این مقاله را برای دیگران ارسال کنید
Telegram
WhatsApp
پیشفروش و مشارکت در ساخت بعد از قانون الزام به ثبت رسمی؛ قرارداد عادی چه حکمی دارد؟
قراردادهای مشارکت در ساخت و پیشفروش ساختمان از مهمترین قراردادهای حوزه حقوق املاک هستند؛ قراردادهایی که در ظاهر میتوانند ساده به نظر برسند، اما در عمل با حقوق مالک زمین، سازنده، پیشخریدار، بانک، شهرداری، اداره ثبت و حتی اشخاص ثالث ارتباط پیدا میکنند.
در سالهای اخیر، یکی از مهمترین تغییرات در این حوزه، تصویب و اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بوده است. این قانون فقط شیوه انتقال املاک را تغییر نداده، بلکه با اصلاح قانون پیشفروش ساختمان، دامنه مفهوم «پیشفروش» را نیز گسترش داده و قراردادهای مشارکت در ساخت را در شرایط مقرر، تحت مقررات قانون پیشفروش ساختمان قرار داده است.
از سوی دیگر، ماده ۱۴ قانون الزام و آییننامه اجرایی آن، سازوکار جدیدی برای دستور نقشه، تقسیمنامه رسمی و اختصاص شناسه یکتا به واحدهای ساختمانی ایجاد کرده است؛ موضوعی که مستقیماً بر نحوه تنظیم و ثبت قراردادهای پیشفروش و مشارکت در ساخت اثر میگذارد.
بنابراین امروز دیگر نمیتوان قرارداد مشارکت در ساخت یا پیشفروش را صرفاً یک توافق خصوصی میان دو یا چند نفر دانست و با یک قرارداد عادی چندصفحهای، تمام ریسکهای آن را نادیده گرفت.
در این مقاله، مهمترین آثار حقوقی این تغییرات را بررسی میکنیم.
مشارکت در ساخت با پیشفروش چه تفاوتی دارد؟
شما در وبسایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری هستید.
پیش از بررسی قانون جدید، باید میان این دو قرارداد از نظر ماهیت تفکیک قائل شویم.
در مشارکت در ساخت، معمولاً مالک، عرصه یا ملک خود را در اختیار سازنده قرار میدهد و سازنده نیز متعهد میشود با سرمایه، تخصص و اقدامات اجرایی خود، ساختمان را احداث کند. در نهایت نیز طرفین مطابق نسبت تعیینشده در قرارداد، مالک واحدها یا حقوق مربوط به پروژه خواهند شد.
اما در پیشفروش ساختمان، شخصی که در جایگاه پیشفروشنده قرار دارد، متعهد میشود واحد ساختمانی مشخصی را احداث یا تکمیل کرده و در آینده به پیشخریدار منتقل کند.
بنابراین از نظر اقتصادی و قراردادی، این دو نهاد یکسان نیستند.
اما قانونگذار در اصلاح ماده ۱ قانون پیشفروش ساختمان، عمداً دامنه این قانون را گسترده کرده است.
مطابق ماده ۱ اصلاحی قانون پیشفروش ساختمان، هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مشارکت در ساخت نماید، یا شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص شود، و همچنین هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از این قراردادها، پیشفروش ساختمان محسوب میشود.
بنابراین عنوانی که طرفین روی قرارداد میگذارند تعیینکننده نهایی نیست.
ممکن است قراردادی با عنوان «مشارکت در ساخت»، «قرارداد سرمایهگذاری»، «توافق ساخت»، «تعهد به احداث» یا عنوان دیگری تنظیم شود، اما اگر شرایط قانونی ماده ۱ را داشته باشد، از نظر قانون پیشفروش ساختمان، مشمول مقررات آن خواهد بود.
چرا قانون الزام، مشارکت در ساخت را وارد قانون پیشفروش کرد؟
یکی از مشکلات عملی بازار ساختوساز این بود که گاهی مالک و سازنده قراردادی تحت عنوان «مشارکت در ساخت» تنظیم میکردند و سازنده نیز پیش از تکمیل پروژه، واحدهای آینده را به اشخاص مختلف منتقل میکرد.
در چنین شرایطی ممکن بود یک پروژه ساختمانی با چند قرارداد عادی و زنجیرهای از تعهدات مواجه شود؛ در حالی که وضعیت ثبتی و حقوقی واحدهای آینده هنوز بهطور دقیق مشخص نشده بود.
