این مقاله را برای دیگران ارسال کنید
Telegram
WhatsApp
یکی از اختلافاتی که ممکن است بعد از خرید ملک یا هنگام تنظیم سند رسمی برای خریدار و فروشنده ایجاد شود، تفاوت متراژ واقعی ملک با متراژی است که در قرارداد نوشته شده است.
تصور کنید آپارتمانی در مبایعهنامه ۱۰۰ متر اعلام شده و خریدار نیز با همین تصور معامله را انجام داده است، اما هنگام تنظیم صورتمجلس تفکیکی یا بررسی دقیق سند مشخص میشود مساحت واقعی آپارتمان ۹۶ متر است.
آیا خریدار باید همان معامله را بپذیرد؟
آیا میتواند بابت چهار متر کسری، پول خود را پس بگیرد؟
آیا حق فسخ معامله را دارد؟
و مهمتر از همه، آیا در هر معاملهای که متراژ کمتر از مقدار نوشتهشده در قرارداد باشد، قانون یک حکم ثابت دارد؟
پاسخ این سؤال منفی است.
نوع معامله، نحوه درج متراژ در قرارداد، نقش مساحت در تعیین قیمت و ماهیت ملک میتواند در نتیجه حقوقی موضوع مؤثر باشد. به همین دلیل، نمیتوان با یک جمله کلی گفت «اگر متراژ کم شد، خریدار حق فسخ دارد» یا برعکس، «فقط باید مابهالتفاوت را بگیرد».
در این مقاله، اختلاف متراژ ملک را از جنبههای مختلف بررسی میکنیم.
اختلاف متراژ ملک دقیقاً به چه معناست؟
شما در سایت محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری هستید.
منظور از اختلاف متراژ، وضعیتی است که مساحت واقعی ملک با مقداری که در قرارداد یا اسناد معامله درج شده، تفاوت داشته باشد.
این اختلاف ممکن است به شکلهای مختلف ایجاد شود.
برای مثال:
بنابراین پیش از اینکه درباره حق فسخ به دلیل کسری متراژ صحبت کنیم، باید مشخص شود اختلاف دقیقاً از کجا ناشی شده و قرارداد چه چیزی را مبنای توافق قرار داده است.
اگر متراژ ملک کمتر از قرارداد باشد، آیا خریدار حق فسخ دارد؟
یکی از مهمترین مقررات در این زمینه ماده ۳۵۵ قانون مدنی است.
این ماده درباره ملکی صحبت میکند که «به شرط داشتن مساحت معین» فروخته شده باشد و بعد مشخص شود مساحت کمتر یا بیشتر از مقدار مورد توافق است.
بر اساس ماده ۳۵۵، اگر ملک به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و بعد معلوم شود کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت. همچنین اگر بیشتر باشد، برای فروشنده نیز حق فسخ پیشبینی شده است؛ مگر اینکه طرفین درباره محاسبه کم یا زیاد شدن مساحت توافق کنند.
بنابراین در یک فرض، قانون به خریدار اجازه میدهد به جای پذیرش ملکی که با شرط مورد توافق مطابقت ندارد، معامله را فسخ کند.
اما اینجا یک نکته بسیار مهم وجود دارد:
صرف درج یک عدد در مبایعهنامه همیشه به این معنا نیست که موضوع دقیقاً مشمول ماده ۳۵۵ است.
باید دید عدد متراژ در قرارداد چه نقشی داشته است.
آیا مساحت، یک وصف مهم مورد معامله بوده؟
یا اینکه طرفین قیمت را دقیقاً بر اساس هر مترمربع تعیین کردهاند و مساحت صرفاً مبنای محاسبه ثمن بوده است؟
این تفاوت میتواند در تحلیل حقوقی پرونده اهمیت زیادی داشته باشد.
تفاوت «متراژ به عنوان وصف ملک» با «متراژ به عنوان مبنای محاسبه قیمت»
این قسمت از بحث برای بسیاری از خریداران و حتی تنظیمکنندگان قرارداد اهمیت دارد.
فرض کنید در قرارداد نوشته شده:
«یک واحد آپارتمان به مساحت ۱۰۰ مترمربع به مبلغ ۱۰ میلیارد تومان فروخته شد.»
