حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت ؛ چه زمانی مالک یا سازنده می‌توانند قرارداد را برهم بزنند؟

قرارداد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهایی است که اجرای آن معمولاً چند سال به طول می‌انجامد و در این مدت، مالک و سازنده باید مجموعه‌ای از تعهدات حقوقی، مالی و اجرایی را انجام دهند. مالک ممکن است متعهد به تحویل ملک، انتقال مرحله‌ای سهم یا همکاری در اخذ مجوزها باشد و سازنده نیز معمولاً مسئول تأمین سرمایه، اخذ پروانه، اجرای عملیات ساختمانی، پرداخت هزینه‌های مقرر و تحویل ساختمان در زمان توافق‌شده است.

مشکل زمانی آغاز می‌شود که یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نمی‌کند. در چنین شرایطی یک پرسش اساسی مطرح می‌شود: آیا طرف مقابل می‌تواند قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کند؟

پاسخ این پرسش همیشه مثبت یا منفی نیست. صرف نارضایتی از عملکرد طرف مقابل، به‌تنهایی حق فسخ ایجاد نمی‌کند. باید مشخص شود قرارداد چه تعهداتی را بر عهده هر یک از طرفین گذاشته، برای تخلف چه ضمانت اجرایی تعیین شده و آیا قانون یا خود قرارداد، در آن وضعیت، حق فسخ ایجاد کرده است.

به همین دلیل، در قراردادهای مشارکت در ساخت، عبارت‌هایی مانند «در صورت تخلف، قرارداد فسخ است» بدون تعیین دقیق مصادیق تخلف و نحوه اعمال حق فسخ، می‌تواند منشأ اختلاف جدی شود.

اصل بر امکان فسخ یک‌طرفه قرارداد نیست

نخستین نکته این است که قرارداد مشارکت در ساخت، پس از انعقاد، اصولاً برای طرفین الزام‌آور است. ماده ۲۱۹ قانون مدنی مقرر می‌کند عقودی که مطابق قانون واقع شده‌اند، بین طرفین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع هستند، مگر اینکه با رضای طرفین اقاله شوند یا به علت قانونی فسخ گردند. بنابراین، هیچ‌یک از مالک یا سازنده صرفاً به دلیل تغییر نظر یا ایجاد اختلاف نمی‌تواند قرارداد را یک‌طرفه برهم بزند.

از سوی دیگر، ماده ۱۰ قانون مدنی به طرفین اجازه می‌دهد در حدود قانون، درباره روابط قراردادی خود توافق کنند. به همین علت، یکی از مهم‌ترین راه‌های ایجاد حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت، پیش‌بینی دقیق حق فسخ در متن قرارداد است.

در نتیجه، برای بررسی امکان فسخ یک قرارداد مشارکت در ساخت، باید پیش از هر چیز خود قرارداد و شروط آن مطالعه شود.

حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت از چه راه‌هایی ایجاد می‌شود؟

حق فسخ در چنین قراردادی ممکن است از چند منشأ مختلف ناشی شود.

یک حالت، حق فسخ قراردادی است؛ یعنی طرفین از ابتدا توافق کرده باشند که در صورت تحقق وضعیت مشخصی، یکی از آنها حق برهم زدن قرارداد را داشته باشد.

حالت دوم، حق فسخ قانونی است؛ یعنی قانون، در شرایط خاصی برای یکی از طرفین اختیار فسخ ایجاد کرده باشد.

حالت سوم، تخلف از شرط فعل است. در این حالت، قرارداد انجام یک عمل مشخص را بر عهده یکی از طرفین گذاشته و متعهد از انجام آن خودداری کرده است. قانون مدنی در مواد ۲۳۷ تا ۲۳۹ برای این وضعیت ضمانت اجراهایی پیش‌بینی کرده است.

بنابراین نمی‌توان هر تخلفی از قرارداد را مستقیماً مساوی با حق فسخ دانست.

فسخ به دلیل تخلف سازنده از تعهدات

شما در سایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری هستید.

یکی از شایع‌ترین موارد اختلاف در مشارکت در ساخت، تخلف سازنده است.