اصلاح ماده ۱ قانون پیشفروش ساختمان، با کنار گذاشتن تمرکز صرف بر عنوان قرارداد، تلاش کرده است این معاملات را در یک چارچوب رسمی قرار دهد.
در نتیجه، مشارکت در ساخت میان مالک رسمی و سازنده، در چارچوب مقرر قانونی، از نظر قانون پیشفروش ساختمان در حکم پیشفروش قرار گرفته است.
این تغییر برای مالک و سازنده بسیار مهم است؛ زیرا دیگر نمیتوان صرفاً با انتخاب عنوان «مشارکت در ساخت» از مقررات خاص پیشفروش ساختمان عبور کرد.
آیا قرارداد مشارکت در ساخت باید رسمی باشد؟
پاسخ را باید با توجه به مقررات جدید و وضعیت ملک بیان کرد.
قانون پیشفروش ساختمان از ابتدا برای پیشفروش، تنظیم سند رسمی را مقرر کرده بود. ماده ۳ این قانون تصریح میکند که قرارداد پیشفروش و قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت شرایط قانونی، از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی انجام شود.
اکنون با اصلاح ماده ۱ و قرار گرفتن قرارداد مشارکت در ساخت در قلمرو قانون پیشفروش ساختمان، نمیتوان نسبت به قرارداد مشارکت در ساختی که مشمول این حکم است، با همان نگاه سابق به قرارداد عادی برخورد کرد.
از طرف دیگر، ماده ۱ قانون الزام نیز هر نوع پیشفروش ساختمان را در زمره اعمال حقوقی قرار داده که باید طبق سازوکار ثبت رسمی قانون، ثبت شوند. در صورت شمول حکم ماده ۱، عدم ثبت میتواند آثار بسیار سنگینی در قابلیت استماع دعاوی مربوط به قرارداد داشته باشد.
بنابراین توصیه حقوقی روشن این است:
قرارداد مشارکت در ساخت را بهصورت عادی و صرفاً در بنگاه یا میان طرفین امضا نکنید و سپس تصور نکنید که در مرحله بعد میتوان بهسادگی آن را رسمی کرد.
در قراردادهای جدید باید از ابتدا وضعیت ثبتی ملک، دستور نقشه، شناسه یکتا و امکان ثبت رسمی قرارداد بررسی شود.
شناسه یکتا چیست و چرا در مشارکت در ساخت اهمیت دارد؟
یکی از مهمترین تغییرات جدید، ایجاد شناسه یکتا برای واحدهای ساختمانی است.
ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را مکلف کرده است برای املاکی که دستور نقشه آنها شامل مشخصاتی مانند تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه است، امکان تنظیم سند رسمی تقسیمنامه بین مالکان را فراهم کند و برای هر واحد، شناسه یکتا اختصاص دهد.
اهمیت این شناسه در آن است که واحد ساختمانی آینده، پیش از صدور سند تفکیکی نهایی، دارای یک شناسه مشخص در سامانه ثبتی میشود.
آییننامه اجرایی تبصره ۳ ماده ۱۴ که در سال ۱۴۰۴ به تصویب هیأت وزیران رسید نیز جزئیات این فرآیند را مشخص کرده است. در این آییننامه، «نقشه معماری تأییدشده» که شامل اطلاعاتی مانند سطح اشغال، تعداد طبقات، تعداد و مساحت واحدها، پارکینگها و انباریهاست، مبنای ثبت تقسیمنامه و صدور شناسه یکتا قرار گرفته است.
این تحول از نظر قراردادی بسیار مهم است؛ زیرا طرفین دیگر نباید صرفاً بنویسند:
«سهم سازنده سه واحد از ساختمان است.»
بلکه باید تا حد امکان مشخص باشد کدام واحدها، با چه مشخصاتی و بر اساس چه نقشهای موضوع حقوق طرفین قرار گرفتهاند.
آیا بدون شناسه یکتا امکان ثبت رسمی پیشفروش و مشارکت در ساخت وجود دارد؟
بر اساس مقررات ماده ۱۴ و آییننامه اجرایی مربوط، ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده ۱ قانون الزام درباره واحدهایی که برای آنها شناسه یکتا صادر شده، صرفاً با استفاده از همان شناسه امکانپذیر است. سازمان ثبت نیز در سال ۱۴۰۵ اعلام کرده که ثبت رسمی قراردادهای پیشفروش و مشارکت در ساخت با استفاده از شناسه یکتا انجام میشود.
