مصاحبه جناب وکیل محمدرضا محمدحسینی با خبرگزاری ایرنا به بهانه کتاب امنیت مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت طی یکی دو دهه گذشته به یکی از شیوه‌ های رایج نوسازی املاک کلنگی در تهران تبدیل شده است، روشی که در کنار فرصت‌ های اقتصادی، اختلاف بر سر ارزش ملک، سهم طرفین، هزینه‌ های ساخت، زمان‌بندی پروژه و نحوه تقسیم واحدها، آن را به یکی از زمینه‌ های مهم اختلاف میان مالکان و سازندگان تبدیل کرده است.

یک خانه کلنگی در تهران برای مالک می‌ تواند فرصتی برای نوسازی و تبدیل یک ملک قدیمی به چند واحد مسکونی باشد، اما همین فرصت، اگر بدون شناخت سازنده و قرارداد دقیق دنبال شود، ممکن است به اختلافی چندساله و پرونده‌ ای پیچیده تبدیل شود. چه کسی مسئول تاخیر پروژه است؟ اگر سازنده به تعهداتش عمل نکند، مالک چه ابزاری برای پیگیری دارد؟ و اساسا چگونه می‌ توان پیش از امضای قرارداد، از صلاحیت و توانایی سازنده مطمئن شد؟

برای پاسخ به این پرسش‌ ها و بررسی مهم‌ترین نقاط آسیب‌پذیر مشارکت در ساخت، با محمدرضا محمدحسینی، وکیل پایه یک دادگستری و نویسنده کتاب «امنیت مشارکت در ساخت با رازهای وکیل» که به واکاوی چالش‌های حقوقی این فرایند پرداخته، گفت‌وگو کرده‌ایم.

در ادامه، مشروح این گفت‌وگو را می‌خوانید.

چه شد که به سراغ موضوع امنیت در مشارکت در ساخت رفتید؟ آیا کثرت پرونده‌های اختلافی در این حوزه، پرداختن به این موضوع را ضروری‌تر کرده است؟

محمدرضا محمدحسینی: اختلافات در حوزه مشارکت در ساخت نه تنها بسیار زیاد است، بلکه بحث تأمین امنیت در این پروژه‌ها به عوامل متعددی وابسته است؛ از ماهیت قرارداد گرفته تا مسائل پیش‌قراردادی. متأسفانه در اغلب کتبی که در این زمینه به رشته تحریر درآمده، مسائل حقوقی به شکلی سطحی مطرح شده و جامعیت لازم را ندارند. شاید بخشی از این خلأ به دلیل دشواری انتقالِ تمامی جزئیات حقوقی و مهندسی در یک کتاب باشد.

از سوی دیگر، مسائل فنی و مهندسی که در ساخت‌وساز مطرح است، عمدتاً تخصصی بوده و مستقیماً به سازندگان مربوط می‌شود؛ به همین دلیل، ارجاع سازندگان به منابع عمومی برای مسائل مهندسی قابل‌اعتنا نیست. طبق مقررات ملی ساختمان، سازندگان باید از متخصصین دارای پروانه نظام مهندسی باشند و اشراف کامل بر فرایند ساخت داشته باشند. با این حال، هدف من در این کتاب، تمرکز بر نیازهای «مالکان» بوده است؛ افرادی که با انگیزه نوسازی ملک یا سرمایه‌گذاری وارد این مسیر می‌شوند و به دنبال دستیابی به اهداف اقتصادی خود هستند. بنابراین، تلاش کردم خلأ موجود در منابع آموزشی را با رویکردی کاربردی برای مالکان پر کنم.

ضرب‌المثلی میان مردم رایج است که «اگر شریک خوب بود، خدا هم شریک داشت» و با این ذهنیت، اصل مشارکت را نفی می‌کنند. آیا ریسک مشارکت آن‌چنان بالاست که باید از آن صرف‌نظر کرد، یا با رعایت اصول حقوقی، مشارکت را توصیه می‌کنید؟

در پاسخ این ضرب‌المثل، باید بر یک تمایز بنیادین تأکید کرد: ماهیتِ موضوعِ بحث ما، «مشارکت» است و نه «شرکت». در شراکت، دو طرف با سرمایه و کار مشترک، پابه‌پای هم فعالیت می‌کنند و سود حاصله را تقسیم می‌کنند؛ اما در مشارکت در ساخت، مالک سرمایه (ملک) را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و پس از آن، بارِ اصلی مسئولیتِ اجرا و تکمیل پروژه بر عهده سازنده است. بنابراین، مقایسه این دو مدل صحیح نیست.

