بداند چه تعهداتی اجرا نشده و چه میزان از پروژه باقی مانده است.
۳. ارسال اظهارنامه به سازنده ؛ چرا اهمیت دارد؟
اگر سازنده از ادامه کار خودداری می‌کند یا توضیح روشنی درباره توقف پروژه ارائه نمی‌دهد، ارسال اظهارنامه رسمی می‌تواند راهی برای اعلام موضع مالک و مطالبه اجرای تعهدات باشد.
در اظهارنامه باید تا حد امکان به قرارداد، تعهدات انجام‌نشده، مهلت‌های مقرر و خواسته مالک اشاره شود. برای مثال، مالک می‌تواند از سازنده بخواهد ظرف مهلت مشخصی که با قرارداد و شرایط قانونی سازگار است، وضعیت پروژه را روشن کند، عملیات را از سر بگیرد یا برنامه قابل ارزیابی برای تکمیل تعهدات ارائه دهد.
البته ارسال اظهارنامه در همه پرونده‌ها شرط الزامی طرح دعوا یا فسخ نیست. ضرورت آن به متن قرارداد و مقررات حاکم بستگی دارد. بااین‌حال، در مواردی که برای انجام تعهد مدت مشخصی تعیین نشده، مطالبه انجام تعهد اهمیت ویژه‌ای پیدا می‌کند.
بر اساس ماده ۲۲۶ قانون مدنی، در صورتی که برای ایفای تعهد مدت معینی مقرر شده باشد، انقضای آن مدت در مطالبه خسارت اهمیت دارد؛ و اگر مدت معین نشده باشد، مطالبه انجام تعهد و اثبات آن می‌تواند در شرایط قانونی لازم باشد. ازاین‌رو، نباید تصور کرد که در تمام پرونده‌ها صرف گذشت زمان، بدون توجه به قرارداد و شرایط مطالبه، برای دریافت خسارت کافی است.
۴. آیا مالک می‌تواند سازنده را به تکمیل ساختمان ملزم کند ؟
یکی از راهکارهای احتمالی، طرح دعوای الزام به ایفای تعهدات قراردادی است. اگر قرارداد معتبر باشد، تعهد سازنده به ساخت و تکمیل ساختمان روشن باشد و شرایط اجرای آن فراهم باشد، مالک می‌تواند حسب مورد اجرای تعهدات انجام‌نشده را از مرجع صالح مطالبه کند.
مواد ۲۲۱ و ۲۲۲ قانون مدنی در این زمینه اهمیت دارند. ماده ۲۲۱ مبنای مسئولیت قراردادی در صورت تخلف از تعهد را با رعایت شرایط قانونی بیان می‌کند. ماده ۲۲۲ نیز مقرر می‌دارد که در صورت عدم ایفای تعهد و با رعایت شرایط ماده قبل، دادگاه می‌تواند به متعهدله اجازه دهد عمل را انجام دهد و متخلف را به پرداخت مخارج آن محکوم کند.
بااین‌حال، امکان اجرای تعهد توسط شخص دیگر به ماهیت تعهد و شرایط پروژه بستگی دارد. تکمیل ساختمان ممکن است مستلزم حضور عوامل فنی، اخذ مجوز، رعایت ضوابط ایمنی، تأمین مالی و هماهنگی میان مالکان و سازندگان باشد. بنابراین، نمی‌توان در همه موارد فرض کرد که مالک بدون هیچ محدودیتی می‌تواند پیمانکار دیگری را جایگزین سازنده کند و تمام هزینه‌ها را از او بگیرد.
اگر اجرای تعهد به انجام عمل معینی وابسته باشد و شخص دیگری بتواند آن را انجام دهد، مواد ۲۳۷ و ۲۳۸ قانون مدنی نیز در بررسی ضمانت‌اجراهای تخلف از شرط فعل قابل توجه‌اند. در مقابل، اگر اجبار متعهد ممکن نباشد و انجام تعهد نیز از اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او انجام دهد، ماده ۲۳۹ قانون مدنی در شرایط مقرر، حق فسخ را برای طرف مقابل پیش‌بینی می‌کند.
در نتیجه، انتخاب میان الزام به تکمیل، انجام کار به هزینه متعهد یا فسخ قرارداد، نیازمند بررسی دقیق ماهیت تعهد و متن توافق است.