بنابراین شناسه یکتا را نباید یک کد اداری ساده تلقی کرد.
شناسه یکتا در واقع بخشی از زیرساخت جدید ثبت حقوق مربوط به واحدهای ساختمانی است.
در پروژهای که هنوز مشخصات واحدها، تعداد طبقات، پارکینگها و سایر اجزای آن در نقشه معماری تأییدشده مشخص نشده باشد، تنظیم قراردادهایی که واحدهای آینده را بهصورت مبهم موضوع معامله قرار میدهند، میتواند ریسک جدی ایجاد کند.
قرارداد مشارکت در ساخت چه بندهایی باید داشته باشد؟
رسمی شدن قرارداد به این معنا نیست که دیگر نیازی به قرارداد دقیق و حرفهای نداریم.
اتفاقاً با پیچیدهتر شدن فرآیند ثبت رسمی، دقت در مفاد قرارداد اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
در یک قرارداد مشارکت در ساخت حرفهای باید حداقل درباره موضوعات زیر تعیین تکلیف شود:
۱. مشخصات دقیق ملک
پلاک ثبتی، مساحت، نشانی، حدود و مشخصات سند مالکیت باید دقیقاً بررسی و در قرارداد منعکس شود.
۲. وضعیت ثبتی ملک
باید مشخص شود ملک در رهن، بازداشت، وثیقه یا موضوع حقوق اشخاص ثالث نباشد و در صورت وجود هرگونه محدودیت، تکلیف آن روشن شود.
۳. آورده مالک و سازنده
آورده هر طرف باید دقیقاً مشخص شود.
آورده مالک معمولاً عرصه است و آورده سازنده میتواند سرمایه، هزینههای ساخت، مدیریت پروژه، اخذ مجوزها و سایر تعهدات باشد.
۴. سهم هر طرف
صرف نوشتن درصد مشارکت کافی نیست.
باید مشخص شود سهم هر طرف در نهایت به کدام واحدها، پارکینگها، انباریها و سایر حقوق اختصاص پیدا میکند.
۵. زمانبندی پروژه
تاریخ شروع، مدت اخذ مجوز، زمان تخریب، شروع عملیات، پایان ساخت، اخذ پایان کار و تنظیم اسناد باید تا حد امکان دقیق باشد.
۶. ضمانت اجرای تأخیر
وجه التزام باید بهگونهای تعیین شود که از نظر مبلغ، مبنا و زمان محاسبه، قابلیت اجرا داشته باشد.
۷. نحوه انتقال سهم مالک به سازنده
یکی از حساسترین بخشهای قرارداد همین موضوع است.
مالک نباید بدون طراحی ضمانتهای کافی، سهم خود را زودتر از زمانی که تعهدات سازنده انجام شده منتقل کند.
در مقابل، سازنده نیز باید بداند در چه مرحلهای و در برابر انجام چه تعهداتی مستحق انتقال سهم خواهد بود.
۸. حق پیشفروش
اگر سازنده یا مالک حق پیشفروش واحدها را دارد، باید حدود این اختیار، زمان آن، نحوه دریافت وجوه و مسئولیتهای ناشی از قراردادهای بعدی بهروشنی مشخص شود.
مالک چگونه از خود در برابر سازنده محافظت کند؟
یکی از رایجترین اشتباهات مالک، انتقال بخش قابل توجهی از حقوق ملک در ابتدای پروژه و اعتماد به وعدههای سازنده است.
بهتر است انتقال سهم سازنده مرحلهبندی شده و متناسب با پیشرفت واقعی پروژه طراحی شود.
برای مثال، قرارداد میتواند انجام برخی انتقالات را به تحقق مراحل مشخص پروژه، اخذ مجوزها، اجرای اسکلت، سفتکاری، نازککاری یا سایر نقاط عطف قراردادی منوط کند.
همچنین مالک باید درباره مواردی مانند:
از ابتدا تعیین تکلیف کند.
سازنده چگونه از خود در برابر مالک محافظت کند؟
حمایت حقوقی فقط برای مالک نیست.