در اینجا باید بررسی کرد که آیا ۱۰۰ مترمربع بودن، شرط اساسی مورد توافق بوده یا صرفاً مشخصاتی برای معرفی ملک است.
حالت دیگری را تصور کنید که قرارداد صراحتاً میگوید:
«ملک به قیمت هر مترمربع ۱۰۰ میلیون تومان و بر مبنای مساحت ۱۰۰ مترمربع معامله شد و ثمن نهایی بر اساس مساحت قطعی محاسبه خواهد شد.»
در این وضعیت، تحلیل موضوع میتواند متفاوت باشد.
بنابراین هنگام تنظیم مبایعهنامه بهتر است فقط نوشتن عدد متراژ را کافی ندانیم.
باید نقش مساحت در تعیین ثمن و توافق طرفین نیز روشن شود.
ماده ۳۸۴ قانون مدنی چه میگوید؟
در بررسی اختلاف متراژ در مبایعهنامه نمیتوان ماده ۳۵۵ را جدا از مواد دیگر قانون مدنی بررسی کرد.
ماده ۳۸۴ قانون مدنی وضعیتی را مطرح میکند که مبیع از حیث مقدار معین بوده و هنگام تسلیم کمتر از مقدار مورد توافق درآید.
در این حالت، قانون برای خریدار امکان فسخ یا قبول مقدار موجود با پرداخت یا استرداد بخشی از ثمن متناسب با مقدار موجود را پیشبینی کرده است.
بنابراین در برخی معاملات، مسئله صرفاً «فسخ یا عدم فسخ» نیست.
ممکن است راهحل حقوقی، اصلاح ثمن متناسب با مقدار واقعی مورد معامله باشد.
همین موضوع نشان میدهد که پاسخ به اختلاف متراژ باید با توجه به ساختار معامله داده شود.
ماده ۳۸۵ قانون مدنی و املاک غیرقابل تجزیه
ماده ۳۸۵ قانون مدنی نیز وضعیت دیگری را مطرح میکند؛ یعنی زمانی که مبیع از اموالی مانند خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نیست و با شرط مقدار معین فروخته شده باشد، ولی هنگام تسلیم کمتر یا بیشتر از مقدار مقرر باشد.
در حالت کسری، مشتری و در حالت زیادی، فروشنده حق فسخ خواهند داشت.
به همین دلیل در تحلیل حقوقی اختلاف متراژ، نمیتوان بدون توجه به مواد ۳۵۵، ۳۸۴ و ۳۸۵ تنها به یک ماده استناد کرد.
ساختار قرارداد و ماهیت مورد معامله باید ابتدا مشخص شود.
آیا خریدار میتواند به جای فسخ، مابهالتفاوت متراژ را بگیرد؟
این یکی از پرسشهای مهم در پروندههای اختلاف متراژ است.
پاسخ آن به وضعیت معامله بستگی دارد.
در برخی معاملات، طرفین از ابتدا در قرارداد پیشبینی میکنند که اگر مساحت نهایی کمتر یا بیشتر شد، قیمت نیز متناسب با آن اصلاح شود.
در چنین شرایطی، توافق قراردادی طرفین اهمیت زیادی دارد.
از طرف دیگر، در مقررات خاص پیشفروش ساختمان حکم صریحتری درباره اختلاف مساحت وجود دارد که در ادامه به آن میپردازیم.
بنابراین نمیتوان برای همه معاملات یک نسخه واحد نوشت و گفت:
«برای هر متر کسری، فروشنده حتماً باید قیمت آن را پس بدهد.»
یا:
«خریدار حتماً حق فسخ دارد.»
هر دو جمله بدون توجه به جزئیات قرارداد میتواند گمراهکننده باشد.
اگر متراژ سند کمتر از متراژ مبایعهنامه باشد چه کنیم؟
فرض کنیم آپارتمانی خریداری شده و در مبایعهنامه مساحت آن ۱۰۰ متر ذکر شده، اما هنگام تنظیم سند مشخص میشود مساحت قطعی ۹۸ متر است.
اولین اقدام، بررسی اسناد و مبنای تعیین مساحت است.
باید مشخص شود:
بدون پاسخ به این پرسشها، انتخاب دعوای مناسب میتواند اشتباه باشد.
اختلاف متراژ با اشتباه ثبتی یکی نیست
گاهی مشکل اصلاً ناشی از معامله نیست.
