انواع وجه‌التزام در قرارداد مشارکت در ساخت و نحوه مطالبه آن

انواع وجه‌التزام در قرارداد مشارکت در ساخت ؛ راهنمای حقوقی مالکان و سازندگان

چرا وجه‌التزام در قرارداد مشارکت در ساخت اهمیت دارد؟

شما در سایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری هستید.

قرارداد مشارکت در ساخت، صرفاً توافقی برای تبدیل یک زمین یا ساختمان قدیمی به بنایی جدید نیست؛ بلکه مجموعه‌ای از تعهدات متقابل را در بر می‌گیرد که هرکدام باید در زمان مشخص و با کیفیت مورد توافق اجرا شوند. مالک ممکن است ملک خود را تحویل دهد و سازنده متعهد شود هزینه‌های ساخت، اخذ مجوزها، اجرای عملیات ساختمانی و تحویل واحدها را بر عهده بگیرد. در مقابل، مالک نیز ممکن است مکلف به همکاری اداری، تنظیم اسناد یا انجام اقدامات مشخصی باشد.

هرگاه یکی از طرفین از اجرای تعهدات خود خودداری کند یا آنها را با تأخیر انجام دهد، اختلافی شکل می‌گیرد که گاهی خسارت آن بسیار بیشتر از هزینه اولیه پیش‌بینی‌شده است. افزایش هزینه مصالح، خواب سرمایه، طولانی شدن مدت اجاره‌نشینی مالک، کاهش امکان بهره‌برداری از واحدها و دشوارتر شدن تأمین منابع مالی، تنها بخشی از پیامدهای احتمالی تأخیر در پروژه است.

یکی از ابزارهای مهم برای مدیریت این خطر، درج شرط وجه‌التزام در قرارداد است. بااین‌حال، عبارت کلی «در صورت تخلف، متخلف خسارت می‌پردازد» همیشه برای حمایت مؤثر از حقوق طرفین کافی نیست. نوع تخلف، مبلغ خسارت، زمان شروع محاسبه، پایان دوره مسئولیت و امکان مطالبه هم‌زمان وجه‌التزام با اجرای تعهد باید تا حد امکان روشن باشد.

۱. وجه‌التزام چیست و چه مبنای قانونی دارد؟

وجه‌التزام مبلغ یا معیار مالی معینی است که طرفین قرارداد توافق می‌کنند در صورت وقوع تخلف مشخص، متخلف به طرف دیگر بپردازد. هدف از درج این شرط، تعیین قبلی ضمانت‌اجرای مالی و کاهش اختلاف درباره میزان خسارت ناشی از تخلف است.

ماده ۱۰ قانون مدنی، در صورتی که قرارداد خصوصی مخالف صریح قانون نباشد، اصل نفوذ آن را به رسمیت می‌شناسد. ماده ۲۱۹ همین قانون نیز مقرر می‌کند قراردادهایی که مطابق قانون منعقد شده‌اند، برای طرفین لازم‌الاتباع هستند؛ مگر آنکه با رضایت طرفین اقاله شوند یا به علت قانونی فسخ گردند.

مهم‌ترین حکم درباره وجه‌التزام در ماده ۲۳۰ قانون مدنی آمده است. بر اساس این ماده، اگر در ضمن معامله توافق شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی به‌عنوان خسارت بپردازد، دادگاه نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از مبلغی که به آن ملتزم شده است محکوم کند. بنابراین، تعیین دقیق شرط و احراز تحقق تخلف اهمیت ویژه‌ای دارد.

باید توجه داشت که قانون مدنی انواع وجه‌التزام را در یک فهرست اختصاصی برای قرارداد مشارکت در ساخت برشمرده است. تقسیم‌بندی‌های این مقاله، دسته‌بندی کاربردی بر اساس نوع تعهد و تخلف است؛ به همین دلیل، اعتبار هر شرط در نهایت به متن قرارداد، شرایط تحقق آن و مقررات قانونی مربوط بستگی دارد.

