وظایف ساکنان ساختمان در قبال قسمت‌های مشاع ؛ از پرداخت هزینه‌ها تا رعایت حقوق همسایگان

زندگی در ساختمان‌های آپارتمانی، برخلاف تصور برخی افراد، صرفاً به رعایت مقررات داخل واحد اختصاصی محدود نمی‌شود. هر مالک یا استفاده‌کننده از یک واحد آپارتمانی، در کنار حقی که نسبت به قسمت اختصاصی خود دارد، در برابر قسمت‌های مشترک ساختمان و سایر ساکنان نیز وظایف و مسئولیت‌هایی دارد.

راهروها، راه‌پله‌ها، آسانسور، پشت‌بام، تأسیسات مشترک، نمای ساختمان، حیاط مشاع، پارکینگ‌های مشترک، موتورخانه، لوله‌های اصلی آب و فاضلاب و بسیاری از بخش‌های دیگر، متعلق به یک واحد خاص نیستند و نحوه استفاده و نگهداری از آنها می‌تواند مستقیماً بر حقوق سایر مالکان اثر بگذارد.

قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، چارچوب اصلی روابط میان مالکان و استفاده‌کنندگان و همچنین وظایف مدیر یا هیأت‌مدیره را مشخص کرده است. بنابراین، اختلافات مربوط به مشاعات صرفاً یک اختلاف همسایگی نیست و در بسیاری از موارد، می‌تواند آثار حقوقی و حتی مالی قابل توجهی داشته باشد.

قسمت‌های مشاع ساختمان دقیقاً کدام قسمت‌ها هستند؟

مطابق ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های مشترک بخش‌هایی از ساختمان هستند که استفاده از آنها اختصاص به یک یا چند آپارتمان مشخص ندارد و به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تعیین نشده یا در سند مالکیت به عنوان ملک اختصاصی یک یا چند مالک شناخته نشده‌اند، مشاع محسوب می‌شوند.

آیین‌نامه اجرایی نیز در ماده ۳ تأکید می‌کند که قسمت‌های مشترک در مالکیت مشاع تمام شرکا قرار دارند و نمی‌توان برای یک مالک نسبت به آنها حق انحصاری ایجاد کرد. حتی اگر بخشی از تأسیسات مشترک در محدوده یک قسمت اختصاصی قرار گرفته باشد، ممکن است همچنان ماهیت مشاع خود را حفظ کند.

ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی، نمونه‌های متعددی از مشاعات را برشمرده است؛ از جمله اسکلت ساختمان، تأسیسات مشترک، آسانسور و محل آن، لوله‌های اصلی آب و فاضلاب و برق و گاز، راهروها، راه‌پله‌ها، پاگردها، بام، تأسیسات مربوط به آن، نمای خارجی و محوطه‌ای که استفاده عمومی دارد.

بنابراین، مشاعات فقط راهرو و آسانسور نیستند؛ بلکه بخش قابل توجهی از زیرساخت و اجزای ساختمان، از نظر حقوقی در زمره قسمت‌های مشترک قرار می‌گیرند.

نخستین وظیفه ساکنان؛ استفاده متعارف از مشاعات

شما در سایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری هستید.

مهم‌ترین اصل در استفاده از قسمت‌های مشترک این است که هیچ‌یک از ساکنان نمی‌تواند مشاع را به گونه‌ای مورد استفاده قرار دهد که عملاً آن را به فضای اختصاصی خود تبدیل کند یا امکان استفاده متعارف دیگران را از بین ببرد.

برای مثال، قرار دادن وسایل شخصی در راهرو، انبار کردن اشیا در پاگرد، اشغال دائمی بخش‌هایی از حیاط یا پشت‌بام و استفاده اختصاصی از فضای مشترک بدون مجوز قانونی، می‌تواند با ماهیت مشاع این قسمت‌ها تعارض داشته باشد.

حتی آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها صراحتاً در تبصره ماده ۳، گذاشتن میز و صندلی و اشیای دیگر و همچنین نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک را ممنوع اعلام کرده است.

البته در هر اختلاف باید به وضعیت واقعی ساختمان، اسناد مالکیت، تصمیمات معتبر مجمع عمومی و مقررات خاص همان ساختمان نیز توجه کرد؛ زیرا ممکن است درباره نحوه استفاده از برخی قسمت‌ها، توافق معتبر میان مالکان وجود داشته باشد.

آیا یک مالک می‌تواند در مشاعات تغییر ایجاد کند؟

اصل بر این است که مالک یک واحد نمی‌تواند به صرف مالکیت واحد خود، درباره قسمت‌های مشاع نیز به صورت مستقل تصمیم بگیرد.