در پاسخ به بخش دوم پرسش شما؛ بله، مخاطرات این کار بسیار زیاد است، اما این بدان معنا نیست که باید به‌طور کلی از مشارکت در ساخت صرف‌نظر کرد. من در بخش نخست کتاب، به مباحث «پیش از قرارداد» پرداخته‌ام؛ یعنی همان نکاتی که مالک باید پیش از رؤیت پیش‌نویس قرارداد (که اغلب توسط سازنده ارائه می‌شود) بر آن‌ها مسلط باشد.

مالک باید پیش از هر چیز به این پرسش‌ها پاسخ دهد: آیا از صبر و حوصله کافی برای فرایند حداقل ۲۴ ماهه پروژه برخوردار است؟ آیا شناخت درستی از تیپ شخصیتی طرف مقابل دارد؟ متأسفانه بسیاری از مالکان، تنها با نگاهی کمال‌گرایانه و رویایی وارد پروژه می‌شوند و انتظار دارند بدون چالش، به سود حداکثری برسند. شناخت چالش‌ها و واقع‌بینی، نخستین قدم برای تصمیم‌گیری است که آیا باید وارد این مشارکت شد یا خیر. من در کتاب تلاش کرده‌ام نکات کلیدی را در مواجهه با سازنده و حتی «شخص معرّف» (مشاور املاک) تبیین کنم تا مالک بتواند با ذهنی آماده و هوشیار، تصمیم‌گیری کند. مشارکت در ساخت، صبر و استقامت بالایی را می‌طلبد و باید با آگاهی کامل وارد آن شد.

عدم پایبندی به زمان‌بندی، مهم‌ترین اختلاف

مهم‌ترین اختلافات حقوقی که در فرایند مشارکت در ساخت رخ می‌دهد چیست و دانش حقوقی چقدر می‌تواند در حل این اختلافات راهگشا باشد؟

مهم‌ترین معضل حقوقی که طرفین قرارداد با آن مواجه می‌شوند، «عدم پایبندی به زمان‌بندی تعهدات» است. برای مثال، ملکی که در رهن بانک است، باید پیش از تحویل به سازنده، فک رهن شود؛ در غیر این صورت، پروژه از همان ابتدا با بن‌بست مواجه می‌شود. از سوی دیگر، سازندگان نیز ممکن است در اخذ جواز و پروانه‌های ساختمانی با مشکلات پیش‌بینی‌نشده یا سوءمدیریت مواجه شوند که تأخیرهای طولانی‌مدت را به همراه دارد. تغییرات خودسرانه در نقشه یا تعداد طبقاتِ مصوب، از دیگر مواردی است که موجب نارضایتی مالک و بروز اختلاف می‌شود.

هر بند قرارداد با نگاه به «روزِ نزاع احتمالی» تنظیم شود

در باب نقش دانش حقوقی، باید تأکید کنم که تکیه بر تصورات ایده‌آل کافی نیست. پیشنهاد اکید من، بهره‌گیری از وکلای باتجربه در مرحله تنظیم و اصلاح قرارداد است. وکیل به دلیل تجربه در پرونده‌های مشابه و شناختِ نقاط بحرانیِ قرارداد، می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات جلوگیری کند. هر بند از قرارداد باید با نگاه به «روزِ نزاع احتمالی» تنظیم شود؛ چرا که گاهی جابه‌جایی یک کلمه یا یک عبارتِ مبهم در متن قرارداد، می‌تواند به خساراتی جبران‌ناپذیر منجر شود. دانش حقوقی، به‌ویژه اگر با تجربه عملی همراه باشد، قطعی‌ترین ابزار برای به حداقل رساندن اختلافات در این پروژه‌هاست.

شما در سایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری هستید.

آیا بستن یک قرارداد قوی و بی‌نقص، از بروز هرگونه مشکل و اختلاف جلوگیری می‌کند یا همچنان احتمال بروز چالش وجود دارد؟

اگر قرارداد با نگاهی تخصصی و توسط وکیلِ مجرب تنظیم و امضا شود، احتمال بروز اختلاف به حداقل رسیده و در صورت وقوعِ مسئله، راهکارهای حل آن بسیار سریع‌تر و کارآمدتر خواهد بود. با این حال، نباید تصور کرد که با یک قرارداد، تمامی احتمالاتِ منفی حذف می‌شود. مهم این است که پیش‌بینی‌های لازم برای مدیریت بحران صورت گرفته باشد. بسیاری از افراد به اعتبارِ اعتمادِ شفاهی یا قراردادهای کپی‌شده از اینترنت، پروژه را آغاز می‌کنند که این، آغازِ راهِ دشوار است.