۲. وجه‌التزام تأخیر در شروع عملیات ساختمانی

یکی از شروط قابل پیش‌بینی در قرارداد مشارکت در ساخت، وجه‌التزام برای شروع نکردن عملیات ساختمانی در موعد مقرر است.

فرض کنید سازنده متعهد شده است حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ تحویل ملک یا صدور پروانه ساختمانی، عملیات اجرایی را آغاز کند. اگر موعد مقرر فرا برسد و سازنده بدون علت موجه کار را شروع نکند، بسته به متن قرارداد، ممکن است مسئول پرداخت وجه‌التزام باشد.

برای تنظیم چنین شرطی، باید روشن شود مبدأ محاسبه چیست. آیا تاریخ امضای قرارداد ملاک است؟ تاریخ تحویل ملک؟ صدور پروانه؟ یا تاریخی که همه مقدمات لازم برای شروع کار فراهم شده است؟

این تفاوت از نظر حقوقی اساسی است. اگر شروع عملیات به صدور پروانه یا تحویل کامل ملک وابسته باشد، نمی‌توان بدون بررسی انجام مقدمات قراردادی، هر تأخیری را به سازنده نسبت داد.

همچنین بهتر است در قرارداد مشخص شود که آیا وجه‌التزام از روز نخست تأخیر محاسبه می‌شود یا پس از سپری شدن یک مهلت ارفاقی. عبارت‌هایی مانند «در صورت تأخیر، خسارت پرداخت می‌شود» بدون تعیین تکلیف این جزئیات ممکن است زمینه اختلاف را فراهم کنند.

۳. وجه‌التزام تأخیر در تکمیل ساختمان

از مهم‌ترین انواع وجه‌التزام در قراردادهای مشارکت در ساخت، خسارت تأخیر در تکمیل پروژه است. معمولاً سازنده تعهد می‌کند عملیات ساختمانی را در مدت معینی به پایان برساند؛ اما گاهی ساختمان در مهلت مقرر هنوز به مرحله تکمیل نرسیده است.

طرفین می‌توانند برای این وضعیت، مبلغی روزانه، هفتگی یا ماهانه تعیین کنند. برای مثال، توافق کنند که سازنده در صورت تأخیر غیرموجه در تکمیل ساختمان، بابت هر روز تأخیر مبلغ مشخصی به مالک بپردازد.

بااین‌حال، عبارت «تکمیل ساختمان» باید تا حد امکان دقیق باشد. آیا اتمام عملیات فیزیکی ملاک است یا اخذ پایان‌کار نیز باید انجام شده باشد؟ آیا نصب تجهیزات و تکمیل مشاعات هم جزء تعهدات سازنده محسوب می‌شود؟ آیا آماده بودن ساختمان برای تحویل کافی است یا تحویل واقعی نیز باید انجام شود؟

اگر این مراحل از یکدیگر تفکیک نشوند، ممکن است سازنده مدعی شود ساختمان را تکمیل کرده و مالک در مقابل استدلال کند که هنوز برخی تعهدات مهم باقی مانده‌اند.

راهکار مناسب آن است که قرارداد، زمان‌بندی جداگانه‌ای برای مراحل اصلی پروژه تعیین کند؛ از جمله تکمیل اسکلت، سفت‌کاری، نازک‌کاری، نصب تأسیسات، تکمیل مشاعات و تحویل نهایی. برای هر مرحله نیز می‌توان ضمانت‌اجرای متناسبی در نظر گرفت.

۴. وجه‌التزام تأخیر در تحویل واحدهای سهم مالک

پایان عملیات ساختمانی لزوماً به معنای تحویل واحدهای سهم مالک نیست. ممکن است بخش عمده ساختمان آماده باشد، اما سازنده از تحویل کلید، تخلیه واحد، تکمیل نواقص یا فراهم کردن مقدمات بهره‌برداری خودداری کند.

در این وضعیت، وجه‌التزام تأخیر در تحویل باید از وجه‌التزام تأخیر در تکمیل ساختمان تفکیک شود؛ مگر آنکه قرارداد به‌روشنی یک ضمانت‌اجرا را برای هر دو مرحله مقرر کرده باشد.