ممکن است ملک در واقع دارای مساحت بیشتری باشد، اما مساحت درجشده در سند با وضعیت واقعی ملک مطابقت نداشته باشد.
در این حالت، مقررات ثبتی نیز میتواند مطرح شود.
ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک درباره ملکی است که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته و بعداً مشخص شود اضافه مساحت دارد.
این ماده، در شرایطی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت باشد، تجاوزی به مجاورین صورت نگرفته باشد و درباره اضافه مساحت نیز بین مالک و خریدار توافقی وجود نداشته باشد، سازوکار مشخصی برای پرداخت ارزش اضافه مساحت و اصلاح سند پیشبینی کرده است.
پس اگر اختلاف مربوط به اضافه مساحت داخل محدوده سند باشد، موضوع میتواند ماهیت ثبتی پیدا کند و نباید آن را با هر نوع اختلاف قراردادی درباره متراژ یکسان دانست.
اگر فروشنده بگوید «متراژ تقریبی بوده» چه میشود؟
این دفاع فروشنده ممکن است در برخی پروندهها مطرح شود.
اما اینکه نوشته شدن عبارتهایی مانند «حدوداً»، «تقریباً» یا «به مساحت تقریبی» چه اثری دارد، بستگی به کل قرارداد و شرایط معامله دارد.
اگر در قرارداد همزمان:
نمیتوان صرفاً با گفتن «متراژ تقریبی بود» موضوع را تمامشده تلقی کرد.
از سوی دیگر، اگر طرفین صراحتاً توافق کرده باشند که مساحت نهایی پس از اندازهگیری رسمی مشخص میشود و ثمن نیز بر همان اساس تعدیل خواهد شد، تحلیل متفاوت خواهد بود.
به همین دلیل عبارات قرارداد در اختلاف متراژ اهمیت بسیار زیادی دارند.
اختلاف متراژ در پیشفروش آپارتمان
در پیشفروش ساختمان وضعیت متفاوتی وجود دارد.
قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۲ دی ۱۳۸۹، برای اختلاف میان مساحت قراردادی و مساحت نهایی حکم خاصی دارد.
ماده ۷ قانون پیشفروش ساختمان مقرر کرده است که اگر مساحت بنا براساس صورتمجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار مشخصشده در قرارداد باشد، مابهالتفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه میشود.
اما قانون برای حق فسخ نیز ضوابط مشخصی تعیین کرده است. اگر مساحت بنا تا پنج درصد بیشتر از زیربنای مقرر باشد، هیچیک از طرفین حق فسخ ندارند؛ اگر بیش از پنج درصد باشد، حق فسخ برای خریدار پیشبینی شده است.
همچنین اگر مساحت واحد تحویلشده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافقشده باشد، پیشخریدار میتواند قرارداد را فسخ کند یا خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و طبق نظر کارشناس از پیشفروشنده مطالبه کند.
بنابراین در پیشفروش آپارتمان نمیتوان صرفاً به ماده ۳۵۵ قانون مدنی مراجعه کرد و همان نتیجه را گرفت.
قانون خاص، برای این وضعیت حکم مشخصی دارد.
یک مثال ساده از اختلاف متراژ در پیشفروش
فرض کنیم در قرارداد پیشفروش، مساحت یک واحد ۱۰۰ مترمربع تعیین شده است.
اگر در صورتمجلس تفکیکی مساحت نهایی ۹۷ متر باشد، اختلاف سه درصد است.
در این وضعیت، باید مطابق ماده ۷ قانون پیشفروش ساختمان، مابهالتفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه شود و صرف این میزان کسری، به معنای ایجاد حق فسخ بر اساس قسمت مربوط به کمتر از ۹۵ درصد نیست.
اما اگر مساحت نهایی ۹۴ متر باشد، وضعیت متفاوت میشود؛ زیرا مساحت تحویلشده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافقشده است.
در این فرض، قانون برای پیشخریدار حق فسخ یا مطالبه خسارت بر اساس قیمت روز بنا و نظر کارشناس پیشبینی کرده است.
آیا اختلاف متراژ میتواند باعث ابطال معامله شود؟
در اغلب موارد، صرف اختلاف چند متر باطل شدن معامله نتیجه خودکار و مستقیم اختلاف متراژ نیست.