برای نمونه، تغییر در نمای خارجی ساختمان، نصب تجهیزات در قسمت‌های مشترک، ایجاد مانع در مسیرهای عمومی، تغییر در تأسیسات مشترک یا تصرف بخشی از فضای عمومی ساختمان، موضوعی نیست که یک مالک بتواند بدون توجه به حقوق سایر شرکا درباره آن تصمیم بگیرد.

در این زمینه، ماده ۹ قانون تملک آپارتمان‌ها نیز مقرر کرده است که حتی مالک در قسمت اختصاصی خود، در مورد تغییراتی که در منظر خارجی ساختمان مؤثر باشد، بدون موافقت اکثریت سایر مالکان اختیار مطلق ندارد.

بنابراین اگر حتی نمای ظاهری قسمت اختصاصی نیز ممکن است تحت ضوابط ساختمان و حقوق سایر مالکان قرار گیرد، تصرف مستقل در قسمت‌های واقعاً مشاع با محدودیت بیشتری مواجه است.

وظیفه مهم دیگر؛ پرداخت هزینه‌های مشترک

یکی از شایع‌ترین اختلافات در ساختمان‌ها، اختلاف بر سر شارژ و هزینه‌های مشترک است.

مطابق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، سهم هر مالک از هزینه‌های قسمت‌های مشترک اصولاً متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی او به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی ساختمان است؛ مگر درباره هزینه‌هایی که ارتباطی با مساحت زیربنا ندارند و باید به نحو مساوی تقسیم شوند یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم هزینه‌ها پیش‌بینی کرده باشند.

نکته بسیار مهم این است که پرداخت هزینه‌های مشترک وابسته به استفاده شخصی مالک از آن قسمت نیست. قانون تصریح کرده است که هزینه‌های مشترک، چه مالک از ملک استفاده کند و چه نکند، باید پرداخت شود.

بنابراین، استدلال‌هایی مانند «من چند ماه در خانه نبوده‌ام»، «از آسانسور استفاده نمی‌کنم» یا «از حیاط استفاده ندارم» اصولاً به تنهایی موجب سقوط تکلیف پرداخت هزینه‌های مشترک نمی‌شوند.

ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی نیز شرکا را مکلف به مشارکت در هزینه‌های مستمر و هزینه‌های مربوط به حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک کرده است.

آیا مستأجر هم در برابر ساختمان مسئول است؟

در ساختمان فقط مالکان حضور ندارند و بسیاری از واحدها در اختیار مستأجران یا سایر استفاده‌کنندگان قرار دارند.

از نظر عملی، رعایت مقررات ساختمان و استفاده صحیح از مشاعات نمی‌تواند صرفاً به این دلیل نادیده گرفته شود که شخص، مالک واحد نیست. استفاده‌کننده نیز باید در حدود حقوق قانونی خود رفتار کند و نمی‌تواند با استناد به اینکه مالک نیست، قسمت‌های مشترک را به نحو زیان‌بار یا خارج از ضوابط مورد استفاده قرار دهد.

از سوی دیگر، در موضوع هزینه‌های مشترک نیز قانون تملک آپارتمان‌ها در موارد متعدد، علاوه بر مالک، از «استفاده‌کننده» نیز نام برده است؛ از جمله ماده ۴ و ماده ۱۰ مکرر قانون.

البته در هر مورد باید میان مسئولیت مالک و مستأجر و همچنین مفاد قرارداد اجاره تفکیک قائل شد. ممکن است در رابطه داخلی مالک و مستأجر، پرداخت برخی هزینه‌ها بر عهده یکی از آنها قرار گرفته باشد؛ اما این توافق داخلی لزوماً حقوق ساختمان و سایر مالکان را از بین نمی‌برد.

ساکنان در برابر خسارت به مشاعات چه مسئولیتی دارند؟

یکی از نکات مهم، تفاوت میان «هزینه عادی نگهداری» و «خسارتی است که در اثر رفتار یک شخص ایجاد شده است».

برای مثال، هزینه سرویس دوره‌ای آسانسور یا تعمیر عادی سیستم روشنایی ساختمان، اصولاً از هزینه‌های مشترک است. اما اگر یکی از ساکنان یا اشخاص وابسته به او، بر اثر رفتار غیرمتعارف یا تقصیر، به آسانسور، درب ورودی، دیوارها، تأسیسات یا سایر قسمت‌های مشاع خسارت وارد کند، نمی‌توان لزوماً خسارت ایجادشده را مانند یک هزینه عادی میان تمام مالکان تقسیم کرد.

در چنین وضعیتی، موضوع مسئولیت شخصی عامل خسارت و رابطه سببیت میان رفتار او و زیان واردشده مطرح می‌شود و تشخیص مسئولیت، به اوضاع و احوال پرونده و ادله موجود بستگی خواهد داشت.

