تخریب ساختمان نیمه‌تمام بر اثر اصابت موشک ؛ مسئولیت مالک و سازنده در قرارداد ؛ محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری

اصابت موشک به ساختمان نیمه‌تمام در زمان جنگ؛ آیا سازنده همچنان مکلف به تکمیل ساختمان است؟

اگر جنگ ساختمان در حال ساخت را ویران کند، تکلیف قرارداد چیست؟

شما در وبسایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری هستید.

تصور کنید مالک، زمین و ساختمان قدیمی خود را در اختیار سازنده قرار داده و طرفین قرارداد مشارکت در ساخت منعقد کرده‌اند. عملیات ساختمانی آغاز شده، بخشی از سرمایه سازنده صرف خرید مصالح و اجرای اسکلت شده و مالک نیز برای تحویل واحدهای سهم خود در موعد مقرر برنامه‌ریزی کرده است. ناگهان در جریان جنگ، موشکی به ساختمان اصابت می‌کند و بخش عمده یا تمام بنای نیمه‌تمام تخریب می‌شود.

در چنین وضعیتی، پرسش‌های مهمی مطرح می‌شود: آیا سازنده باید با هزینه شخصی خود دوباره ساختمان را احداث و در نهایت واحدهای مالک را تحویل دهد؟ آیا مالک باید در هزینه بازسازی مشارکت کند؟ آیا قرارداد مشارکت در ساخت همچنان به قوت خود باقی است؟ تکلیف وجه‌التزام تأخیر در تحویل چه می‌شود؟ و اگر ادامه عملیات ساختمانی برای مدتی طولانی امکان‌پذیر نباشد، آیا یکی از طرفین حق فسخ قرارداد را خواهد داشت؟

این مسئله را نمی‌توان با یک پاسخ مطلق حل کرد. اصابت موشک به ساختمان ممکن است از مصادیق قوه قاهره باشد، اما قوه قاهره نه در همه شرایط قرارداد را خودبه‌خود از بین می‌برد و نه الزاماً سازنده را در هر وضعیتی از ادامه تعهدات معاف می‌کند. برای رسیدن به پاسخ درست، باید میان مسئولیت ناشی از تخریب، تعهد به تکمیل ساختمان، جبران خسارت و سرنوشت قرارداد تفکیک قائل شد.

۱. آیا اصابت موشک به ساختمان مصداق قوه قاهره است؟

قوه قاهره یا فورس ماژور به حادثه‌ای خارجی و غیرقابل‌اجتناب گفته می‌شود که اجرای تعهد را با مانعی جدی روبه‌رو می‌کند و بتوان آن را از نظر حقوقی خارج از اختیار و مسئولیت متعهد دانست.

وقوع جنگ و اصابت موشک به ساختمان، در حالت متعارف، می‌تواند مصداق چنین حادثه‌ای باشد؛ به‌ویژه هنگامی که تخریب مستقیماً ناشی از حمله نظامی بوده و هیچ تقصیر مؤثری از سوی مالک یا سازنده در وقوع آن دخالت نداشته باشد.

مهم‌ترین مقررات قانونی در این زمینه، مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ قانون مدنی هستند.

مطابق ماده ۲۲۷ قانون مدنی، متعهد هنگامی به پرداخت خسارت ناشی از عدم انجام تعهد محکوم می‌شود که نتواند ثابت کند عدم انجام تعهد ناشی از علت خارجی‌ای بوده که قابل انتساب به او نیست.

ماده ۲۲۹ قانون مدنی نیز مقرر می‌کند که اگر متعهد به علت حادثه‌ای که دفع آن خارج از حیطه اقتدار اوست نتواند تعهد خود را انجام دهد، محکوم به پرداخت خسارت نخواهد شد.

بر این اساس، اگر موشک به ساختمان برخورد کند و اجرای تعهدات ساختمانی را ناممکن سازد، سازنده می‌تواند با اثبات شرایط قانونی، به قوه قاهره استناد کند.

