این مقاله را برای دیگران ارسال کنید
Telegram
WhatsApp
جنگ، علاوه بر خسارات انسانی و اقتصادی، آثار مستقیم و سنگینی بر املاک و ساختمان‌های شهری بر جای می‌گذارد. در تهران نیز آسیب دیدن هزاران واحد مسکونی باعث شد مسئله بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده به یکی از مهم‌ترین موضوعات مدیریت شهری تبدیل شود.
در نگاه نخست، شاید تصور شود موضوع صرفاً به تعمیر یا ساخت دوباره ساختمان‌های آسیب‌دیده محدود است؛ اما وقتی پای مالک ، شهرداری ، سازنده ، پیمانکار ، پروانه ساختمانی ، تراکم تشویقی ، هزینه ساخت ، انتقال حقوق ساختمانی ، اسناد مالکیت و قرارداد مشارکت در ساخت به میان می‌آید، موضوع ابعاد حقوقی پیچیده‌ای پیدا می‌کند.
به‌ویژه برای مالکی که قرار است ساختمان خود را تخریب و از نو احداث کند، یک پرسش اساسی وجود دارد:
شهرداری دقیقاً چه تعهدی دارد و مالک در مقابل دریافت تسهیلات و مشوق‌های بازسازی چه حقوق و تعهداتی خواهد داشت؟
در این مقاله تلاش می‌کنیم آخرین وضعیت طرح بازسازی خانه‌های آسیب‌دیده در تهران را بررسی کنیم و به پرسش‌های مهمی درباره مشارکت در ساخت، تراکم تشویقی، نقش پیمانکار، مسئولیت شهرداری، ثبت رسمی قرارداد و مزایا و معایب این طرح پاسخ دهیم.
شما در سایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری هستید.
چند واحد مسکونی در تهران آسیب دیده‌اند؟
ارقام اعلام‌شده درباره تعداد واحدهای آسیب‌دیده در مقاطع مختلف، یکسان نیست؛ زیرا ارزیابی خسارت در چند مرحله انجام شده و با ادامه بررسی‌ها، تعداد ساختمان‌های شناسایی‌شده نیز تغییر کرده است.
برای نمونه، در فروردین ۱۴۰۵ معاون شهردار تهران اعلام کرد که ۳۷ هزار و ۶۸۷ واحد مسکونی در چهار سطح از خسارت جزئی تا تخریب و نوسازی کامل شناسایی شده‌اند.
به گفته نصرالله آبادیان، معاون شهردار تهران، بیش از ۳۱ هزار واحد آسیب سطحی، ۴ هزار و ۷۱۴ واحد نیازمند تعمیرات متوسط و حدود یک هزار و ۹۳۰ واحد نیازمند مقاوم‌سازی، تخریب یا نوسازی کامل بوده‌اند. وی همچنین اعلام کرد که برای ساختمان‌های دارای آسیب جدی، مشوق‌های تراکمی در نظر گرفته شده است.
این آمار به نقل از خبرگزاری تسنیم منتشر شده است.
اما آمارهای بعدی تصویر بزرگ‌تری از وضعیت تهران ارائه کردند.
در گزارشی که بعداً منتشر شد، تعداد واحدهای آسیب‌دیده تهران ۵۱ هزار و ۷۲۴ واحد اعلام شد. بر اساس همان گزارش، بخش عمده این واحدها دارای خسارت جزئی یا متوسط بودند و تعداد محدودی در گروه تخریب و نوسازی کامل قرار داشتند.
به گزارش همشهری آنلاین، در آخرین گزارش‌های مربوط به روند بازسازی، تعداد واحدهای قرارگرفته در فهرست تخریب و نوسازی کامل حدود ۲ هزار و ۱۳۵ واحد اعلام شده و پیشرفت عملیات نوسازی این واحدها نیز حدود ۶۴ درصد گزارش شده است.
بنابراین باید میان دو مفهوم تفاوت گذاشت:
تعداد کل ساختمان‌های آسیب‌دیده – تعداد پروژه‌های مشارکت در ساخت و نوسازی کامل
هزاران ساختمان آسیب جزئی داشته‌اند و نیاز آنها صرفاً تعمیر بوده است؛ اما بحث مشارکت در ساخت و تخریب و نوسازی عمدتاً مربوط به ساختمان‌هایی است که امکان استفاده از ساختمان قبلی وجود ندارد یا نیازمند اقدامات اساسی هستند.