همچنین ماده ۱۳۲ قانون مدنی یک قاعده کلی مهم را بیان می‌کند: هیچ‌کس نمی‌تواند در ملک خود به نحوی تصرف کند که موجب ضرر همسایه شود، مگر در حدود استثنایی که خود ماده پیش‌بینی کرده است. این قاعده در روابط آپارتمانی نیز می‌تواند در تحلیل رفتارهای زیان‌بار میان واحدها مورد توجه قرار گیرد.

وظیفه ساکنان در برابر تعمیرات قسمت‌های مشترک

گاهی تعمیر قسمت مشاع مستلزم ورود به داخل یک واحد اختصاصی است؛ برای مثال، ممکن است برای تعمیر لوله اصلی آب، فاضلاب، تأسیسات یا بخش‌هایی از سازه، دسترسی به قسمتی از واحد ضروری باشد.

در چنین شرایطی، اصل همکاری ساکنان برای حفظ و تعمیر تأسیسات مشترک اهمیت پیدا می‌کند. مالکیت اختصاصی یک واحد نباید وسیله‌ای برای جلوگیری از تعمیر قسمت مشترکی شود که سلامت و استفاده سایر واحدها نیز به آن وابسته است.

از طرف دیگر، مدیر ساختمان نیز نمی‌تواند بدون مبنا و ضرورت، وارد حریم خصوصی واحدها شود. اقدام مدیر باید در حدود وظایف قانونی، تصمیمات معتبر مجمع و ضرورت حفظ و اداره ساختمان انجام گیرد.

به همین دلیل، در موارد اختلافی بهتر است ابتدا موضوع به صورت رسمی در مجمع عمومی مطرح و ضرورت تعمیر، نحوه اجرای آن و هزینه‌ها مشخص شود.

وظایف مدیر یا هیأت‌مدیره ساختمان چیست؟

مدیر یا هیأت‌مدیره، مالک قسمت‌های مشاع نیستند؛ بلکه نمایندگان و امینان مجموعه برای اداره ساختمان محسوب می‌شوند.

ماده ۱۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها صراحت دارد که مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی هستند. همچنین مطابق ماده ۱۹، مدیر یا مدیران امین شرکا محسوب می‌شوند.

بنابراین مدیر نمی‌تواند برخلاف تصمیمات معتبر مجمع یا خارج از حدود اختیارات خود، درباره امور اساسی ساختمان تصمیم‌گیری کند.

از وظایف مهم مدیر یا هیأت‌مدیره می‌توان به پیگیری تعمیر و نگهداری مشاعات، مدیریت هزینه‌های ساختمان، اجرای تصمیمات مجمع، تعیین سهم هزینه‌های مشترک، پیگیری وصول مطالبات ساختمان و انجام امور ضروری مربوط به اداره ساختمان اشاره کرد.

همچنین مطابق ماده ۲۰ آیین‌نامه اجرایی، مدیر یا مدیران مکلف‌اند تمام بنا را در مقابل آتش‌سوزی بیمه کنند و سهم هر شریک را بر اساس مقررات تعیین و دریافت کنند.

در ساختمان‌های مشمول ماده ۲۲ آیین‌نامه نیز که بیش از ده آپارتمان دارند، مدیر یا مدیران مکلف‌اند برای حفظ و نگهداری و نظافت قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربان استخدام کنند.

مدیر چگونه هزینه‌های هر واحد را مطالبه می‌کند؟

قانون برای عدم پرداخت هزینه‌های مشترک نیز سازوکار مشخصی پیش‌بینی کرده است.

مطابق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها، در صورت خودداری مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود، مدیر یا هیأت‌مدیره باید ابتدا از طریق اظهارنامه، مبلغ بدهی و ریز آن را مطالبه کنند.

اگر بدهی ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه پرداخت نشود، قانون در شرایط مقرر امکان خودداری از ارائه برخی خدمات مشترک را پیش‌بینی کرده است و در ادامه نیز امکان درخواست صدور اجرائیه از اداره ثبت وجود دارد. قانون برای شرایطی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نیست نیز سازوکار مراجعه به مرجع قضایی را پیش‌بینی کرده است.

بنابراین مدیر ساختمان برای وصول شارژ، اختیار نامحدود و سلیقه‌ای ندارد؛ بلکه باید دقیقاً در چهارچوب قانون اقدام کند.

آیا تصمیمات مجمع عمومی برای همه ساکنان لازم‌الرعایه است؟

مطابق ماده ۶ قانون تملک آپارتمان‌ها، در صورت نبود قرارداد خاص میان مالکان، تصمیمات مربوط به اداره امور و قسمت‌های مشترک اصولاً با اکثریت مقرر قانونی اتخاذ می‌شود.