برای نمونه، ممکن است سازنده متعهد شود واحدهای مشخصی را تا تاریخ معین، با انشعابات و تجهیزات مورد توافق، تحویل مالک دهد. اگر ساختمان در آن تاریخ آماده بهره‌برداری نباشد یا سازنده از تحویل آن خودداری کند، امکان مطالبه وجه‌التزام بر اساس شروط قرارداد قابل بررسی خواهد بود.

در این زمینه باید تاریخ تحویل، وضعیت قابل قبول واحد، فهرست نواقص احتمالی و نحوه تنظیم صورت‌جلسه تحویل به‌دقت مشخص شود. همچنین باید معلوم باشد آیا وجود نواقص جزئی مانع تحقق تحویل است یا صرفاً تعهدی جداگانه برای رفع نقص ایجاد می‌کند.

۵. وجه‌التزام تأخیر در اخذ پایان‌کار و اسناد تفکیکی

در بسیاری از پروژه‌ها، تعهد سازنده با تکمیل فیزیکی ساختمان خاتمه نمی‌یابد. ممکن است وی مکلف باشد مدارک لازم برای اخذ پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی یا تنظیم اسناد رسمی واحدها را فراهم کند.

تأخیر در این اقدامات می‌تواند مانع انتقال رسمی سهم طرفین شود و هزینه‌های اضافی به وجود آورد. به همین دلیل، بهتر است زمان انجام این تعهدات در قرارداد مستقل از موعد تکمیل ساختمان تعیین شود.

در این نوع شرط، باید مسئولیت هر طرف مشخص باشد. ممکن است دریافت برخی مدارک، پرداخت عوارض یا انجام تشریفات مشخص بر عهده مالک باشد و بخشی دیگر را سازنده انجام دهد. اگر اجرای تعهد به همکاری هر دو طرف نیاز داشته باشد، مطالبه وجه‌التزام مستلزم بررسی این موضوع است که تأخیر واقعاً به کدام طرف منتسب می‌شود.

از نظر عملی، پیش‌بینی وجه‌التزام جداگانه برای تأخیر در اخذ پایان‌کار یا فراهم کردن مقدمات انتقال رسمی، از اختلاف درباره اینکه آیا شرط مربوط به تأخیر در تکمیل ساختمان این مراحل را نیز در بر می‌گیرد، جلوگیری می‌کند.

۶. وجه‌التزام عدم حضور در دفترخانه یا تأخیر در تنظیم سند رسمی

در برخی قراردادهای مشارکت در ساخت، طرفین متعهد می‌شوند در تاریخ‌های معین برای انتقال رسمی سهم، تنظیم سند یا انجام تشریفات ثبتی در دفترخانه حاضر شوند.

اگر یکی از طرفین بدون عذر موجه حاضر نشود یا مدارک و مقدمات لازم را فراهم نکند، ممکن است وجه‌التزام قراردادی قابل مطالبه باشد. بااین‌حال، صرف عدم تنظیم سند به‌تنهایی برای محکومیت طرف مقابل کافی نیست؛ باید بررسی شود که خواهان نیز تعهدات قراردادی خود را انجام داده و عدم انجام معامله واقعاً ناشی از تخلف طرف دیگر بوده است.

نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۷۸۳ مورخ ۲۶ شهریور ۱۳۹۸ اداره کل حقوقی قوه قضاییه در موضوع الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه وجه‌التزام، بر اهمیت اثبات انجام تعهدات قراردادی خواهان و انتساب عدم انجام تعهد به طرف مقابل تأکید دارد. این نکته به‌خصوص در تعهدات متقابل اهمیت دارد؛ برای مثال، هنگامی که انتقال رسمی سهم یک طرف به انجام تعهد دیگری وابسته است.

بنابراین، قرارداد باید تاریخ حضور، دفترخانه یا شیوه تعیین آن، مدارک ضروری و تعهدات مقدماتی هر طرف را روشن کند. همچنین بهتر است مشخص شود وجه‌التزام بابت هر نوبت عدم حضور است یا بابت استمرار تأخیر تا انجام تعهد محاسبه می‌شود.