آیا شهرداری خودش خانه‌های آسیب‌دیده را می‌سازد؟
این یکی از مهم‌ترین ابهامات موجود در افکار عمومی است.
وقتی گفته می‌شود «شهرداری مسئول بازسازی خانه‌های آسیب‌دیده است»، نباید فوراً نتیجه گرفت که شهرداری در تمام پروژه‌ها مالک ، سازنده و پیمانکار ساختمان جدید است.
نقش شهرداری در این طرح می‌تواند شامل موارد مختلفی باشد:
به گفته معاون شهردار تهران، مالکان ساختمان‌های آسیب‌دیده بر اساس میزان خسارت در گروه‌های مختلف قرار گرفته و خدمات متناسب با وضعیت آنها ارائه می‌شود.
بنابراین باید میان «مسئولیت مدیریت و تسهیل بازسازی» و «تعهد قراردادی به ساخت ساختمان» تفاوت گذاشت.
ممکن است شهرداری در فرآیند بازسازی نقش بسیار پررنگی داشته باشد، اما این امر به خودی خود به معنی آن نیست که در برابر تمام تعهدات سازنده یا پیمانکار، مسئولیت قراردادی دارد.
آیا مالک می‌تواند سازنده مورد اعتماد خودش را انتخاب کند؟
یکی از نکات مهم طرح این است که در گزارش‌های مربوط به نحوه اجرای بازسازی، امکان استفاده از پیمانکار یا سازنده مورد تأیید مالک مطرح شده است.
این موضوع از نظر حقوقی اهمیت زیادی دارد؛ زیرا مالک نباید تصور کند که صرف قرار گرفتن ملک در طرح بازسازی، اختیار او درباره انتخاب طرف قرارداد به طور کامل از بین می‌رود.
اگر مالک قرار است ساختمان خود را در اختیار یک سازنده قرار دهد، بهتر است پیش از امضا درباره موارد زیر تحقیق کند:
طرح حمایتی شهرداری نباید باعث شود مالک اصول اولیه انتخاب سازنده مطمئن را کنار بگذارد.
این مطلب را در وبسایت رسمی محمدرضا محمدحسینی می خوانید.
مشارکت در ساخت یا پیمانکاری ؛ قرارداد دقیقاً چیست؟
این پرسش از نظر حقوقی بسیار مهم است.
هر قراردادی که برای بازسازی یک ملک آسیب‌دیده منعقد می‌شود، الزاماً «مشارکت در ساخت» نیست.
در قرارداد پیمانکاری، یک طرف متعهد می‌شود عملیات ساختمانی را انجام دهد و در برابر آن اجرت دریافت کند.
اما در مشارکت در ساخت، مالک معمولاً ملک یا زمین را به عنوان آورده وارد قرارداد می‌کند و سازنده نیز سرمایه، تخصص، مدیریت و عملیات ساخت را بر عهده می‌گیرد و در نهایت منافع یا واحدهای ساخته‌شده بر اساس قرارداد میان طرفین تقسیم می‌شود.
بنابراین باید ماهیت واقعی قرارداد را بررسی کرد، نه صرفاً عنوان آن را.
ممکن است در یک پروژه، مالک با سازنده قرارداد مشارکت در ساخت داشته باشد و همزمان شهرداری نیز قرارداد یا رابطه جداگانه‌ای با پیمانکار یا مجری پروژه داشته باشد.
در چنین وضعیتی، سه رابطه حقوقی متفاوت ممکن است وجود داشته باشد:
مالک ـ سازنده
شهرداری ـ پیمانکار
مالک ـ شهرداری
و نباید تعهدات این سه رابطه با یکدیگر اشتباه گرفته شود.
مهم‌ترین مشوق طرح: تراکم تشویقی
یکی از مهم‌ترین ابزارهای اقتصادی طرح بازسازی، تراکم تشویقی است.
منطق این مشوق ساده است.
بازسازی کامل یک ساختمان آسیب‌دیده هزینه سنگینی دارد. اگر قرار باشد تمام هزینه از بودجه عمومی یا از جیب مالک پرداخت شود، اجرای سریع پروژه‌ها دشوار خواهد بود.
بنابراین یکی از راهکارها این بوده است که برای برخی ساختمان‌های کاملاً آسیب‌دیده، ظرفیت ساخت بیشتری نسبت به حالت عادی در نظر گرفته شود تا ارزش اقتصادی این ظرفیت بتواند بخشی از هزینه بازسازی را پوشش دهد.
در مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ کمیسیون ماده ۵، برای ساختمان‌های مشمول طرح، حداکثر ۵۰ درصد تراکم تشویقی پیش‌بینی شده بود.
بر اساس گزارش‌های منتشرشده، این ظرفیت در صورت امکان می‌توانست در همان پلاک مورد استفاده قرار گیرد و در مواردی که امکان استفاده از آن در پلاک آسیب‌دیده وجود نداشت، انتقال آن به پلاک دیگری نیز پیش‌بینی شده بود.
آیا تراکم تشویقی متعلق به مالک است یا سازنده؟
پاسخ این سؤال را نمی‌توان با یک جمله «متعلق به مالک است» یا «متعلق به سازنده است» داد.
تراکم تشویقی در اصل یک امتیاز و ظرفیت شهرسازی است که بر اساس مقررات و مصوبات مربوط به پروژه ایجاد می‌شود.
اما اینکه ارزش اقتصادی این ظرفیت چگونه میان مالک و سازنده تقسیم شود، باید در قرارداد مشخص شود.
برای مثال، اگر سازنده تمام هزینه ساخت را پرداخت کند و در مقابل، ارزش بخشی از تراکم تشویقی در محاسبات اقتصادی پروژه لحاظ شود، این موضوع باید صریحاً در قرارداد نوشته شود.
قرارداد باید مشخص کند:
بنابراین مالک نباید صرفاً به عبارت «۵۰ درصد تراکم تشویقی» دلخوش باشد.
عدد تراکم به تنهایی ارزش اقتصادی پروژه را مشخص نمی‌کند.
یک تحول مهم؛ اختلاف درباره نحوه اجرای تراکم تشویقی
در اینجا وضعیت فعلی طرح اهمیت زیادی پیدا می‌کند.
در ابتدا مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ برای تسریع در بازسازی ساختمان‌هایی که در جنگ ۱۲ روزه به طور کامل آسیب دیده یا تخریب شده بودند، مشوق‌هایی از جمله تراکم تشویقی در نظر گرفتند.
اما با گسترش دامنه خسارات و تغییر شرایط، شهرداری تهران اجرای این سازوکار را برای ساختمان‌های بیشتری دنبال کرد.
همین موضوع اکنون محل اختلاف شده است.
به گزارش خبرگزاری تسنیم، معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده بود که مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ برای ساختمان‌هایی بوده که در جنگ ۱۲ روزه به طور کامل آسیب دیده یا تخریب شده بودند و درباره ادامه اجرای آنها برای خسارات جنگ بعدی اختلاف نظر وجود دارد.
وی همچنین اعلام کرده بود که برای حدود ۱۱۳ پلاک آسیب‌دیده، در صورتی که امکان استفاده از ۵۰ درصد تراکم تشویقی در همان پلاک وجود نداشته باشد، انتقال ظرفیت به پلاک‌های دیگر پیش‌بینی شده است.
اما تحولات بعدی موضوع را جدی‌تر کرده است.
به گزارش ایرنا، شورای عالی شهرسازی و معماری در بررسی عملکرد شهرداری تهران، درباره میزان انطباق برخی اقدامات انجام‌شده با مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ ابهاماتی مطرح کرده است.
در جدیدترین تحول نیز مدیرکل دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری اعلام کرده است که اعطای تراکم مازاد یک یا دو طبقه به طیف وسیعی از پلاک‌های تهران با مفاد مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ انطباق ندارد و این مصوبات چنین مجوزی را به صورت گسترده صادر نکرده‌اند.
به گزارش خبرگزاری صداوسیما، وی همچنین اعلام کرده که روش اعطای تراکم مازاد برای حدود ۱۰۰ پلاک آسیب‌دیده پیش‌بینی شده بود و تسری آن به تعداد بیشتری از پلاک‌ها موجب نگرانی اعضای کمیسیون شده است.
بنابراین وضعیت فعلی را باید این‌گونه خلاصه کرد:
اصل استفاده از تراکم تشویقی برای ساختمان‌های مشمول طرح وجود داشته، اما دامنه و نحوه تسری آن به پلاک‌های دیگر و جنگ‌های بعدی محل اختلاف و بازنگری است.
این موضوع برای مالکانی که هنوز قرارداد جدیدی منعقد نکرده‌اند، بسیار مهم است.
آیا ۵۰ درصد تراکم برای همه خانه‌های آسیب‌دیده قطعی است؟
خیر.