برای مثال ممکن است سازنده متعهد شده باشد در مدت مشخصی برای دریافت پروانه ساختمانی اقدام کند، عملیات ساخت را در تاریخ معینی آغاز کند، پروژه را در مدت مشخصی به پایان برساند یا هزینه‌های تعیین‌شده را پرداخت کند.

اگر سازنده چنین تعهدی را انجام ندهد، نخست باید ماهیت تعهد بررسی شود.

اگر تعهد مزبور شرط فعل باشد، ماده ۲۳۷ قانون مدنی اصل را بر امکان اجبار متعهد به انجام شرط قرار داده است. بنابراین در فرضی که اجرای تعهد امکان‌پذیر است، نخست می‌توان الزام متعهد به انجام آن را مطالبه کرد. اگر انجام عمل توسط شخص دیگری نیز ممکن باشد، ماده ۲۳۸ قانون مدنی راهکار دیگری پیش‌بینی کرده است. اما اگر اجبار متعهد ممکن نباشد و انجام عمل توسط شخص دیگری نیز امکان‌پذیر نباشد، ماده ۲۳۹ قانون مدنی برای طرف مقابل حق فسخ شناخته است.

این نکته در قرارداد مشارکت در ساخت اهمیت زیادی دارد؛ زیرا گاهی در دادخواست، صرف تأخیر یا تخلف سازنده، دلیل کافی برای فسخ تلقی می‌شود، در حالی که باید بررسی کرد آیا برای آن تخلف، حق فسخ مستقیم در قرارداد ایجاد شده یا ابتدا باید تشریفات دیگری طی شود؟

اگر سازنده پروژه را متوقف کند، مالک حق فسخ دارد؟

پاسخ به متن قرارداد بستگی دارد.

فرض کنیم در قرارداد آمده باشد:

«چنانچه سازنده بدون عذر موجه عملیات ساختمانی را برای مدت بیش از سه ماه متوقف نماید، مالک حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.»

در این حالت، اگر توقف بیش از مدت تعیین‌شده واقع شود و سایر شرایط قرارداد نیز وجود داشته باشد، مالک می‌تواند بر اساس همان شرط قراردادی حق فسخ خود را اعمال کند.

اما اگر قرارداد صرفاً گفته باشد:

«سازنده مکلف است عملیات ساختمانی را به‌موقع انجام دهد.»

تخلف از این تعهد الزاماً به این معنا نیست که مالک بدون بررسی شرایط، مستقیماً حق فسخ دارد. ممکن است حسب مورد ابتدا الزام به انجام تعهد مطرح شود و در صورت فراهم بودن شرایط قانونی، حق فسخ بر مبنای مواد ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی قابل بررسی باشد.

بنابراین تفاوت میان «تعهد قراردادی» و «شرطی که برای تخلف از آن حق فسخ تعیین شده» بسیار مهم است.

تأخیر در ساخت؛ آیا همیشه موجب فسخ است؟

خیر.

تأخیر سازنده یکی از پرتکرارترین موضوعات اختلافی است، اما باید دید قرارداد درباره تأخیر چه حکمی دارد.

برای مثال ممکن است قرارداد مقرر کرده باشد که سازنده باید ساختمان را ظرف ۲۴ ماه تحویل دهد و در صورت تأخیر، بابت هر روز مبلغ مشخصی وجه التزام بپردازد.

در چنین قراردادی، صرف پیش‌بینی وجه التزام لزوماً به معنای ایجاد حق فسخ نیست.

اگر طرفین خواسته‌اند هم وجه التزام و هم حق فسخ وجود داشته باشد، بهتر است این موضوع صریحاً در قرارداد نوشته شود.

در غیر این صورت، ممکن است درباره این پرسش اختلاف ایجاد شود که ضمانت اجرای مورد نظر طرفین صرفاً مطالبه خسارت قراردادی بوده یا حق برهم زدن قرارداد نیز وجود داشته است.

به همین دلیل، در قراردادهای حرفه‌ای مشارکت در ساخت، بهتر است برای تأخیرهای مهم، ضمانت اجرا به‌صورت دقیق و تفکیک‌شده تعیین شود.