۷. وجه‌التزام تخلف از تعهدات مالی

این مطلب را در سایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری می خوانید.

وجه‌التزام در قرارداد مشارکت در ساخت لزوماً به تأخیر در اجرای عملیات ساختمانی محدود نیست. ممکن است مالک یا سازنده به پرداخت مبلغی، تأمین سرمایه، تسویه هزینه‌ای مشخص یا پرداخت سهمی از مخارج پروژه در زمان معین متعهد شده باشند.

در این موارد، باید میان اصل بدهی و وجه‌التزام تفاوت گذاشت. وجه‌التزام ممکن است برای تأخیر در پرداخت یا برای عدم انجام تعهد مالی پیش‌بینی شده باشد. این دو صورت، از جهت آثار و امکان جمع با مطالبه اصل تعهد، یکسان نیستند.

رأی وحدت رویه شماره ۸۰۵ مورخ ۱۶ دی ۱۳۹۹ هیأت عمومی دیوان عالی کشور درباره وجه‌التزام تعیین‌شده برای تأخیر در ایفای تعهدات پولی است. مطابق این رأی، وجه‌التزام در این حوزه، با رعایت قوانین و مقررات آمره، حتی اگر بیش از شاخص رسمی تورم باشد، می‌تواند معتبر باشد. البته رأی یادشده را نباید بدون توجه به موضوع آن، مستقیماً به همه شروط مربوط به تعهدات غیرپولی، مانند تکمیل ساختمان، تعمیم داد.

در تنظیم شرط مالی باید مبلغ، موعد پرداخت، نحوه محاسبه وجه‌التزام و ارتباط آن با اصل تعهد روشن باشد. همچنین لازم است از شرط‌هایی که ممکن است با مقررات آمره مغایر باشند پرهیز شود.

۸. وجه‌التزام تخلف از مشخصات فنی و تعهدات کیفی

در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده معمولاً متعهد می‌شود بنا را بر اساس نقشه‌ها، مشخصات فنی، کیفیت مصالح و تجهیزات مورد توافق اجرا کند. تغییر خودسرانه نقشه، استفاده از مصالح نامنطبق، حذف تجهیزات مقرر یا عدم رعایت برخی استانداردهای قراردادی می‌تواند اختلاف ایجاد کند.

طرفین می‌توانند برای تخلف از تعهدات کیفی مشخص، وجه‌التزام یا ضمانت‌اجرای متناسب دیگری تعیین کنند؛ اما باید روشن باشد که شرط مربوط به کدام تخلف است و چگونه تحقق آن احراز می‌شود.

برای مثال، اگر سازنده متعهد به نصب نوع معینی از آسانسور یا اجرای تأسیسات با مشخصات فنی خاص شده باشد، بهتر است مشخصات دقیق در پیوست فنی قرارداد درج شود. در غیر این صورت، ممکن است اختلاف بر سر معنای عباراتی مانند «مصالح مرغوب» یا «تجهیزات درجه یک» شکل بگیرد.

در این دسته از شروط باید میان وجه‌التزام ناشی از نقض تعهد و هزینه رفع عیب یا الزام به اجرای صحیح کار تفاوت گذاشت. امکان مطالبه هم‌زمان این موارد تابع متن قرارداد و ماهیت ضمانت‌اجرای مورد توافق است؛ بنابراین نباید از درج یک مبلغ کلی نتیجه گرفت که هر نوع خسارت یا هزینه دیگری نیز بدون بررسی قابل مطالبه خواهد بود.

۹. وجه‌التزام تخلف از تعهدات منفی یا محدودیت‌های قراردادی

برخی تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت ناظر به انجام کار نیستند، بلکه طرف را از انجام اقدام خاصی منع می‌کنند. برای نمونه، ممکن است سازنده متعهد شود بدون موافقت مالک، حقوق قراردادی خود را منتقل نکند، عملیات ساختمانی را برخلاف نقشه‌های مصوب تغییر ندهد یا اقداماتی را که طبق قرارداد نیازمند اجازه مالک است انجام ندهد.