۵. چه زمانی امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد ؟
فسخ قرارداد یکی از حساس‌ترین تصمیماتی است که مالک ممکن است پس از توقف پروژه با آن روبه‌رو شود. فسخ، برخلاف صرف اعلام نارضایتی از عملکرد سازنده، به وجود اختیار قانونی یا قراردادی نیاز دارد.
برای بررسی امکان فسخ باید چند موضوع روشن شود:
نخست، آیا در قرارداد شرط شده است که توقف عملیات ساختمانی برای مدت معین، تأخیر بیش از مهلت مشخص یا ترک کارگاه، موجب ایجاد حق فسخ برای مالک خواهد شد؟ اگر چنین شرطی وجود دارد، باید متن دقیق آن، شرایط تحقق و تشریفات اعمال حق فسخ بررسی شود.
دوم، آیا قرارداد برای انجام تعهدات، مهلت نهایی یا مهلت‌های مرحله‌ای تعیین کرده است؟ گاهی تاریخ‌های مقرر به‌گونه‌ای هستند که تأخیر در یک مرحله، بر مراحل بعدی و هدف اصلی قرارداد اثر می‌گذارد. در مقابل، ممکن است تأخیر قابل جبران باشد و به‌خودی‌خود موجب زوال قرارداد نشود.
سوم، آیا امکان اجبار سازنده به انجام تعهد وجود دارد؟ در مواردی که تخلف از شرط فعل مطرح است، مواد ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی ترتیب خاصی را برای بررسی الزام به انجام شرط و آثار عدم امکان اجبار پیش‌بینی کرده‌اند. ماده ۲۳۹، در شرایط مقرر در آن، حق فسخ را زمانی مطرح می‌کند که اجبار متعهد به انجام فعل ممکن نباشد و انجام آن فعل نیز توسط دیگری امکان‌پذیر نباشد.
بنابراین، صرف اینکه سازنده چند ماه کار نکرده یا منابع مالی او کاهش یافته است، لزوماً به معنای تحقق حق فسخ نیست. از سوی دیگر، مالک نیز نباید بدون بررسی مفاد قرارداد و آثار حقوقی تصمیم خود، فسخ را اعلام کند؛ زیرا اعلام فسخ بدون وجود مبنای معتبر ممکن است خود موجب اختلاف و مطالبه خسارت شود.
۶. مطالبه خسارت از سازنده چگونه امکان‌پذیر است؟
شما در سایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری ستید.
اگر توقف عملیات ساختمانی ناشی از تخلف سازنده باشد و شرایط قانونی مسئولیت فراهم شود، مالک ممکن است بتواند خسارات قابل مطالبه را درخواست کند. نوع و میزان خسارت به قرارداد، وضعیت پروژه و دلایل اثباتی بستگی دارد.
یکی از مهم‌ترین موارد، وجه‌التزام قراردادی است. اگر طرفین برای تأخیر در تکمیل یا تحویل ساختمان، مبلغ معینی را به‌عنوان خسارت تعیین کرده باشند، باید شرایط تحقق آن، تاریخ شروع محاسبه، نحوه محاسبه و موارد استثنا بررسی شود.
ماده ۲۳۰ قانون مدنی درباره شرط خسارت قراردادی مقرر می‌کند که اگر در ضمن معامله شرط شده باشد متخلف مبلغی به‌عنوان خسارت بپردازد، دادگاه نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از مبلغی که به آن ملتزم شده محکوم کند. البته ابتدا باید احراز شود که شرط وجه‌التزام به وضعیت مورد اختلاف قابل اعمال است و شرایط قراردادی آن تحقق یافته است.
اگر وجه‌التزام پیش‌بینی نشده باشد، مطالبه خسارت تابع شرایط قانونی مسئولیت قراردادی و اثبات عناصر لازم خواهد بود. مواد ۲۲۱، ۲۲۶ و ۲۲۷ قانون مدنی در این زمینه اهمیت دارند. بر اساس ماده ۲۲۷، متخلف در شرایط مقرر می‌تواند با اثبات اینکه عدم انجام تعهد ناشی از علت خارجی غیرقابل انتساب به او بوده است، از مسئولیت خسارت رهایی یابد.