عدم انجام تعهدات مالک نیز می‌تواند موجب فسخ شود

حق فسخ فقط برای مالک نیست.

ممکن است مالک نیز تعهدات مهمی داشته باشد؛ برای مثال:

تحویل به‌موقع ملک؛

حضور در دفترخانه در موعد مقرر؛

انتقال سهم تعیین‌شده از عرصه؛

ارائه مدارک لازم؛

همکاری برای دریافت مجوزهای ساختمانی؛

یا انجام مقدمات حقوقی لازم برای شروع پروژه.

اگر مالک از انجام تعهد اساسی خود خودداری کند، سازنده نیز ممکن است حسب قرارداد یا قانون، حق مطالبه الزام به انجام تعهد، خسارت یا در شرایط مقرر حق فسخ داشته باشد.

بنابراین قرارداد مشارکت در ساخت نباید از ابتدا با این تصور تنظیم شود که تمام ضمانت اجراها صرفاً باید علیه سازنده باشد.

شرط فسخ با شرط فاسخ تفاوت دارد

یکی از نکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، تفاوت میان حق فسخ و شرط فاسخ است.

در حق فسخ، با تحقق شرایط قراردادی، برای یکی از طرفین اختیار ایجاد می‌شود و صاحب حق باید اراده خود را برای فسخ اعلام کند.

ماده ۴۴۹ قانون مدنی مقرر کرده است: «فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می‌شود.»

اما در شرط فاسخ، طرفین ممکن است توافق کرده باشند که با تحقق یک واقعه مشخص، قرارداد خودبه‌خود منحل شود و دیگر نیازی به اعمال اراده جدید برای فسخ نباشد.

این تفاوت در نگارش قرارداد اهمیت عملی زیادی دارد.

برای مثال، عبارت:

«مالک در صورت انتقال غیرمجاز قرارداد به شخص ثالث، حق فسخ خواهد داشت»

با عبارتی مانند:

«در صورت انتقال غیرمجاز، قرارداد خودبه‌خود منفسخ خواهد شد»

از نظر حقوقی یکسان نیست.

به همین دلیل، استفاده از واژه‌های «فسخ»، «منفسخ»، «حق فسخ» و «شرط فاسخ» در قرارداد مشارکت در ساخت باید کاملاً آگاهانه باشد.

آیا می‌توان هر خیاری را در قرارداد مشارکت در ساخت اعمال کرد؟

خیر؛ باید ماهیت قرارداد بررسی شود.

قانون مدنی خیارات متعددی از جمله خیار غبن، تدلیس، عیب و تخلف شرط را شناسایی کرده است. اما قرارداد مشارکت در ساخت معمولاً یک رابطه قراردادی مرکب است و لزوماً نمی‌توان تمام احکام خاص عقد بیع را بدون بررسی ماهیت و مفاد قرارداد بر آن بار کرد.

برای نمونه، خیار تأخیر ثمن از خیارات اختصاصی بیع است و نمی‌توان صرفاً به دلیل وجود یک تعهد مالی در قرارداد مشارکت در ساخت، آن را مانند عقد بیع اعمال کرد.

در مقابل، اگر طرفین در یک قرارداد لازم، برای خود حق فسخ ناشی از غبن یا تدلیس یا سایر اسباب قانونی را داشته باشند و شرایط قانونی آن سبب نیز وجود داشته باشد، موضوع باید جداگانه بررسی شود.

پس بهتر است به جای اینکه گفته شود «تمام خیارات در مشارکت در ساخت وجود دارد»، ابتدا ماهیت حقوقی قرارداد، تعهدات و شروط آن بررسی شود.

آیا مالک می‌تواند به دلیل گران یا ارزان بودن سهم خود قرارداد را فسخ کند؟

این موضوع نیز کاملاً وابسته به شرایط قرارداد و اوضاع معامله است.

اگر پس از انعقاد قرارداد مشخص شود یکی از طرفین در زمان معامله دچار غبن فاحش شده و شرایط قانونی خیار غبن وجود داشته باشد، امکان بررسی این خیار وجود دارد. اما در قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین ارزش زمین، هزینه ساخت، تراکم، تعداد واحدها، سهم طرفین و سایر عوامل اقتصادی، موضوعی تخصصی و گاه پیچیده است.