اگر برای نقض چنین تعهداتی وجه‌التزام تعیین شده باشد، تحقق مسئولیت به متن دقیق شرط و اثبات وقوع تخلف بستگی دارد. لازم است مشخص شود چه رفتاری ممنوع است، رضایت مالک باید چگونه اعلام شود و آیا تخلف یک‌باره محسوب می‌شود یا آثار آن در طول زمان ادامه دارد.

برای مثال، در صورت تعهد به خودداری از انتقال حقوق قراردادی بدون موافقت طرف مقابل، بهتر است ضمانت‌اجرای نقض این شرط به‌روشنی بیان شود. در غیر این صورت، ممکن است درباره اینکه وجه‌التزام بابت هر اقدام انتقالی است یا بابت استمرار وضعیت ناشی از تخلف، اختلاف به وجود آید.

۱۰. تفاوت وجه‌التزام تأخیر در انجام تعهد با وجه‌التزام عدم انجام تعهد

این تفکیک از مهم‌ترین نکات در تنظیم قرارداد و طرح دعواست.

در وجه‌التزام تأخیر، فرض بر این است که تعهد باید اجرا شود، اما اجرای آن از موعد مقرر عبور کرده است. برای مثال، سازنده باید ساختمان را تا پایان خرداد تحویل می‌داد، ولی در مرداد هنوز تحویل نداده است. اگر قرارداد مقرر کرده باشد بابت هر روز تأخیر مبلغی پرداخت شود، ممکن است مالک بتواند وجه‌التزام تأخیر را طبق شرایط قرارداد مطالبه کند و هم‌زمان اجرای اصل تعهد را نیز بخواهد.

در مقابل، در وجه‌التزام عدم انجام تعهد، قرارداد ممکن است برای حالتی که تعهد اساساً اجرا نمی‌شود، مبلغ معینی مقرر کرده باشد. در چنین وضعیتی، جمع مطالبه وجه‌التزام عدم انجام تعهد با مطالبه همان تعهد، یا با وجه‌التزام تأخیر برای همان منشأ، نیازمند بررسی دقیق متن شرط و ماهیت تعهد است.

نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۲۹۹۹ مورخ ۲ بهمن ۱۳۹۷ اداره کل حقوقی قوه قضاییه تصریح می‌کند که وجه‌التزام تأخیر در انجام تعهد، با مطالبه اجرای تعهد قابل جمع است؛ اما خسارت عدم انجام تعهد با خسارت تأخیر در انجام همان تعهد قابل جمع نیست. این نظریه همچنین ماده ۲۳۰ قانون مدنی را ناظر به هر دو نوع وجه‌التزام می‌داند.

بنابراین، هنگام تنظیم قرارداد نباید از یک شرط مبهم انتظار داشت که تمام حالت‌های تأخیر، امتناع قطعی، فسخ و خسارت را پوشش دهد. بهتر است برای هر وضعیت، ضمانت‌اجرای مشخص و متناسب تعیین شود.

۱۱. وجه‌التزام روزانه بهتر است یا مبلغ مقطوع؟

پاسخ به این پرسش به نوع تعهد بستگی دارد. برای تأخیر در تکمیل یا تحویل ساختمان، وجه‌التزام روزانه یا ماهانه می‌تواند متناسب باشد؛ زیرا میزان مسئولیت مالی با طول دوره تأخیر ارتباط پیدا می‌کند. در مقابل، برای یک تخلف مشخص و یک‌باره، مبلغ مقطوع ممکن است روشن‌تر باشد.

در وجه‌التزام روزانه، قرارداد باید تاریخ شروع محاسبه و تاریخ پایان آن را مشخص کند. آیا محاسبه از روز بعد از پایان مهلت قراردادی آغاز می‌شود؟ آیا تعطیلات نیز محاسبه می‌شوند؟ آیا سقف کلی برای مبلغ تعیین شده است؟ و آیا دوره تأخیر ناشی از موانع مورد توافق از محاسبه خارج است؟

در وجه‌التزام مقطوع نیز باید معلوم شود که با وقوع تخلف یک بار قابل مطالبه است یا هر بار تکرار تخلف، وجه‌التزام جداگانه‌ای ایجاد می‌کند.