سازنده نیز ممکن است سرمایه قابل توجهی وارد پروژه کند و در صورت بدعهدی مالک، با خسارت سنگین مواجه شود.
برای سازنده باید مشخص شود که مالک در چه مراحلی مکلف به:
است.
همچنین اگر سهم سازنده به واحدهای مشخص اختصاص یافته، باید این تخصیص با وضعیت ثبتی و نقشه تأییدشده پروژه هماهنگ باشد.
پیشفروش توسط سازنده چه زمانی خطرناک میشود؟
فرض کنیم مالک و سازنده یک قرارداد مشارکت در ساخت منعقد کردهاند و سازنده بدون توجه به وضعیت قرارداد، یکی از واحدهای آینده را به شخص ثالث پیشفروش میکند.
در اینجا چند مسئله باید بررسی شود:
آیا سازنده اساساً اختیار پیشفروش داشته است؟
آیا واحد موضوع پیشفروش در نقشه و شناسه یکتا مشخص شده است؟
آیا قرارداد پیشفروش بهصورت رسمی تنظیم شده است؟
آیا مالک از قرارداد اطلاع داشته و آن را اجازه کرده است؟
آیا پیشفروش با حقوق مالک یا سایر پیشخریداران تعارض دارد؟
و آیا قرارداد مشارکت در ساخت همچنان معتبر است؟
بنابراین پیشفروش یک واحد در پروژه مشارکتی، موضوعی نیست که بتوان آن را صرفاً با یک مبایعهنامه یا قولنامه حل کرد.
اگر قرارداد مشارکت در ساخت عادی تنظیم شود چه میشود؟
این سؤال در شرایط فعلی یکی از مهمترین سؤالات بازار مسکن است.
پاسخ را نمیتوان برای تمام قراردادها یکسان بیان کرد؛ زیرا باید تاریخ قرارداد، وضعیت سند ملک، وضعیت شمول ملک نسبت به ماده ۱ قانون الزام، نوع قرارداد و آثار حقوقی مورد ادعا بررسی شود.
اما یک نکته قطعی است:
پس از اصلاح قانون پیشفروش ساختمان، قرارداد مشارکت در ساختی که شرایط ماده ۱ را دارد، در قلمرو مقررات پیشفروش قرار گرفته و الزام به تنظیم سند رسمی در آن جدی است.
از سوی دیگر، ماده ۲۳ اصلاحی قانون پیشفروش ساختمان برای پیشفروش بدون تنظیم سند رسمی، ضمانت اجرای کیفری تعیین کرده است. متن فعلی ماده ۲۳، مجازات حبس از ۴۵ روز تا شش ماه یا جزای نقدی معادل دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی را پیشبینی کرده است.
بنابراین تنظیم قرارداد عادی در این حوزه را نباید یک اقدام بیخطر و صرفاً تشریفاتی تلقی کرد.
آیا مشاور املاک میتواند قرارداد مشارکت در ساخت را تنظیم کند؟
در نظام جدید ثبت رسمی معاملات، نقش مشاور املاک نیز تغییر کرده است.
ماده ۳ قانون الزام مقرر کرده است که دلالان معاملات املاک پس از مذاکرات مقدماتی، پیشنویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج و برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه منعکس کنند. مراجعه مستقیم مردم به دفترخانه نیز همچنان امکانپذیر است.
از سوی دیگر، در آییننامه ماده ۳ نیز تصریح شده که پیشنویس قرارداد پیش از ثبت در سامانه توسط سردفتر، آثار حقوقی قرارداد را ندارد و دلالان معاملات املاک مکلفند این موضوع را به طرفین تفهیم کنند.
بنابراین در قراردادهای مهمی مانند مشارکت در ساخت، نباید نقش مشاور املاک را با نقش تنظیمکننده سند رسمی یا مشاور حقوقی قرارداد یکی دانست.
پیشفروش چه اطلاعاتی باید در قرارداد داشته باشد؟
ماده ۲ قانون پیشفروش ساختمان موارد متعددی را برای قرارداد پیشبینی کرده است؛ از جمله مشخصات طرفین، مشخصات ثبتی ملک، پروانه ساختمانی در صورت صدور، مشخصات فنی و معماری، بها و نحوه پرداخت، زمان تحویل، زمان تنظیم سند رسمی، ضمانتها و خسارات و تعهدات پیشفروشنده.