این یکی از مهم‌ترین نکاتی است که باید به مالک گفته شود.
عدد ۵۰ درصد به معنای آن نیست که هر ساختمان آسیب‌دیده در تهران، بدون بررسی شرایط خود، الزاماً می‌تواند ۵۰ درصد تراکم اضافه دریافت کند.
مشمول بودن ملک، نوع خسارت، مصوبه حاکم، وضعیت شهرسازی پلاک، امکان استفاده از تراکم در همان ملک و در صورت لزوم شرایط انتقال آن، همگی باید بررسی شوند.
حتی در حال حاضر، با توجه به بررسی‌های شورای عالی شهرسازی و معماری، نمی‌توان تراکم تشویقی را برای هر پلاک به عنوان یک حق قطعی و مستقل در نظر گرفت.
بنابراین اگر به مالک گفته شود:
«ملک شما ۵۰ درصد تراکم اضافه دارد»
پرسش بعدی باید این باشد:
مستند این ادعا چیست؟
و باید مصوبه، پرونده شهرسازی و وضعیت پروانه بررسی شود.
آیا انتقال تراکم به پلاک دیگر امکان‌پذیر است؟
در چارچوب مصوبات مربوط به ساختمان‌های آسیب‌دیده جنگ ۱۲ روزه، برای برخی پلاک‌ها چنین سازوکاری پیش‌بینی شده بود.
به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی که خبر آن در تسنیم منتشر شد، حدود ۱۱۳ پلاک آسیب‌دیده در این سازوکار مورد توجه قرار گرفته بودند و اگر امکان استفاده از ۵۰ درصد تراکم تشویقی در همان پلاک وجود نداشت، انتقال ظرفیت به ساختمان یا پلاک دیگر امکان‌پذیر بود.
اما این موضوع یک مسئله بسیار حساس دارد:
ارتباط میان پلاک آسیب‌دیده و پلاک مقصد باید کاملاً شفاف باشد.
یعنی باید مشخص باشد:
این موضوع اکنون یکی از محورهای اصلی بررسی شورای عالی شهرسازی است.
آیا انتقال تراکم همان تراکم‌فروشی است؟
نباید این دو مفهوم را بدون بررسی دقیق یکی دانست.
در طرح بازسازی، ظرفیت ساخت اضافی به عنوان ابزار تأمین هزینه بازسازی پیش‌بینی شده است.
اما اینکه در هر پرونده مشخص، انتقال تراکم دقیقاً چه ماهیتی دارد و آیا با مصوبات شهرسازی منطبق است یا خیر، نیازمند بررسی همان پرونده است.
به همین دلیل، استفاده کلی از عبارت «تراکم‌فروشی» برای همه پروژه‌های بازسازی می‌تواند از نظر حقوقی دقیق نباشد.
از سوی دیگر، نگرانی شورای عالی شهرسازی نیز نشان می‌دهد که اگر این سازوکار بیش از حدود مصوبه و به تعداد وسیعی از پلاک‌ها تسری پیدا کند، دیگر مسئله صرفاً بازسازی یک ملک نیست و آثار شهرسازی گسترده‌ای پیدا می‌کند.
آیا مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ هنوز قابل اجرا هستند؟
این موضوع در حال حاضر یکی از مهم‌ترین مسائل طرح است.
بر اساس گزارش تسنیم، شورای عالی شهرسازی معتقد است مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ ناظر به خسارات جنگ ۱۲ روزه بوده‌اند و برای خسارات ناشی از جنگ بعدی، در صورت نیاز باید مصوبه جدیدی تهیه شود.
شهرداری تهران از سوی دیگر با توجه به استمرار شرایط و ضرورت بازسازی، خواهان ادامه اجرای این سازوکار بوده است.
اما در تحولات اخیر، موضوع وارد مرحله جدیدی شده است.
به گزارش خبرگزاری صداوسیما، کمیسیون ماده ۵ به شهرداری تهران درباره اعطای تراکم مازاد به طیف وسیعی از پلاک‌ها تذکر داده و اعلام کرده که برخی اقدامات با مفاد مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ منطبق نیست.
همچنین مقرر شده است شهرداری تهران برای شرایط موجود، پیش‌نویس مصوبه جدیدی تهیه و برای بررسی به کمیسیون ماده ۵ ارائه کند.