همچنین ماده ۲۲۹ قانون مدنی مقرر می‌کند که اگر متعهد به علت حادثه‌ای که دفع آن خارج از حیطه اقتدار اوست نتواند تعهد خود را انجام دهد، محکوم به پرداخت خسارت نخواهد بود. بنابراین، در بررسی خسارت باید میان تأخیر ناشی از قصور سازنده و تأخیر ناشی از مانعی که قانوناً می‌تواند مسئولیت را منتفی کند، تفاوت گذاشت.
۷. اگر شهرداری یا مرجع اداری دستور توقف ساخت‌وساز داده باشد چه می‌شود؟
همه توقف‌های ساختمانی را نمی‌توان به سازنده نسبت داد. گاهی عملیات به علت تخلف ساختمانی، فقدان مجوز لازم، دستور مرجع اداری، اختلاف در نقشه‌ها یا مانع قانونی متوقف می‌شود.
در این شرایط، باید بررسی کرد که مسئولیت فراهم کردن مجوزها و رعایت ضوابط بر اساس قرارداد بر عهده چه کسی بوده است. اگر سازنده متعهد به اخذ پروانه و اجرای پروژه مطابق ضوابط بوده و توقف ناشی از کوتاهی او باشد، امکان مسئول دانستن او قابل بررسی است. اما اگر توقف ناشی از اقدام مالک، تغییر خواسته‌های او، عدم همکاری در انجام تعهدات یا علت خارجی غیرقابل انتساب به سازنده باشد، نتیجه ممکن است متفاوت باشد.
در یک رأی منتشرشده از شعبه ۳۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران به شماره ۹۵۰۹۹۷۰۲۲۳۲۰۰۶۴۷ مورخ ۱۸ مرداد ۱۳۹۵، در پرونده‌ای درباره خسارت تأخیر در قرارداد مشارکت، به این نکته توجه شده است که اگر تأخیر در اجرای عملیات ناشی از توقف کار به‌وسیله شهرداری و غیرقابل انتساب به متعهد باشد، مطالبه خسارت قراردادی برای آن دوره ممکن است موجه نباشد. این رأی مربوط به پرونده‌ای مشخص است و نباید بدون بررسی اوضاع‌واحوال قراردادهای دیگر، به‌عنوان قاعده‌ای مطلق تلقی شود.
پس در این دسته از پرونده‌ها، علاوه بر قرارداد، باید دستور توقف، علت صدور آن، مسئول رفع مانع و اقدامات هر یک از طرفین برای برطرف کردن مشکل بررسی شود.
۸. اگر سازنده ملک را در اختیار داشته یا حقوقی به اشخاص ثالث منتقل کرده باشد
در برخی پروژه‌ها، سازنده پیش از تکمیل ساختمان اقدام به پیش‌فروش واحدها یا انتقال حقوق قراردادی می‌کند. توقف پروژه در چنین وضعیتی می‌تواند حقوق اشخاص دیگری را نیز درگیر کند و تصمیم مالک درباره فسخ یا ادامه همکاری را پیچیده‌تر سازد.
ماده ۱ قانون پیش‌فروش ساختمان، پس از اصلاحات مربوط، قراردادهایی را که به موجب آنها مالک رسمی زمین با شخص دیگری مشارکت در ساخت می‌کند یا شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص می‌شود، در قلمرو تعریف پیش‌فروش ساختمان قرار داده است. ماده ۳ این قانون نیز درباره تنظیم رسمی قراردادهای مشمول آن حکم دارد. بنابراین، در پرونده‌های مشارکت در ساخت باید وضعیت قرارداد و آثار مقررات پیش‌فروش ساختمان نیز با توجه به تاریخ انعقاد و شرایط قانونی بررسی شود.
اگر سازنده با اشخاص ثالث قرارداد منعقد کرده باشد، فسخ رابطه میان مالک و سازنده لزوماً تمام اختلافات و حقوق احتمالی اشخاص ثالث را به‌طور خودکار از بین نمی‌برد. آثار فسخ نسبت به قراردادهای بعدی، اختیارات سازنده، وضعیت ثبتی ملک و حقوق اشخاص باید به‌صورت جداگانه تحلیل شود.
ازاین‌رو، پیش از اقدام به فسخ، لازم است مالک از وضعیت پیش‌فروش‌ها، انتقال‌ها، تعهدات مالی و هرگونه حقی که ممکن است برای اشخاص ثالث ایجاد شده باشد، اطلاع کافی پیدا کند.