اهمیت این مقررات در آن است که قرارداد پیشفروش نباید یک توافق مبهم درباره «یک آپارتمان در آینده» باشد.
خریدار باید تا حد امکان بداند:
کدام واحد؟
در کدام طبقه؟
با چه مساحتی؟
با چه کاربری؟
دارای چه پارکینگ و انباری؟
با چه مشخصات فنی؟
چه زمانی تحویل؟
و در برابر چه مبلغ یا عوضی؟
هرچه این مشخصات دقیقتر باشد، احتمال اختلاف در آینده کمتر خواهد بود.
حقوق پیشخریدار در برابر تأخیر سازنده
قانون پیشفروش ساختمان برای پیشخریدار نیز حمایتهایی در نظر گرفته است.
برای نمونه، طبق ماده ۱۲، اگر عملیات ساختمانی مطابق قرارداد پیشرفت نکرده باشد، پیشخریدار میتواند پرداخت اقساط را به ارائه تأییدیه مهندس ناظر درباره تحقق پیشرفت کار منوط کند.
همچنین ماده ۱۱ مقرر کرده است که حداقل ۱۰ درصد بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول باشد و طرفین نمیتوانند برخلاف این حکم توافق کنند.
این مقررات نشان میدهد که قانونگذار تلاش کرده است پرداخت پول و پیشرفت واقعی پروژه را تا حدی با یکدیگر مرتبط کند.
مهمترین توصیه حقوقی به مالک، سازنده و پیشخریدار
در قراردادهای مشارکت در ساخت و پیشفروش، معمولاً بزرگترین اشتباه این است که طرفین تمام توجه خود را به درصد سهم و قیمت معطوف میکنند و جزئیات حقوقی را به بعد موکول میکنند.
در حالی که اختلافات اصلی معمولاً زمانی ایجاد میشود که پروژه با مشکل مواجه شده است.
قرارداد حرفهای باید برای روزی نوشته شود که همه چیز خوب پیش نمیرود.
باید از ابتدا پاسخ این پرسشها مشخص باشد:
اگر سازنده پروژه را متوقف کرد چه میشود؟
اگر مالک همکاری نکرد چه؟
اگر هزینه ساخت افزایش پیدا کرد چه کسی مسئول است؟
اگر شهرداری تعداد واحدها را تغییر داد چه؟
اگر واحد اختصاصیافته به یکی از طرفین حذف شد چه؟
اگر سازنده بدون اجازه پیشفروش کرد چه؟
اگر یکی از طرفین فوت کرد چه؟
اگر ملک در رهن قرار گرفت چه؟
اگر پروژه با تأخیر مواجه شد چه؟
و اگر قرارداد فسخ شد، تکلیف سرمایه، ملک و قراردادهای بعدی چه خواهد بود؟
اینها همان مواردی هستند که ارزش واقعی یک قرارداد مشارکت در ساخت را مشخص میکنند.
این مطلب را در سایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری می خوانید.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قواعد مربوط به پیشفروش و مشارکت در ساخت را وارد مرحله جدیدی کرده است.
مهمترین تغییر این است که مشارکت در ساخت در شرایط مقرر ماده ۱ اصلاحی قانون پیشفروش ساختمان، از نظر این قانون در حکم پیشفروش ساختمان قرار گرفته است.
از سوی دیگر، ماده ۱۴ قانون الزام و آییننامه اجرایی آن، با ایجاد شناسه یکتا برای واحدهای ساختمانی، تلاش کرده است حقوق مربوط به واحدهای در حال ساخت را پیش از صدور سند تفکیکی نیز در یک ساختار ثبتی مشخص قرار دهد.
بنابراین در شرایط فعلی، تنظیم یک قرارداد عادی و سپس امید بستن به اینکه «بعداً رسمیاش میکنیم» رویکرد مطمئنی نیست.
مالک، سازنده و پیشخریدار باید پیش از امضای قرارداد، ابتدا وضعیت ثبتی ملک، نقشه و مجوزهای ساختمانی، امکان صدور شناسه یکتا، حدود اختیارات طرفین و نحوه ثبت رسمی قرارداد را بررسی کنند.
در پروژههای ساختمانی، قرارداد خوب قراردادی نیست که فقط در روز امضا رضایت طرفین را جلب کند؛ قرارداد خوب قراردادی است که برای اختلاف، تأخیر، تغییر شرایط، تخلف و حتی شکست پروژه نیز راهحل حقوقی مشخص داشته باشد.