باید میان بطلان معامله، فسخ معامله، تعدیل ثمن، مطالبه مابهالتفاوت و اصلاح سند تفاوت گذاشت.
اینها آثار حقوقی متفاوتی دارند.
مثلاً ممکن است در یک وضعیت، خریدار حق فسخ داشته باشد؛ در وضعیت دیگری تنها بحث تعدیل قیمت مطرح شود؛ و در وضعیتی دیگر، مشکل اصلی اصلاح سند ثبتی باشد.
بنابراین اگر متوجه شدید مساحت ملک کمتر یا بیشتر از قرارداد است، قبل از اینکه اظهارنامه یا دادخواست تنظیم کنید، ابتدا باید ماهیت اختلاف مشخص شود.
برای اثبات اختلاف متراژ چه مدارکی لازم است؟
این مطلب را در وبسایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری می خوانید.
در پروندههای مربوط به کسری متراژ آپارتمان یا اختلاف مساحت ملک، مدارک زیر بسته به شرایط میتواند اهمیت داشته باشد:
در بسیاری از پروندهها، ارجاع موضوع به کارشناسی برای تعیین مساحت واقعی و بررسی اسناد و نقشهها ضروری میشود.
بنابراین اختلاف متراژ موضوعی نیست که همیشه بتوان صرفاً با نگاه کردن به سند درباره آن تصمیم گرفت.
اگر فروشنده حاضر به پرداخت مابهالتفاوت نباشد چه کنیم؟
اگر بررسی حقوقی نشان دهد که خریدار مستحق دریافت مبلغی بابت کسری متراژ است و فروشنده حاضر به پرداخت آن نباشد، بسته به مبنای مطالبه میتوان اقدام حقوقی مناسب را مطرح کرد.
اما انتخاب عنوان دعوا اهمیت زیادی دارد.
ممکن است خواسته، حسب مورد، مطالبه وجه، تعدیل ثمن، الزام به انجام تعهد قراردادی یا فسخ معامله باشد.
نمیتوان بدون بررسی قرارداد، یک عنوان ثابت برای همه پروندههای اختلاف متراژ پیشنهاد کرد.
به همین دلیل بهتر است قبل از طرح دعوا، متن مبایعهنامه و اسناد مربوط به ملک بررسی شود.
چگونه از اختلاف متراژ هنگام خرید ملک جلوگیری کنیم؟
بهترین راه، پیشگیری است.
در زمان تنظیم مبایعهنامه بهتر است:
اول: مساحت ملک دقیقاً مشخص شود.
دوم: مشخص شود مساحت بر اساس کدام سند یا مدرک تعیین شده است.
سوم: اگر مساحت مبنای محاسبه ثمن است، این موضوع صریحاً در قرارداد نوشته شود.
چهارم: تکلیف کسری و اضافه متراژ مشخص شود.
پنجم: درباره نحوه محاسبه مابهالتفاوت توافق شود.
ششم: در معاملات آپارتمان، مشخصات پارکینگ و انباری نیز با مدارک رسمی تطبیق داده شود.
هفتم: در پیشفروش، مقررات خاص قانون پیشفروش ساختمان رعایت شود.
این چند بند میتواند از اختلافات بعدی تا حد زیادی جلوگیری کند.
جمعبندی؛ اگر متراژ واقعی ملک کمتر از قرارداد باشد چه باید کرد؟
اختلاف متراژ ملک، در ظاهر یک اختلاف ساده عددی است؛ اما از نظر حقوقی میتواند نتایج کاملاً متفاوتی داشته باشد.
اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد، ماده ۳۵۵ قانون مدنی برای کسری مساحت حق فسخ خریدار را مطرح کرده است. از سوی دیگر، مواد ۳۸۴ و ۳۸۵ قانون مدنی نیز در شرایط خاص خود احکام مربوط به اختلاف مقدار مبیع را بیان کردهاند.
در املاک دارای سند رسمی، ماده ۱۴۹ قانون ثبت نیز در شرایط مشخص، سازوکار اصلاح سند در مورد اضافه مساحت را پیشبینی کرده است.
و در معاملات پیشفروش ساختمان، ماده ۷ قانون پیشفروش ساختمان حکم خاص خود را درباره کم یا زیاد شدن مساحت دارد و معیار ۹۵ درصد و پنج درصد را در موارد مختلف مطرح کرده است.