۹. اگر سازنده توان مالی ادامه پروژه را نداشته باشد، چه راهکاری مناسب است؟
ناتوانی مالی سازنده ممکن است علت توقف پروژه باشد، اما راه‌حل حقوقی در همه پرونده‌ها یکسان نیست. گاهی امکان توافق برای ادامه ساخت با برنامه زمان‌بندی جدید، ارائه تضمین بیشتر یا ورود سازنده جایگزین وجود دارد. در موارد دیگر، ادامه همکاری به دلیل فقدان اعتماد یا نبود منابع کافی عملی نیست و مالک ناچار می‌شود راهکارهای قضایی را بررسی کند.
اگر طرفین بخواهند سازنده جدیدی وارد پروژه شود، بهتر است توافق مکتوبی درباره مسئولیت‌ها، هزینه‌های انجام‌شده، بدهی‌ها، وضعیت مصالح و تجهیزات، نحوه تأمین مالی، سهم طرفین و حقوق اشخاص ثالث تنظیم شود. تغییر سازنده بدون تعیین تکلیف این موارد می‌تواند اختلافات تازه‌ای ایجاد کند.
همچنین اگر مالک قصد مطالبه وجه یا خسارت دارد، باید امکان وصول آن را نیز ارزیابی کند. صرف گرفتن حکم به نفع مالک، تضمین‌کننده وصول کامل مطالبات نیست؛ وضعیت دارایی‌های سازنده، تضمین‌های قراردادی، اسناد تعهدآور و امکان اجرای حکم نیز اهمیت دارد.
در صورت وجود شرط داوری معتبر در قرارداد، پیش از طرح دعوا در دادگاه باید حدود شرط، موضوع اختلاف و تشریفات آغاز داوری بررسی شود. در مقابل، اگر شرط داوری وجود ندارد یا اختلاف از قلمرو آن خارج است، مسیر قضایی باید با توجه به خواسته و صلاحیت مرجع انتخاب شود.
۱۰. چه نکاتی باید در قرارداد مشارکت در ساخت پیش‌بینی شود تا خطر رها شدن پروژه کاهش یابد؟
بخش مهمی از اختلافات ناشی از توقف پروژه، به قراردادهایی بازمی‌گردد که در آنها زمان‌بندی و ضمانت‌اجراها به‌صورت مبهم نوشته شده‌اند. برای کاهش این خطر، قرارداد باید تا حد امکان موضوعات زیر را روشن کند:
وجود چنین شروطی خطر اختلاف را به‌طور کامل از بین نمی‌برد، اما می‌تواند اثبات تخلف و انتخاب راهکار مناسب را آسان‌تر کند.
اگر سازنده ساختمان را نیمه‌کاره رها کرده است، مالک نباید بدون بررسی قرارداد و مستندات، فوراً به فسخ یا طرح دعوا اقدام کند. ابتدا باید علت توقف، تعهدات اجراشده و اجرا‌نشده، مهلت‌های قراردادی و وضعیت حقوق اشخاص ثالث مشخص شود. سپس می‌توان با توجه به شرایط پرونده، ارسال اظهارنامه، تأمین دلیل، مطالبه خسارت، الزام به اجرای تعهد یا فسخ قرارداد را بررسی کرد.
مواد ۲۱۹ تا ۲۲۲ و مواد ۲۲۶ تا ۲۳۰ قانون مدنی در تحلیل لزوم قرارداد، مسئولیت ناشی از تخلف، مطالبه خسارت و موانع خارجی اهمیت دارند. همچنین در قراردادهای مشارکت در ساخت، مواد ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی می‌توانند در بررسی ضمانت‌اجراهای تخلف از شرط فعل مؤثر باشند. بااین‌حال، انتخاب هر یک از این راهکارها باید بر مبنای متن قرارداد، وضعیت واقعی پروژه و مقررات قابل اعمال انجام شود.
در نهایت، پیش از فسخ قرارداد یا شروع دعوای حقوقی، بررسی اسناد و وضعیت پروژه را به یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی و قراردادهای مشارکت در ساخت بسپارید.
این مقاله را برای دیگران ارسال کنید
سایر مطالب این نویسنده
محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری ارائه خدمات تخصصی حقوقی در حوزه املاک
تمامی حقوق مادی معنوی سایت متعلق به آقای محمدرضا محمدحسینی می‌باشد.