بنابراین نمی‌توان هر اختلافی درباره ارزش واقعی آورده مالک یا سازنده را «غبن» تلقی کرد.

همچنین اگر شخص هنگام قرارداد از تفاوت ارزش آگاه بوده یا شرایط قرارداد به‌گونه‌ای تنظیم شده باشد که ادعای بعدی با مفاد توافق سازگار نباشد، نتیجه می‌تواند متفاوت باشد.

در چنین پرونده‌ای بررسی متن قرارداد و اوضاع و احوال زمان انعقاد آن ضروری است.

اگر در قرارداد حق فسخ پیش‌بینی شده باشد، چگونه باید آن را اعمال کرد؟

اولین اقدام، بررسی دقیق شرط است.

برای مثال باید مشخص شود:

تخلف دقیقاً چیست؟

مهلت انجام تعهد چقدر است؟

آیا نیاز به اخطار قبلی وجود دارد؟

آیا باید اظهارنامه ارسال شود؟

حق فسخ از چه تاریخی ایجاد می‌شود؟

آیا طرف مقابل برای رفع تخلف مهلت دارد؟

آیا فسخ باید به‌صورت کتبی اعلام شود؟

و آیا برای اعمال حق فسخ، تشریفات خاصی در قرارداد تعیین شده است؟

در عمل، ارسال اظهارنامه رسمی معمولاً اقدام احتیاطی بسیار مهمی است؛ زیرا صاحب حق می‌تواند در آن، وقوع تخلف و اراده خود برای فسخ را روشن و قابل اثبات اعلام کند.

البته اینکه ارسال اظهارنامه شرط تحقق فسخ باشد یا صرفاً ابزار اثبات و اعلام آن، به قانون و متن قرارداد بستگی دارد.

آیا برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت باید به دادگاه مراجعه کرد؟

فسخ در اصل با اعمال اراده صاحب حق تحقق پیدا می‌کند و برای ایجاد آن، حکم دادگاه همیشه شرط نیست. ماده ۴۴۹ قانون مدنی نیز تحقق فسخ را با لفظ یا فعلی که دلالت بر آن داشته باشد پذیرفته است.

اما اگر طرف مقابل فسخ را قبول نکند یا درباره اصل وجود حق فسخ، زمان اعمال آن یا تحقق تخلف اختلاف ایجاد شود، مراجعه به دادگاه ضرورت عملی پیدا می‌کند.

در چنین وضعیتی، معمولاً دعوا با عنوان تأیید فسخ قرارداد مطرح می‌شود.

در کنار آن، بسته به وضعیت پرونده، ممکن است موضوعاتی مانند استرداد آورده، مطالبه خسارت، تعیین تکلیف اقدامات انجام‌شده، ابطال اسناد یا معاملات بعدی و سایر آثار فسخ نیز مطرح شود.

به همین دلیل، اعلام فسخ بدون توجه به آثار مالی و ثبتی آن می‌تواند مشکلات جدیدی ایجاد کند.

اگر سازنده پس از ایجاد حق فسخ، سهم خود را منتقل کند چه می‌شود؟

این موضوع یکی از حساس‌ترین وضعیت‌ها در قراردادهای مشارکت در ساخت است.

برای مثال ممکن است سازنده برخلاف قرارداد، سهم یا حقوق قراردادی خود را به شخص دیگری منتقل کند و مالک بعداً با استناد به شرط قراردادی، قرارداد را فسخ کند.

در این وضعیت باید جداگانه بررسی شود که انتقال دوم چه ماهیتی داشته، آیا حق انتقال وجود داشته، انتقال نسبت به چه مالی صورت گرفته و فسخ اولیه چه اثری بر رابطه حقوقی بعدی دارد.