اما صرف اعلام وقوع جنگ یا ارائه تصویر ساختمان تخریب‌شده برای رفع تمام مسئولیت‌های سازنده کافی نیست. باید رابطه میان حادثه و عدم اجرای تعهد بررسی شود. همچنین لازم است مشخص شود که آیا سازنده پیش از وقوع حادثه نیز در اجرای قرارداد تأخیر داشته یا تعهدات خود را نقض کرده است.

۲. آیا قوه قاهره به معنای پایان یافتن قرارداد مشارکت در ساخت است؟

یکی از مهم‌ترین نکات حقوقی این است که اثر قوه قاهره بر مسئولیت پرداخت خسارت، لزوماً با اثر آن بر اصل قرارداد یکسان نیست.

مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ قانون مدنی عمدتاً به مسئولیت ناشی از عدم اجرای تعهد و معافیت از پرداخت خسارت در شرایط مقرر مربوط هستند. از این مواد نمی‌توان نتیجه گرفت که هر قرارداد ساختمانی به‌محض وقوع یک حادثه قهری، خودبه‌خود منفسخ می‌شود.

برای مثال، ممکن است اصابت موشک موجب تخریب بخشی از اسکلت ساختمان شود، اما پس از رفع خطر و فراهم شدن شرایط ایمن، بازسازی ادامه پروژه امکان‌پذیر باشد. در چنین وضعیتی، ممکن است تعهدات قراردادی با تمدید مهلت یا توافق درباره شیوه ادامه کار قابل اجرا باقی بمانند.

در مقابل، ممکن است میزان تخریب، وضعیت زمین، محدودیت‌های قانونی یا شرایط ناشی از جنگ به‌گونه‌ای باشد که اجرای موضوع قرارداد در شکل مورد توافق دیگر امکان‌پذیر نباشد. در این حالت، موضوع به بررسی آثار حقوقی تعذر اجرای تعهد و سرنوشت قرارداد نیاز پیدا می‌کند.

ماده ۲۱۹ قانون مدنی، اصل لزوم قراردادها را بیان می‌کند و ماده ۲۲۰ همان قانون، طرفین را به آثار عرفی و قانونی قرارداد نیز ملتزم می‌داند. بنابراین، باید بررسی شود که قرارداد چه تعهدی بر عهده سازنده گذاشته و چه راهکاری برای حوادث خارج از اختیار طرفین پیش‌بینی کرده است.

در نتیجه، دو برداشت افراطی نادرست است: نه می‌توان گفت قرارداد در هر حمله نظامی خودبه‌خود از بین می‌رود، و نه می‌توان گفت سازنده در هر شرایطی، حتی هنگامی که اجرای تعهد واقعاً ناممکن شده است، بدون توجه به قواعد قانونی باید ساختمان را تکمیل کند.

۳. آیا سازنده باید ساختمان تخریب‌شده را با هزینه شخصی بازسازی کند؟

این پرسش، هسته اصلی اختلاف احتمالی میان مالک و سازنده است. پاسخ به آن پیش از هر چیز به مفاد قرارداد مشارکت در ساخت بستگی دارد.

باید مشخص شود که طرفین، تعهدات مالی و اجرایی پروژه و خطر ناشی از حوادث قهری را چگونه تقسیم کرده‌اند. ممکن است قرارداد صراحتاً مقرر کرده باشد که در صورت جنگ، زلزله، حمله نظامی یا تخریب ناشی از حوادث خارج از اختیار، هزینه بازسازی چگونه محاسبه می‌شود و مهلت اجرای تعهدات چه تغییری می‌کند.

اگر قرارداد درباره این موضوع ساکت باشد، نمی‌توان تنها بر اساس عنوان «سازنده» نتیجه گرفت که تمام زیان ناشی از اصابت موشک الزاماً باید از دارایی شخصی او جبران شود. همان‌طور که صرف وقوع حادثه نیز به این معنا نیست که مالک باید تمام هزینه بازسازی را بدون بررسی قرارداد بپردازد.