بنابراین در زمان انتشار این مقاله، بهتر است به جای عبارت «۵۰ درصد تراکم قطعی برای تمام ساختمان‌های آسیب‌دیده»، از این عبارت استفاده کنیم:
تراکم تشویقی برای برخی ساختمان‌های مشمول طرح پیش‌بینی شده، اما دامنه شمول و نحوه اجرای آن در شرایط فعلی محل بررسی و اصلاح است.
اگر سازنده پروژه را نیمه‌کاره رها کند چه کسی مسئول است؟
پاسخ به قرارداد بستگی دارد.
اگر مالک با سازنده قرارداد مشارکت در ساخت منعقد کرده باشد و سازنده متعهد به تأمین سرمایه و اجرای عملیات ساختمانی شده باشد، اصل بر این است که مسئولیت اجرای تعهدات قراردادی متوجه همان سازنده است.
در چنین قراردادی باید ضمانت اجراهای جدی پیش‌بینی شود؛ از جمله:
اما اگر شهرداری نیز در برابر مالک تعهد قراردادی مستقلی پذیرفته باشد، وضعیت متفاوت خواهد بود.
صرف حضور شهرداری در فرآیند بازسازی، به معنی ضمانت تمام تعهدات سازنده توسط شهرداری نیست.
اگر شهرداری در صدور پروانه تأخیر کند چه؟
این موضوع باید در قرارداد به صورت دقیق پیش‌بینی شود.
تأخیر در صدور پروانه ممکن است ناشی از عوامل مختلف باشد:
بنابراین بهتر است قرارداد به جای عبارت کلی «در صورت تأخیر شهرداری، مدت قرارداد تمدید می‌شود»، دقیقاً مشخص کند:
چه تأخیری موجه است؟
چه کسی باید آن را اثبات کند؟
تمدید مدت قرارداد چقدر خواهد بود؟
و هزینه‌های ناشی از تأخیر، از جمله اجاره مسکن موقت، بر عهده چه کسی خواهد بود؟
هزینه اسکان مالک در دوران ساخت با چه کسی است؟
این مسئله نباید نادیده گرفته شود.
مالک ساختمانی که تخریب می‌شود ممکن است برای یک دوره طولانی امکان سکونت در ملک خود را نداشته باشد.
بنابراین باید مشخص شود:
هرچه مدت ساخت طولانی‌تر باشد، این موضوع از نظر اقتصادی مهم‌تر می‌شود.
قانون الزام به ثبت رسمی چه تأثیری بر مشارکت در ساخت دارد؟
این بخش برای مالکان اهمیت بسیار زیادی دارد.
با اصلاح ماده یک قانون پیش‌فروش ساختمان در چارچوب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قرارداد مشارکت در ساخت نیز در قلمرو مقررات پیش‌فروش ساختمان قرار گرفته است.
به عبارت ساده، اینکه طرفین قرارداد نام آن را «مشارکت در ساخت» بگذارند، موجب نمی‌شود آثار قانونی مربوط به پیش‌فروش از بین برود.
در نتیجه قراردادهای جدید مشارکت در ساخت باید با توجه به مقررات جدید ثبتی تنظیم شوند.
این موضوع به‌ویژه در پروژه‌های بازسازی جنگ اهمیت دارد؛ زیرا ارزش مالی ملک، تراکم تشویقی و واحدهای آینده می‌تواند بسیار قابل توجه باشد.
آیا قرارداد عادی برای این پروژه‌ها کافی است؟
از نظر عملی، توصیه نمی‌شود مالک چنین پروژه‌ای را صرفاً با یک قرارداد عادی و چند صفحه‌ای آغاز کند.
قرارداد باید وضعیت موارد زیر را روشن کند:
همچنین با توجه به مقررات جدید ثبت رسمی، فرآیند ثبت قرارداد نیز باید از ابتدا مورد توجه قرار گیرد.
آیین‌نامه جدید چه اهمیتی دارد؟
در مقررات اجرایی جدید قانون الزام به ثبت رسمی، برای مشارکت در ساخت و پیش‌فروش ساختمان، سازوکارهای جدیدی برای ثبت اطلاعات پروژه پیش‌بینی شده است.
در این فرآیند، نقشه معماری تأییدشده اهمیت زیادی دارد؛ زیرا اطلاعات مربوط به تعداد طبقات، تعداد واحدها، مساحت، پارکینگ، انباری و سایر مشخصات ساختمانی باید در فرآیند قانونی پروژه روشن شود.