نمی‌توان صرفاً با استناد به عبارت «قرارداد فسخ شده است» درباره اعتبار تمام معاملات بعدی اظهار نظر کرد. چنین پرونده‌ای به بررسی زنجیره معاملات و تاریخ دقیق هر یک از اعمال حقوقی نیاز دارد.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه اثری بر فسخ مشارکت در ساخت دارد؟

تحولات جدید مربوط به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت اهمیت پیدا کرده است.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در کنار اصلاح مقررات پیش‌فروش ساختمان، دامنه الزام به ثبت رسمی برخی اعمال مربوط به املاک را افزایش داده است. همچنین در اصلاحات مربوط به قانون پیش‌فروش، قراردادهایی که مالک رسمی زمین در قالب مشارکت با دیگری وارد ساخت‌وساز می‌شود، در چارچوب مقررات جدید پیش‌فروش قرار گرفته‌اند.

بنابراین در قراردادهای جدید مشارکت در ساخت، موضوع نحوه تنظیم و ثبت رسمی قرارداد، وضعیت شناسه یکتا، انتقال سهم و سایر الزامات ثبتی باید جدا از بحث حق فسخ بررسی شود.

اما نکته مهم این است که رسمی بودن قرارداد، به‌خودی‌خود حق فسخ قانونی یا قراردادی را از بین نمی‌برد. حق فسخ، تابع مبنای ایجاد آن و شرایط مقرر در قانون یا قرارداد است.

آیا بعد از فسخ، همه چیز به وضعیت قبل از قرارداد برمی‌گردد؟

فسخ اصولاً موجب زوال آثار عقد از زمان فسخ می‌شود، اما در قرارداد مشارکت در ساخت وضعیت بسیار پیچیده‌تر است؛ زیرا ممکن است تا زمان فسخ:

ساختمان احداث شده باشد؛

مصالح در ملک مصرف شده باشد؛

هزینه‌های زیادی پرداخت شده باشد؛

مجوزهای ساختمانی اخذ شده باشد؛

واحدهایی پیش‌فروش شده باشند؛

یا حتی اسناد و حقوقی به اشخاص ثالث منتقل شده باشد.

در نتیجه، فسخ قرارداد مشارکت در ساخت معمولاً فقط با یک جمله «قرارداد فسخ شد» پایان پیدا نمی‌کند.

باید مشخص شود هر یک از طرفین چه آورده‌ای داشته، چه هزینه‌ای انجام شده، چه چیزی قابل استرداد است و خسارات احتمالی چگونه باید محاسبه شود.

مهم‌ترین نکته در تنظیم شرط فسخ مشارکت در ساخت

یکی از اشتباهات رایج در قراردادهای مشارکت در ساخت، استفاده از عبارت‌های کلی مانند:

«در صورت تخلف هر یک از طرفین، طرف مقابل حق فسخ خواهد داشت.»

چنین عبارتی از نظر قراردادی می‌تواند محل اختلاف باشد؛ زیرا مشخص نیست منظور از «تخلف» چیست.

آیا یک روز تأخیر هم تخلف محسوب می‌شود؟

آیا هر تخلف جزئی حق فسخ ایجاد می‌کند؟

آیا ابتدا باید اخطار داده شود؟

آیا تخلف باید اساسی باشد؟

آیا امکان رفع تخلف وجود دارد؟

آیا برای فسخ مهلت مشخصی وجود دارد؟

قرارداد حرفه‌ای باید این موارد را تا حد امکان روشن کند.

برای مثال بهتر است به جای عبارت کلی، نوشته شود که «در صورت توقف غیرموجه عملیات ساختمانی برای بیش از … روز متوالی، پس از ارسال اخطار کتبی و عدم رفع تخلف ظرف … روز، مالک حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.»

این شیوه تنظیم، اختلاف درباره اصل و نحوه اعمال حق فسخ را کاهش می‌دهد.

این مطلب را در سایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری می خوانید.

حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت موضوعی نیست که بتوان درباره آن صرفاً بر اساس وقوع یک تخلف اظهارنظر کرد. ابتدا باید مشخص شود قرارداد چه تعهدی را مقرر کرده، تخلف دقیقاً چیست و برای آن چه ضمانت اجرایی تعیین شده است.