برای تعیین تکلیف باید به چند موضوع توجه کرد:

نخست، آیا تعهد سازنده صرفاً انجام عملیات ساختمانی طبق مراحل مقرر بوده یا تعهد به تکمیل و تحویل ساختمان در وضعیتی مشخص را پذیرفته است؟

دوم، آیا قرارداد خطر ناشی از جنگ و تخریب قهری را صریحاً بر عهده یکی از طرفین قرار داده است؟

سوم، آیا سازنده در خرید مصالح، اجرای عملیات یا نگهداری کارگاه مرتکب تخلفی شده که در میزان خسارت یا امکان جلوگیری از آن مؤثر بوده است؟

چهارم، مالکیت مصالح، تجهیزات و بخش‌های اجراشده ساختمان بر اساس قرارداد و وضعیت حقوقی پروژه چگونه تعیین شده است؟

پنجم، آیا بیمه‌ای وجود دارد که تمام یا بخشی از خسارت را پوشش دهد؟

پاسخ به این پرسش‌ها تعیین می‌کند که آیا بازسازی باید بر اساس همان قرارداد ادامه یابد، به توافق جدید نیاز است یا اختلاف باید از طریق مرجع صالح حل‌وفصل شود.

۴. تفاوت تعهد به اجرای عملیات ساختمانی با تضمین نتیجه

در تحلیل حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت، باید میان تعهدات مربوط به انجام کار و تعهد به حصول نتیجه مورد توافق تفاوت گذاشت؛ هرچند تشخیص دقیق ماهیت تعهد، به متن قرارداد و مجموعه شروط آن وابسته است.

فرض کنید در قراردادی، سازنده متعهد شده است عملیات ساخت را طبق نقشه‌ها و مشخصات فنی انجام دهد و ساختمان را در مدت معینی تکمیل کند. اگر ساختمان بر اثر اصابت موشک تخریب شود، اجرای تعهدات در زمان و با شرایط سابق ممکن است عملاً ناممکن شود.

در این حالت، لازم است بررسی شود که قرارداد صرفاً مسئولیت اجرای عملیات را متوجه سازنده کرده یا خطر نابودی تمام یا بخشی از نتیجه کار را نیز به‌طور مشخص بر عهده او گذاشته است.

اگر سازنده تعهد مستقلی مبنی بر تحمل خطر تخریب ناشی از جنگ یا بازسازی کامل بدون دریافت هزینه اضافی پذیرفته باشد، این شرط می‌تواند در تعیین مسئولیت او مؤثر باشد؛ البته اعتبار و دامنه شرط باید با توجه به متن قرارداد و قوانین آمره بررسی شود.

اما اگر چنین شرطی وجود نداشته باشد، نمی‌توان بدون تحلیل حقوقی نتیجه گرفت که تعهد به تکمیل ساختمان، به‌تنهایی و در تمام اوضاع، به معنای قبول نامحدود همه خطرهای ناشی از جنگ است.

از طرف دیگر، صرف اینکه سازنده مرتکب تقصیر نشده باشد نیز لزوماً تمام تعهدات اصلی قرارداد را از بین نمی‌برد. ممکن است حادثه، پرداخت خسارت بابت تأخیر را منتفی کند، اما درباره ادامه قرارداد و نحوه بازسازی همچنان نیاز به تصمیم‌گیری یا توافق وجود داشته باشد.

۵. اگر سازنده پیش از اصابت موشک هم در تأخیر بوده باشد چه می‌شود؟

یکی از مسائل مهم در اختلافات ناشی از جنگ، تعیین وضعیت تعهدات پیش از وقوع حادثه است.