بنابراین مشارکت در ساخت دیگر نباید یک توافق کلی و مبهم درباره «ساخت یک ساختمان چند طبقه» تلقی شود.
هرچه اطلاعات فنی و حقوقی پروژه دقیق‌تر باشد، احتمال اختلاف در آینده کمتر خواهد بود.
اگر ملک چند مالک داشته باشد چه؟
در املاک مشاع، ورثه‌ای و چندمالکی، تعیین تکلیف مالکیت قبل از تخریب اهمیت فوق‌العاده‌ای دارد.
باید مشخص شود:
در صورت وجود چنین مشکلاتی، بهتر است ابتدا وضعیت حقوقی ملک حل شود و سپس وارد مرحله تخریب و ساخت شود.
آیا وکالت‌نامه جایگزین قرارداد است؟
خیر.
یکی از خطرناک‌ترین اشتباهات در پروژه‌های ساختمانی این است که مالک تصور کند با دادن یک وکالت‌نامه بلاعزل یا وکالت‌نامه کلی، تمام مسائل حل شده است.
وکالت‌نامه صرفاً اختیار انجام اعمال حقوقی را به وکیل می‌دهد و جایگزین قرارداد دقیق درباره سهم، تعهدات، ضمانت اجرا و حقوق طرفین نیست.
اگر وکالت‌نامه‌ای لازم باشد، باید حدود آن دقیقاً مشخص شود؛ به‌ویژه درباره:
اگر تراکم وعده داده شود ولی در نهایت صادر نشود چه؟
این یکی از مهم‌ترین ریسک‌های قرارداد است.
فرض کنید سازنده بر اساس وعده دریافت ۵۰ درصد تراکم تشویقی وارد پروژه شده و هزینه ساخت را محاسبه کرده است.
اگر بعداً مشخص شود تراکم مورد انتظار قابل استفاده نیست، اختلاف اقتصادی شدیدی ایجاد خواهد شد.
بنابراین قرارداد باید مشخص کند:
اگر تراکم کمتر از میزان پیش‌بینی‌شده صادر شد، چه اتفاقی می‌افتد؟
آیا:
این موضوع باید قبل از تخریب ملک مشخص شده باشد.
آیا بازسازی برای مالک رایگان است؟
عبارت «بازسازی رایگان» باید با احتیاط استفاده شود.
ممکن است مالک برای بخشی از هزینه‌های مستقیم بازسازی مبلغی پرداخت نکند و بخشی از هزینه‌ها از طریق حمایت‌های شهرداری یا ارزش اقتصادی تراکم تأمین شود.
اما اگر سازنده در مقابل تأمین هزینه ساخت، بخشی از واحدهای جدید یا منافع پروژه را دریافت کند، از منظر اقتصادی مالک در واقع بخشی از ارزش ملک و پروژه را در قالب قرارداد به سازنده اختصاص داده است.
بنابراین باید پرسید:
مالک در مقابل دریافت خدمات بازسازی چه چیزی واگذار می‌کند؟
و:
ارزش آنچه مالک واگذار می‌کند با هزینه‌ای که سازنده متحمل می‌شود متناسب است یا خیر؟
این همان نقطه‌ای است که بررسی تخصصی قرارداد مشارکت در ساخت اهمیت پیدا می‌کند.
آیا مالک بعد از بازسازی سود می‌کند؟
ممکن است چنین باشد، اما تضمینی نیست.
ساختمان جدید می‌تواند نسبت به ساختمان آسیب‌دیده ارزش بیشتری داشته باشد.
همچنین اگر تراکم تشویقی به صورت قانونی و قابل استفاده در اختیار پروژه قرار گیرد، ارزش اقتصادی آن نیز می‌تواند قابل توجه باشد.
اما قیمت نهایی به عوامل مختلفی بستگی دارد:
بنابراین نباید صرفاً با شنیدن عبارت «تراکم تشویقی» نتیجه گرفت که پروژه حتماً برای مالک سودآور است.