بنابراین اگر بعد از معامله متوجه شدید متراژ واقعی ملک کمتر از متراژ قرارداد است، اولین کار این نیست که فوراً معامله را فسخ کنید یا دادخواست مطالبه وجه بدهید.
ابتدا باید مشخص شود:
ملک دقیقاً با چه شرایطی فروخته شده، مساحت چه نقشی در قرارداد داشته، اختلاف از کجا ایجاد شده و معامله تحت حاکمیت کدام مقررات قرار دارد.
در حقوق املاک، چند متر اختلاف ممکن است در یک پرونده صرفاً باعث تعدیل قیمت شود و در پروندهای دیگر، زمینه اعمال حق فسخ را ایجاد کند.
به همین دلیل، متن قرارداد و اسناد ملک را باید در کنار هم دید، نه جدا از یکدیگر.
پرسشهای متداول
اگر متراژ آپارتمان کمتر از متراژ نوشتهشده در مبایعهنامه باشد، خریدار میتواند معامله را فسخ کند؟
در صورت تحقق شرایط ماده ۳۵۵ قانون مدنی، اگر ملک به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده و بعد کمتر از مقدار مقرر باشد، مشتری حق فسخ دارد. اما برای تشخیص شمول این ماده باید مفاد قرارداد و نحوه توافق طرفین بررسی شود.
آیا برای کسری متراژ میتوان مابهالتفاوت قیمت را گرفت؟
در برخی وضعیتها بله، اما مبنای مطالبه باید مشخص باشد. در معاملات پیشفروش ساختمان، ماده ۷ قانون پیشفروش ساختمان صراحتاً نحوه محاسبه مابهالتفاوت را تعیین کرده است.
اگر آپارتمان ۱۰۰ متر در قرارداد باشد ولی ۹۶ متر تحویل داده شود چه میشود؟
باید مشخص شود معامله عادی است یا پیشفروش. در پیشفروش، ۹۶ متر معادل ۹۶ درصد مساحت توافقشده است و حکم ماده ۷ قانون پیشفروش ساختمان باید بررسی شود. در معاملات عادی، مواد قانون مدنی و مفاد قرارداد اهمیت پیدا میکند.
آیا اختلاف متراژ باعث باطل شدن معامله میشود؟
خیر، صرف اختلاف متراژ بهطور خودکار موجب بطلان معامله نیست. حسب شرایط ممکن است مسئله به فسخ، تعدیل ثمن، مطالبه مابهالتفاوت یا اصلاح سند مربوط شود.
اگر متراژ سند با مبایعهنامه فرق داشته باشد، کدام ملاک است؟
صرف تفاوت سند و مبایعهنامه پاسخ قطعی ایجاد نمیکند. باید مشخص شود سند مربوط به چه مرحلهای است، قرارداد چگونه تنظیم شده و مساحت چه نقشی در توافق طرفین داشته است.
آیا فروشنده میتواند به دلیل اضافه متراژ معامله را فسخ کند؟
در برخی معاملات که مشمول ماده ۳۵۵ قانون مدنی باشند، این امکان در متن ماده پیشبینی شده است؛ اما در پیشفروش ساختمان، ماده ۷ قانون پیشفروش ساختمان حکم متفاوتی دارد و در صورت افزایش بیش از پنج درصد، صرفاً برای خریدار حق فسخ مقرر کرده است.
ماده ۱۴۹ قانون ثبت درباره اختلاف متراژ چه کاربردی دارد؟
این ماده درباره ملکی است که با مساحت معین معامله شده و بعداً اضافه مساحت آن مشخص میشود و در صورت تحقق شرایط مقرر در ماده، امکان پرداخت ارزش اضافه مساحت و اصلاح سند پیشبینی شده است.
برای اثبات کسری متراژ چه اقدامی لازم است؟
بسته به پرونده ممکن است بررسی سند، صورتمجلس تفکیکی، نقشهها و ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری لازم باشد. انتخاب اقدام حقوقی مناسب نیز به نوع قرارداد و وضعیت ملک بستگی دارد.
این مقاله را برای دیگران ارسال کنید
سایر مطالب این نویسنده
محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری ارائه خدمات تخصصی حقوقی در حوزه املاک
تمامی حقوق مادی معنوی سایت متعلق به آقای محمدرضا محمدحسینی میباشد.