فرض کنید سازنده طبق قرارداد باید ساختمان را تا پایان خرداد تکمیل می‌کرد، اما در این تاریخ هنوز بخش مهمی از عملیات باقی مانده بود. در تیرماه موشکی به ساختمان اصابت کرد و پروژه تخریب شد.

آیا سازنده می‌تواند با استناد به جنگ، تمام تأخیرهای پیش از حادثه را نیز توجیه کند؟

پاسخ منفی است. قوه قاهره فقط در حدودی می‌تواند مؤثر باشد که عدم اجرای تعهد یا تأخیر مورد بحث، واقعاً ناشی از حادثه خارج از اختیار باشد. اگر سازنده پیش از اصابت موشک، بدون دلیل موجه از اجرای تعهدات خودداری کرده یا در موعد مقرر تأخیر داشته باشد، وقوع حادثه بعدی به‌طور خودکار آثار حقوقی تخلف قبلی را از بین نمی‌برد.

در چنین پرونده‌ای باید دوره‌های زمانی از یکدیگر تفکیک شوند: دوره تأخیر پیش از جنگ، دوره‌ای که عملیات به علت حادثه واقعاً ناممکن بوده و دوره پس از رفع مانع.

برای مثال، اگر ثابت شود سازنده پیش از جنگ چند ماه از برنامه عقب بوده است، این تأخیر باید جداگانه بررسی شود. در مقابل، اگر در یک بازه زمانی به دلیل تخریب گسترده و ممنوعیت ایمن ورود به کارگاه امکان بازسازی وجود نداشته، ممکن است مسئولیت او برای تأخیر همان دوره، با توجه به مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ قانون مدنی، منتفی باشد.

بنابراین، تعیین تاریخ دقیق وقوع حادثه، وضعیت پروژه در آن تاریخ و مدت واقعی عدم امکان انجام کار، اهمیت زیادی دارد.

۶. آیا مالک می‌تواند وجه‌التزام تأخیر در تکمیل یا تحویل را مطالبه کند؟

در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، طرفین برای تأخیر در تکمیل ساختمان یا تحویل واحدها وجه‌التزام تعیین می‌کنند. اکنون پرسش این است که اگر اصابت موشک مانع ادامه کار شود، آیا مالک همچنان می‌تواند وجه‌التزام روزانه یا ماهانه مطالبه کند؟

پاسخ به متن شرط وجه‌التزام، نوع تعهد و اثر حادثه بر امکان اجرا بستگی دارد.

مطابق ماده ۲۳۰ قانون مدنی، اگر طرفین برای تخلف از تعهد مبلغی به‌عنوان خسارت تعیین کرده باشند، دادگاه اصولاً نمی‌تواند متخلف را به بیش از یا کمتر از مبلغ توافق‌شده محکوم کند. بااین‌حال، این حکم را باید همراه با مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ قانون مدنی بررسی کرد؛ زیرا ابتدا باید مشخص شود که آیا تخلف قابل انتسابی رخ داده و آیا متعهد به دلیل حادثه خارج از اختیار خود از مسئولیت خسارت معاف است یا خیر.

این مطلب را در سایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری می خوانید.

برای نمونه، اگر شرط قرارداد صرفاً مقرر کرده باشد که سازنده بابت هر روز تأخیر در تحویل ساختمان وجه‌التزام بپردازد، اما جنگ و تخریب مستقیم ساختمان اجرای تعهد را در یک دوره معین ناممکن کرده باشد، امکان مطالبه وجه‌التزام برای آن دوره باید با توجه به شرایط قانونی و قراردادی بررسی شود.

اما اگر سازنده پیش از حادثه نیز در تأخیر بوده باشد، یا تخریب به علل قابل انتساب به او رخ داده باشد، استناد به جنگ برای معافیت کامل از پرداخت خسارت لزوماً پذیرفته نخواهد شد.