مهم‌ترین ریسک‌های حقوقی مالک چیست؟
مالک قبل از ورود به طرح باید حداقل این موارد را بررسی کند:
۱. وضعیت ثبتی ملک
آیا سند مالکیت روشن است؟ آیا ملک بازداشت یا در رهن است؟
۲. میزان واقعی خسارت
آیا ساختمان واقعاً در گروه تخریب و نوسازی قرار گرفته است؟
۳. مستند تراکم
آیا تراکم تشویقی مستند به مصوبه معتبر و قابل اجراست؟
۴. سهم طرفین
سهم مالک و سازنده دقیقاً چقدر است؟
۵. هزینه ساخت
چه کسی هزینه ساخت را پرداخت می‌کند؟
۶. افزایش هزینه‌ها
اگر قیمت مصالح افزایش پیدا کند چه کسی مسئول است؟
۷. زمان ساخت
پروژه دقیقاً چه زمانی باید شروع و چه زمانی باید تمام شود؟
۸. اسکان موقت
هزینه اجاره در دوره ساخت بر عهده چه کسی است؟
۹. ضمانت اجرا
اگر سازنده پروژه را متوقف کند، مالک چه ابزارهایی دارد؟
۱۰. وضعیت تراکم
اگر تراکم وعده داده‌شده محقق نشود چه می‌شود؟
۱۱. ثبت رسمی
قرارداد چگونه و در چه سامانه یا مرجع قانونی ثبت می‌شود؟
۱۲. حل اختلاف
اختلافات در دادگاه رسیدگی می‌شود یا داوری؟
مزایای طرح بازسازی خانه‌های آسیب‌دیده از جنگ
با وجود ابهامات موجود، این طرح مزایای مهمی دارد.
۱. بازگشت سریع‌تر خانواده‌ها به خانه
مهم‌ترین مزیت، بازگرداندن خانواده‌هایی است که خانه خود را از دست داده‌اند.
۲. افزایش ایمنی ساختمان
ساختمان جدید می‌تواند از نظر سازه‌ای و ایمنی وضعیت بسیار بهتری نسبت به ساختمان آسیب‌دیده داشته باشد.
۳. کاهش فشار مالی بر مالک
در صورت اجرای صحیح حمایت‌ها، مالک مجبور نیست تمام هزینه بازسازی را شخصاً تأمین کند.
۴. استفاده از ظرفیت بخش خصوصی
ورود سازندگان می‌تواند سرعت اجرای پروژه‌ها را افزایش دهد.
۵. امکان استفاده از ظرفیت اقتصادی تراکم
تراکم تشویقی می‌تواند بخشی از هزینه ساخت را تأمین کند.
۶. افزایش ارزش ملک
در بسیاری از موارد، ساختمان جدید ارزش اقتصادی بیشتری از ساختمان آسیب‌دیده خواهد داشت.
۷. نوسازی بخشی از بافت شهری
برخی ساختمان‌های آسیب‌دیده پیش از جنگ نیز عمر بالایی داشته‌اند و بازسازی آنها می‌تواند به نوسازی بافت شهری کمک کند.
معایب و چالش‌های طرح چیست؟
در کنار مزایا، طرح با ریسک‌هایی نیز مواجه است.
۱. ابهام در نقش شهرداری
اگر مشخص نباشد شهرداری دقیقاً چه تعهدی دارد، در صورت بروز اختلاف تعیین مسئول دشوار می‌شود.
۲. ریسک تغییر ضوابط تراکم
تحولات اخیر نشان داده است که دامنه اجرای تراکم تشویقی همچنان موضوع بحث مراجع شهرسازی است.
۳. احتمال اختلاف مالک و سازنده
اگر سهم‌ها و هزینه‌ها دقیق تعیین نشود، پروژه می‌تواند به یک دعوای سنگین مشارکت در ساخت تبدیل شود.
۴. افزایش هزینه ساخت
تورم مصالح و دستمزد می‌تواند اقتصاد پروژه را تغییر دهد.
۵. طولانی شدن پروژه
تأخیر در اخذ مجوز، مشکلات مالکیتی یا ضعف سازنده می‌تواند مدت ساخت را افزایش دهد.
۶. ریسک انتقال تراکم
در صورت انتقال تراکم به پلاک دیگر، باید رابطه میان مبدأ و مقصد کاملاً شفاف باشد.
۷. فشار بر زیرساخت‌های شهری
اگر تراکم تشویقی بدون توجه کافی به ظرفیت معابر، پارکینگ، خدمات شهری و زیرساخت‌ها گسترش پیدا کند، ممکن است در آینده مشکلات جدیدی ایجاد کند.
۸. ابهام در وضعیت مصوبات جدید
با توجه به بررسی‌های اخیر، ممکن است برای شرایط جدید، مقررات یا مصوبات تکمیلی تصویب شود.