اگر حق فسخ مستقیماً در قرارداد پیش‌بینی شده باشد، باید شرایط مندرج در همان شرط رعایت شود. اگر موضوع، تخلف از شرط فعل باشد، مواد ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی در تعیین ضمانت اجرا اهمیت پیدا می‌کنند.

همچنین باید میان فسخ، انفساخ و اقاله تفاوت گذاشت و از به‌کارگیری این اصطلاحات به جای یکدیگر خودداری کرد.

در نهایت، اگر حق فسخ اعمال شده ولی طرف مقابل آن را نپذیرد، می‌توان برای اثبات و تثبیت آثار آن در دادگاه اقدام کرد. در چنین پرونده‌ای، متن قرارداد، مکاتبات طرفین، اظهارنامه‌ها، مدارک مربوط به میزان پیشرفت پروژه و اسناد مالی می‌توانند نقش تعیین‌کننده‌ای داشته باشند.

در قراردادهای مشارکت در ساخت، پیش‌بینی دقیق حق فسخ نه نشانه بدبینی به طرف قرارداد، بلکه یکی از مهم‌ترین ابزارهای مدیریت ریسک حقوقی پروژه ساختمانی است.

 

پرسش‌های متداول

آیا مالک می‌تواند هر زمان که از سازنده ناراضی شد قرارداد مشارکت را فسخ کند؟

خیر. نارضایتی به‌تنهایی موجب ایجاد حق فسخ نمی‌شود. باید حق فسخ در قرارداد یا قانون وجود داشته باشد و شرایط استفاده از آن محقق شده باشد.

آیا تأخیر سازنده در ساخت همیشه موجب فسخ قرارداد است؟

خیر. باید متن قرارداد و ضمانت اجرای تعیین‌شده برای تأخیر بررسی شود. گاهی ضمانت اجرای تأخیر صرفاً وجه التزام است و گاهی قرارداد برای تأخیر مشخص، حق فسخ نیز ایجاد کرده است.

آیا برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت حتماً باید دادخواست داد؟

خیر. فسخ در اصل با اعمال اراده صاحب حق واقع می‌شود؛ اما اگر طرف مقابل فسخ را نپذیرد، معمولاً برای تثبیت آثار آن باید دعوای تأیید فسخ در دادگاه مطرح شود. ماده ۴۴۹ قانون مدنی نیز تحقق فسخ را با لفظ یا فعل دال بر آن پذیرفته است.

آیا اگر سازنده تعهد خود را انجام ندهد، مالک مستقیماً می‌تواند قرارداد را فسخ کند؟

همیشه نه. اگر تخلف مربوط به شرط فعل باشد، مواد ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی ترتیب ضمانت اجرا را مشخص کرده‌اند و در برخی موارد ابتدا باید امکان اجبار به انجام تعهد بررسی شود.

آیا می‌توان در قرارداد مشارکت در ساخت برای تأخیر سازنده هم وجه التزام و هم حق فسخ تعیین کرد؟

بله، در حدود قانون می‌توان ضمانت اجراهای قراردادی را به‌صورت دقیق پیش‌بینی کرد؛ اما بهتر است رابطه میان وجه التزام، حق فسخ، مهلت رفع تخلف و سایر آثار نقض قرارداد صریحاً در متن قرارداد مشخص شود تا در مرحله اختلاف، درباره اراده طرفین ابهام ایجاد نشود.

آیا بعد از فسخ مشارکت در ساخت، هزینه‌های سازنده از بین می‌رود؟

لزوماً خیر. آثار مالی فسخ باید با توجه به قرارداد، میزان اقدامات انجام‌شده، آورده طرفین، هزینه‌های انجام‌شده و سایر حقوق ایجادشده بررسی شود و ممکن است موضوع استرداد یا تسویه مالی مطرح شود.

نکته پایانی: در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، «شرط فسخ» باید به اندازه‌ای دقیق نوشته شود که در زمان اختلاف، قاضی بتواند بدون حدس زدن درباره اراده طرفین، تخلف، مهلت، نحوه اعمال حق و آثار آن را از متن قرارداد استخراج کند. این همان نقطه‌ای است که یک قرارداد معمولی را از یک قرارداد حرفه‌ای مشارکت در ساخت متمایز می‌کند.