همچنین باید میان وجه‌التزام تأخیر و شرطی که برای عدم انجام قطعی تعهد در نظر گرفته شده است تفاوت گذاشت. آثار هر یک ممکن است متفاوت باشد و نمی‌توان تنها با استفاده از عنوان کلی «وجه‌التزام» درباره تمام نتایج حقوقی آن اظهارنظر قطعی کرد.

۷. آیا بیمه خسارت ناشی از اصابت موشک را پرداخت می‌کند؟

در صورت وجود بیمه‌نامه ساختمانی، باید متن بیمه‌نامه، خطرهای تحت پوشش، استثناها و شرایط عمومی و خصوصی آن بررسی شود.

نکته مهم آن است که داشتن بیمه‌نامه ساختمان یا بیمه تمام‌خطر پیمانکاران، به‌خودی‌خود تضمین نمی‌کند که خسارت ناشی از جنگ نیز جبران شود.

مطابق ماده ۲۸ قانون بیمه مصوب ۱۳۱۶، بیمه‌گر مسئول خسارات ناشی از جنگ و شورش نیست، مگر آنکه خلاف آن در بیمه‌نامه شرط شده باشد. بنابراین، در بررسی پوشش بیمه‌ای باید روشن شود که آیا خطر جنگ یا خسارات ناشی از حمله نظامی به‌صراحت تحت پوشش قرار گرفته است یا خیر.

در عمل، لازم است مالک و سازنده نسخه بیمه‌نامه، الحاقیه‌ها، میزان تعهد بیمه‌گر، استثناهای بیمه‌ای و شرایط اعلام خسارت را بررسی کنند. چنانچه پوشش بیمه‌ای وجود داشته باشد، اقدام به‌موقع برای اعلام حادثه و تهیه مستندات خسارت اهمیت دارد.

همچنین دریافت خسارت بیمه‌ای و تعیین مسئولیت قراردادی میان مالک و سازنده، دو موضوع مرتبط اما متمایز هستند. وجود بیمه ممکن است زیان نهایی را کاهش دهد، اما به‌تنهایی تمام اختلافات مربوط به اجرای قرارداد مشارکت در ساخت را حل نمی‌کند.

۸. اگر ساختمان کاملاً از بین برود و بازسازی ممکن نباشد چه می‌شود؟

گاه آسیب به‌گونه‌ای است که با تخریب جزئی و بازسازی متعارف روبه‌رو نیستیم؛ برای مثال، ساختمان کاملاً ویران شده، دسترسی به زمین برای مدتی طولانی ممنوع است یا ادامه پروژه به علت وضعیت قانونی و فنی امکان‌پذیر نیست.

در این شرایط، باید میان ناممکن شدن موقت اجرای تعهد و ناممکن شدن دائمی آن تفاوت گذاشت.

اگر مانع موقت باشد، ممکن است اجرای تعهد برای مدتی متوقف شود و سپس با تمدید مهلت یا توافق طرفین ادامه پیدا کند. اگر اجرای تعهد به‌طور پایدار ناممکن شود، باید آثار این وضعیت بر اصل قرارداد و تعهدات متقابل بررسی شود. نتیجه، به ماهیت قرارداد، شروط آن، مقررات قابل اعمال و شرایط واقعی پرونده بستگی دارد.

در چنین وضعیتی، توافق مکتوب طرفین می‌تواند از اختلافات بعدی جلوگیری کند. برای مثال، طرفین ممکن است درباره ادامه پروژه با برنامه جدید، تقسیم هزینه‌های بازسازی، تغییر سهم‌ها در حدود قانونی، خاتمه قرارداد و تسویه تعهدات انجام‌شده مذاکره کنند.

اگر توافق حاصل نشود، هر طرف باید خواسته خود را بر اساس قرارداد و مقررات قانونی صورت‌بندی کند. ممکن است مسئله صرفاً مطالبه خسارت نباشد؛ بلکه تعیین تکلیف ادامه قرارداد، هزینه‌های انجام‌شده، مالکیت مصالح، تعهدات مالی و آثار ناممکن شدن اجرای قرارداد نیز مطرح شود.