مهم‌ترین تحول اخیر؛ احتمال تدوین مصوبه جدید
آخرین تحولات نشان می‌دهد که موضوع از مرحله اختلاف کارشناسی فراتر رفته است.
به گزارش خبرگزاری صداوسیما، کمیسیون ماده ۵ ضمن بررسی نحوه اجرای مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶، نسبت به اعطای تراکم مازاد یک یا دو طبقه به طیف وسیعی از پلاک‌ها ایراد گرفته و اعلام کرده است که چنین اقدامی با مفاد مصوبات موجود انطباق ندارد.
بر اساس همین گزارش، مقرر شده شهرداری تهران متناسب با نیازهای موجود در فرآیند بازسازی، پیش‌نویس مصوبه جدیدی تهیه کند تا در کمیسیون ماده ۵ مورد بررسی قرار گیرد.
این اتفاق از نظر حقوقی بسیار مهم است.
زیرا نشان می‌دهد که برای مالکی که امروز قصد انعقاد قرارداد دارد، نباید وضعیت تراکم را صرفاً بر اساس وعده یا رویه گذشته قطعی فرض کرد.
ملاک باید مصوبه معتبر، پرونده شهرسازی و مجوز مشخص همان ملک باشد.
سخن پایانی : آیا مالک باید وارد این طرح شود؟
پاسخ این سؤال برای همه املاک یکسان نیست.
طرح بازسازی خانه‌های آسیب‌دیده از جنگ می‌تواند برای مالکی که ساختمانش به طور جدی آسیب دیده، یک فرصت مهم باشد؛ زیرا می‌تواند بدون تحمل تمام هزینه ساخت، ساختمان جدید و ایمن‌تری در اختیار داشته باشد و از برخی مشوق‌های شهرسازی نیز استفاده کند.
اما این فرصت در صورتی تبدیل به یک نتیجه مطلوب می‌شود که رابطه مالک ، سازنده و شهرداری از ابتدا کاملاً شفاف باشد.
مالک باید بداند:
چه چیزی می‌دهد؟
چه چیزی دریافت می‌کند؟
چه کسی هزینه ساخت را پرداخت می‌کند؟
چه کسی مسئول تأخیر است؟
تراکم تشویقی دقیقاً چقدر است؟
مستند قانونی آن چیست؟
اگر تراکم صادر نشد چه می‌شود؟
اگر سازنده پروژه را رها کرد چه کسی پاسخگوست؟
هزینه اسکان موقت با چه کسی است؟
و در نهایت:
قرارداد چگونه و کجا باید به صورت رسمی ثبت شود؟
در شرایط فعلی، شاید مهم‌ترین نکته این باشد که مالک نباید صرفاً به این دلیل که پروژه تحت عنوان «بازسازی خانه‌های آسیب‌دیده از جنگ» اجرا می‌شود، تصور کند تمام خطرهای قراردادی از بین رفته است.
شهرداری می‌تواند نقش بسیار مهمی در بازسازی داشته باشد، اما حضور شهرداری به خودی خود جایگزین قرارداد دقیق با سازنده ، تضمین‌های قراردادی و بررسی وضعیت ثبتی و شهرسازی ملک نمی‌شود.
از سوی دیگر، آخرین تحولات مربوط به مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ نشان می‌دهد که حتی موضوع مهمی مانند تراکم تشویقی نیز باید با احتیاط بررسی شود و نمی‌توان هر وعده‌ای درباره تراکم اضافه را یک حق قطعی تلقی کرد.
به همین دلیل، برای مالک یک قاعده ساده اما بسیار مهم وجود دارد:
قبل از تخریب ملک، وضعیت مالکیت و سهم‌ها را روشن کنید ؛ قبل از شروع ساخت، هزینه و تراکم را قطعی کنید؛ و قبل از امضای قرارداد، ضمانت اجرای تمام تعهدات را مشخص کنید.
در پروژه‌های بازسازی، سرعت اهمیت دارد؛ اما سرعت نباید جایگزین دقت حقوقی شود.
چرا که ممکن است یک ساختمان آسیب‌دیده در چند ماه بازسازی شود، اما اختلاف ناشی از یک قرارداد ناقص، سال‌ها در دادگاه یا داوری ادامه پیدا کند.
این مقاله را برای دیگران ارسال کنید
سایر مطالب این نویسنده
محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری ارائه خدمات تخصصی حقوقی در حوزه املاک
تمامی حقوق مادی معنوی سایت متعلق به آقای محمدرضا محمدحسینی می‌باشد.