مبلغ شرط باید با دقت تعیین شود. ماده ۲۳۰ قانون مدنی اصل را بر پایبندی به مبلغ توافق‌شده قرار می‌دهد؛ ازاین‌رو، نه تعیین مبلغی نامتناسب و بدون محاسبه آثار آن به نفع طرفین است و نه نوشتن شرطی چنان مبهم که تشخیص زمان و نحوه تحقق آن دشوار شود.

۱۲. چگونه شرط وجه‌التزام را در قرارداد مشارکت در ساخت دقیق تنظیم کنیم؟

برای آنکه وجه‌التزام در زمان اختلاف قابل استناد و اجرا باشد، بهتر است هر شرط دست‌کم شامل عناصر زیر باشد:

نخست، تعهد مشخص: تعهد باید روشن باشد؛ مانند تکمیل ساختمان، تحویل واحدها، اخذ پایان‌کار، پرداخت مبلغ معین یا حضور در دفترخانه.

دوم، مهلت یا واقعه آغازگر: تاریخ شروع مسئولیت یا واقعه‌ای که تخلف از آن محسوب می‌شود باید مشخص شود.

سوم، مبلغ و روش محاسبه: وجه‌التزام می‌تواند روزانه، ماهانه یا مقطوع باشد، اما نحوه محاسبه باید بدون ابهام نوشته شود.

چهارم، پایان دوره مسئولیت: به‌ویژه در وجه‌التزام تأخیر، باید معلوم شود محاسبه تا انجام واقعی تعهد ادامه دارد یا تا تاریخ دیگری.

پنجم، استثناها و موانع: اگر طرفین می‌خواهند تأخیر ناشی از برخی موانع خارج از اختیار را از محاسبه مستثنا کنند، باید حدود آن را روشن سازند. مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ قانون مدنی در ارزیابی مسئولیت ناشی از علت خارجی و حادثه خارج از اقتدار متعهد اهمیت دارند.

ششم، ارتباط وجه‌التزام با اجرای تعهد یا فسخ: بهتر است روشن شود شرط برای تأخیر در انجام تعهد است یا برای عدم انجام آن و اینکه اعمال آن چه رابطه‌ای با مطالبه اجرای تعهد یا استفاده از حق فسخ دارد.

هفتم، وضعیت تعهدات متقابل: اگر اجرای تعهد یک طرف به انجام تعهد طرف دیگر وابسته است، ترتیب انجام کارها و اثر عدم همکاری هر طرف باید مشخص شود.

 

وجه‌التزام در قرارداد مشارکت در ساخت ابزار مهمی برای کاهش خطرهای ناشی از تأخیر و تخلف است؛ اما کارایی آن به نحوه تنظیم شرط بستگی دارد. وجه‌التزام تأخیر در شروع کار، تأخیر در تکمیل ساختمان، تأخیر در تحویل واحدها، تأخیر در اخذ پایان‌کار و اسناد تفکیکی، تخلف از تعهدات مالی، نقض مشخصات فنی و نقض تعهدات منفی، هرکدام ممکن است شرایط متفاوتی داشته باشند.

مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۱، ۲۲۶ تا ۲۳۰ و حسب مورد مواد ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی، در بررسی لزوم قرارداد، مسئولیت ناشی از تخلف، وجه‌التزام و ضمانت‌اجراهای اجرای شرط اهمیت دارند. بااین‌حال، برای مطالبه خسارت نمی‌توان تنها به درج عبارت «وجه‌التزام» اکتفا کرد؛ تحقق تخلف، مهلت تعهد، انجام تعهدات متقابل و مفاد دقیق قرارداد نیز باید بررسی شوند.

توصیه می‌شود پیش از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، شروط مربوط به وجه‌التزام به‌صورت اختصاصی و متناسب با تعهدات هر طرف تنظیم شوند. در زمان بروز اختلاف نیز انتخاب خواسته صحیح و تشخیص تفاوت میان وجه‌التزام تأخیر و عدم انجام تعهد، نقش مهمی در نتیجه پرونده دارد.