همچنین ماده ۱۳ آیین‌نامه اجرایی تصریح دارد که تصمیمات مجمع عمومی شرکا، مطابق ماده ۶ قانون، برای کلیه شرکا الزام‌آور است.

از این رو، مخالفت شخصی یک مالک با تصمیمی که به شکل قانونی و در حدود صلاحیت مجمع اتخاذ شده، لزوماً موجب بی‌اعتباری آن تصمیم نمی‌شود.

البته باید میان تصمیم معتبر مجمع و تصمیم شخصی مدیر تفاوت گذاشت. مدیر مجری تصمیمات مجمع و مسئول اداره ساختمان است، نه اینکه اختیار داشته باشد هر تصمیمی را که شخصاً مناسب می‌داند به سایر مالکان تحمیل کند.

مسئولیت هیأت‌مدیره در برابر کوتاهی در نگهداری ساختمان

این مطلب را در سایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری می خوانید.

مسئولیت مدیر یا هیأت‌مدیره نیز مطلق و نامحدود نیست، اما این موضوع به معنای آن نیست که مدیر در برابر هرگونه کوتاهی مصون است.

اگر مدیر وظیفه قانونی مشخصی داشته باشد و در انجام آن کوتاهی کند و این کوتاهی با شرایط لازم، موجب ورود خسارت شود، امکان بررسی مسئولیت وی وجود خواهد داشت.

برای مثال، قانون تملک آپارتمان‌ها در ماده ۱۴ درباره بیمه ساختمان در برابر آتش‌سوزی، تکلیف مشخصی برای مدیر یا مدیران تعیین کرده و در صورت عدم اقدام و وقوع آتش‌سوزی، مسئولیت جبران خسارت را نیز پیش‌بینی کرده است.

بنابراین مدیریت ساختمان صرفاً یک عنوان تشریفاتی نیست؛ مدیر در برابر مجموعه وظایف قانونی و تصمیمات مجمع، مسئولیت دارد و باید در اداره امور ساختمان دقت و امانت را رعایت کند.

ساکنان چگونه می‌توانند از بروز اختلاف جلوگیری کنند؟

بخش قابل توجهی از اختلافات ساختمانی نه به دلیل پیچیدگی قانون، بلکه به دلیل نبود نظم در اداره ساختمان ایجاد می‌شود.

برگزاری منظم مجمع عمومی، تنظیم صورتجلسات، مشخص بودن میزان شارژ، ارائه ریز هزینه‌ها، نگهداری اسناد پرداخت، تعیین تکلیف تعمیرات اساسی، مشخص بودن نحوه استفاده از پارکینگ و انباری و ثبت تصمیمات مهم ساختمان می‌تواند بسیاری از اختلافات را از ابتدا کاهش دهد.

مطابق ماده ۱۲ آیین‌نامه اجرایی، تصمیمات مجمع عمومی باید در صورتجلسه ثبت و توسط مدیر یا مدیران نگهداری شود.

همچنین مدیر باید میان «اختیار قانونی» و «رضایت شخصی ساکنان» تفاوت بگذارد. در مقابل، ساکنان نیز باید بدانند که سکونت در یک ساختمان چندواحدی به معنای برخورداری از آزادی مطلق برای استفاده از قسمت‌های مشترک نیست.

 

در یک ساختمان آپارتمانی، مالکیت خصوصی و زندگی جمعی در کنار یکدیگر قرار گرفته‌اند. هر مالک نسبت به واحد اختصاصی خود حق مالکیت دارد، اما این حق در کنار سهم او از قسمت‌های مشترک و تکالیفی که قانون برای حفظ حقوق سایر شرکا ایجاد کرده است معنا پیدا می‌کند.

ساکنان موظف‌اند از مشاعات به شکل متعارف استفاده کنند، مانع استفاده دیگران نشوند، به تأسیسات و قسمت‌های مشترک خسارت وارد نکنند و سهم قانونی خود از هزینه‌های ساختمان را بپردازند.

در مقابل، مدیر یا هیأت‌مدیره نیز وظیفه دارد ساختمان را در حدود قانون و تصمیمات مجمع اداره کند، هزینه‌ها را شفاف مطالبه و وصول کند، نسبت به نگهداری مشاعات اقدام نماید و در انجام وظایف قانونی خود کوتاهی نکند.

در نهایت، بسیاری از اختلافات ظاهراً ساده مانند پارک خودرو، استفاده از پشت‌بام، نصب تجهیزات در مشاعات، تعمیرات، پرداخت شارژ یا خسارت به آسانسور، ممکن است از نظر حقوقی پیچیده‌تر از آن چیزی باشند که در نگاه اول به نظر می‌رسند. در چنین مواردی، بررسی اسناد ساختمان، صورتجلسات مجمع، مقررات داخلی و مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها قبل از هر اقدام قضایی اهمیت زیادی دارد.