نکته مهم این است که نه فسخ قرارداد و نه انفساخ آن را نباید صرفاً از وقوع حمله نظامی نتیجه گرفت. برای هر یک از این آثار، مبنای حقوقی و شرایط آن باید احراز شود.

۹. مالک برای حفظ حقوق خود چه اقداماتی انجام دهد؟

در صورت اصابت موشک به ساختمان نیمه‌تمام، مالک نباید بدون بررسی وضعیت پروژه و قرارداد، تصمیم عجولانه‌ای درباره فسخ، مطالبه خسارت یا الزام سازنده به بازسازی اتخاذ کند.

اقدامات زیر می‌تواند برای روشن شدن موضوع مفید باشد:

نخست، مستندسازی خسارت: تصاویر، فیلم‌ها، گزارش‌های رسمی حادثه، گزارش کارشناسی، صورت‌وضعیت عملیات انجام‌شده و اسناد مصالح و تجهیزات موجود باید تا حد امکان جمع‌آوری و حفظ شوند.

دوم، بررسی قرارداد مشارکت در ساخت: بندهای مربوط به قوه قاهره، جنگ، تخریب، بیمه، تأخیر، وجه‌التزام، تکمیل پروژه و نحوه خاتمه قرارداد باید به‌دقت مطالعه شوند.

سوم، تعیین وضعیت پیش از حادثه: باید مشخص شود سازنده تا زمان اصابت موشک چه میزان از تعهدات خود را انجام داده و آیا پیش از وقوع حادثه تخلف یا تأخیر قابل انتسابی وجود داشته است.

چهارم، بررسی بیمه: اگر بیمه‌نامه‌ای وجود دارد، باید پوشش خسارات جنگی و شرایط اعلام حادثه بررسی شود.

پنجم، ارزیابی فنی و مالی: میزان تخریب، امکان بازسازی، هزینه‌های لازم، وضعیت ایمنی و مدت احتمالی توقف باید با نظر کارشناسی روشن شود.

ششم، مذاکره و تنظیم توافق جدید در صورت لزوم: اگر ادامه قرارداد با تغییر شرایط امکان‌پذیر باشد، بهتر است درباره مسئولیت‌ها، هزینه‌ها، زمان‌بندی جدید و نحوه تسویه امور گذشته، توافقی مکتوب و روشن تنظیم شود.

 

آیا سازنده در هر حال باید ساختمان را تکمیل کند؟

پاسخ حقوقی این است که سازنده نه در همه شرایط ملزم به بازسازی با هزینه شخصی است و نه صرف وقوع جنگ، او را خودبه‌خود از تمام تعهدات قراردادی معاف می‌کند.

اگر اصابت موشک حادثه‌ای خارج از اختیار طرفین باشد و اجرای تعهد را ناممکن سازد، مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ قانون مدنی می‌توانند در معافیت از مسئولیت پرداخت خسارت مؤثر باشند. بااین‌حال، اثر این حادثه بر اصل تعهد به تکمیل ساختمان، هزینه بازسازی، وجه‌التزام و ادامه یا خاتمه قرارداد باید جداگانه بررسی شود.

متن قرارداد مشارکت در ساخت، تقسیم خطرهای قراردادی، وضعیت پروژه پیش از حادثه، امکان واقعی بازسازی، وجود یا فقدان تقصیر و پوشش بیمه‌ای، همگی در نتیجه نهایی مؤثرند.

ازاین‌رو، در چنین پرونده‌ای بهترین راه، بررسی تخصصی قرارداد و مستندات خسارت پیش از طرح دعوا یا اعلام فسخ است. تصمیم نادرست ممکن است اختلاف را پیچیده‌تر کند و زیان مالی مالک یا سازنده را افزایش دهد.