سوالات متداول
آیا مشارکت در ساخت همان پیشفروش ساختمان است؟
از نظر ماهیت قراردادی، خیر؛ اما قانونگذار در ماده ۱ اصلاحی قانون پیشفروش ساختمان، قرارداد مشارکت در ساخت میان مالک رسمی زمین و شخص دیگر را در شرایط مقرر، پیشفروش ساختمان محسوب کرده است و بنابراین مقررات قانون پیشفروش بر آن حاکم میشود.
آیا قرارداد مشارکت در ساخت باید رسمی باشد؟
در موارد مشمول قانون پیشفروش، تنظیم سند رسمی الزامی است. همچنین در صورت شمول ماده ۱ قانون الزام، ثبت رسمی آثار مهمی در قابلیت استماع دعاوی مربوط به قرارداد دارد. بنابراین تنظیم قرارداد عادی مشارکت در ساخت بدون بررسی وضعیت ملک و مقررات حاکم، ریسک بسیار بالایی دارد.
شناسه یکتا در مشارکت در ساخت چیست؟
شناسهای است که در سازوکار جدید ثبتی برای واحد ساختمانی بر مبنای نقشه معماری تأییدشده اختصاص مییابد و برای ثبت اعمال حقوقی مربوط به واحد، در موارد مقرر، مورد استفاده قرار میگیرد.
آیا میتوان واحدی را که هنوز ساخته نشده پیشفروش کرد؟
اصل پیشفروش ساختمان دقیقاً ناظر بر انتقال حقوق نسبت به واحدی است که هنوز تکمیل نشده یا حتی ممکن است عملیات ساخت آن آغاز نشده باشد؛ اما چنین قراردادی باید در چارچوب قانون پیشفروش ساختمان و الزامات ثبت رسمی انجام شود.
آیا مشاور املاک میتواند قرارداد پیشفروش را خودش تنظیم کند؟
مشاور املاک در نظام قانون الزام، وظیفه درج پیشنویس قرارداد در سامانه و ارسال آن برای تنظیم سند رسمی را دارد و پیشنویس قبل از ثبت توسط سردفتر آثار حقوقی قرارداد را ندارد.
اگر سازنده بدون اجازه مالک، واحدی را پیشفروش کند چه میشود؟
این موضوع به مفاد قرارداد مشارکت، حدود اختیارات سازنده، وضعیت ثبت رسمی قرارداد و مشخصات معامله انجامشده بستگی دارد. در صورت فقدان اختیار یا رعایت نکردن الزامات قانونی، ممکن است علاوه بر اختلافات حقوقی، مسئولیتهای دیگری نیز ایجاد شود و باید مورد بهصورت پروندهای بررسی شود.
اگر قرارداد مشارکت در ساخت عادی قبلاً امضا شده باشد، آیا باطل است؟
نمیتوان درباره همه قراردادهای گذشته یک حکم واحد صادر کرد. تاریخ قرارداد، وضعیت سند ملک، زمان لازمالاجرا شدن مقررات، مفاد قرارداد و مقررات حاکم در زمان انعقاد آن اهمیت دارد. بنابراین صرف اینکه قرارداد عادی است، بهتنهایی پاسخ کامل به سؤال درباره اعتبار آن نیست.
مهمترین نکته برای مالک قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
وضعیت ثبتی ملک، حدود اختیارات سازنده، نحوه و زمان انتقال سهم، مشخصات دقیق واحدهای سهم طرفین، ضمانت اجرای تعهدات و امکان ثبت رسمی قرارداد باید پیش از امضا بررسی شود.
مهمترین توصیه به پیشخریدار چیست؟
پیش از پرداخت وجه، فقط به تبلیغ سازنده یا قرارداد بنگاه اکتفا نکنید. مالک رسمی، وضعیت ثبتی ملک، مجوزهای ساختمانی، مشخصات دقیق واحد، شناسه یکتا در صورت وجود، امکان ثبت رسمی قرارداد و سوابق پروژه را بررسی کنید.
این مقاله را برای دیگران ارسال کنید
سایر مطالب این نویسنده
محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری ارائه خدمات تخصصی حقوقی در حوزه املاک
تمامی حقوق مادی معنوی سایت متعلق به آقای محمدرضا محمدحسینی میباشد.