ضرورت ضمانت‌اجراهای مناسب

یک قراردادِ جامع باید دارای «ضمانت‌اجراهای مناسب» باشد. از آنجا که مشارکت در ساخت یک «عقد معین» در قانون مدنی نیست و بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی (اصل حاکمیت اراده) منعقد می‌شود، اتکا به قوانین عمومی در صورتِ نبودِ ضمانت‌اجراهای قراردادی، مسیرِ رسیدگی قضایی را بسیار پیچیده و طولانی می‌کند. بنابراین، هدفِ ما از قراردادِ قوی، صرفاً حذفِ کاملِ چالش نیست؛ بلکه ایجاد چارچوبی است که در آن، ضمانت‌اجراها به گونه‌ای طراحی شده باشند که در کوتاه‌ترین زمان، پروژه به مسیر اصلی خود بازگردد و مشخص باشد وقتی قرارداد به مشکل خورد و مسئله پیش آمد، چطور مسئله را حل کنیم؟ به ویژه که در پروژه‌های مشارکت در ساخت، بحث «زمان» اهمیت ویژه‌ای دارد.

چگونه می‌توان از صلاحیت‌های لازمِ سازنده، از توانایی مالی تا دانش و تجربه فنی، اطمینان حاصل کرد؟

این فرایند در دو مرحله صورت می‌گیرد: مرحله «پیش‌قراردادی» و مرحله «بررسی پیش‌نویس قرارداد». ارزیابی شخصیت و صلاحیت سازنده باید پیش از هرگونه توافقِ کتبی و حتی پیش از رؤیت پیش‌نویس قرارداد انجام شود.

مثل تحقیقات قبل ازدواج، درباره سازنده تحقیق کنید!

برای شناختِ شخصیتِ سازنده، باید فراتر از ادعاها عمل کرد؛ دقیقاً مشابهِ تحقیقاتی که در امور حساس مثل ازدواج انجام می‌شود. مراجعه به پروژه‌های قبلی سازنده، صحبت با ساکنانِ املاکی که توسط او ساخته شده و بررسی کیفیتِ اجرا، از ضروریات است. در خصوص توانایی مالی، مالک باید بدون تعارف، مدارکِ مثبته مالی را درخواست کند. سازنده‌ای که همزمان چندین پروژه دارد، در صورت بروز مشکل مالی در یکی از آن‌ها، ممکن است کلِ پروژه‌ها را با بحران مواجه کند؛ بنابراین شفافیتِ مالی از ابتدا الزامی است.

در بخش اخذ تضمینات در قرارداد هم (که در کتاب مفصل توضیح دادم)، «چک» می‌تواند تضمین باشد، اما این که متنِ چک چه باشد و چگونه ثبت شود، از خودِ چک مهم‌تر است.

متأسفانه در خیلی از قراردادها می‌نویسند: «بابت تضمین کل تعهدات، مالک و سازنده دو فقره چک با عنوان “حسن انجام کار” در اختیار هم قرار می‌دهند.» در حالی که ماهیت این پروژه فرق دارد. چطور می‌خواهیم «حسن انجام کار» یا عدمِ آن را ثابت کنیم؟

محکومیت مالک به خاطر سازنده فوق دیپلم ادبیات

علاوه بر این، باید به مقررات ملی ساختمان توجه داشت. سازنده باید از صلاحیت فنی برخوردار باشد. پرونده‌های بسیاری وجود دارد که در آن، فردِ فاقد صلاحیتِ فنی، اقدام به ساخت‌وساز کرده و سال‌ها بعد، مالک به دلیل عدم نظارت در انتخاب سازنده، در دادگاه محکوم به پرداخت غرامت شده است. مثل پرونده خیلی معروفی در تهران که مالک با سازنده‌ای با تحصیلات فوق‌دیپلم ادبیات قرارداد می‌بندد و بعد از پایان کار و فروش همه واحدها، چند سال بعد یک قطعه از بنا به عابری صدمه می‌زند و دادگاه مالک را هم محکوم می‌کند.

راهکارِ قانونیِ صحیح این است که اگر سازنده شخصاً مهندس مجری نیست، موظف است با یک «مهندس مجری» دارای صلاحیت قرارداد ببندد. مهندس مجری با مهندس ناظر متفاوت است؛ وظیفه مهندس مجری، مدیریت اجرایی و فنی عملیات ساخت‌وساز است. مالک باید مطمئن شود که سازنده، قراردادِ مجزایی با مهندس مجریِ واجد شرایط دارد و نسخه‌ای از آن در پرونده ساختمان موجود است. توجه به این جزئیات در مرحله پیش‌قراردادی، کلیدِ امنیتِ پروژه است.

مشارکت در ساخت خانه های آسیب دیده در جنگ که پیمانکارانش توسط خود شهرداری تعیین می‌شود، چگونه باید باشد و مالکان به چه مواردی باید توجه کنند؟

هرچند این طرح با هدف کمک به بازسازی املاک آسیب‌دیده اجرا می‌شود، اما نباید دچار این سوءبرداشت شد که شهرداری رأساً طرف قرارداد، سرمایه‌گذار یا سازنده است. متقاضیان و مالکان باید پیش از هر اقدامی، از جزئیات و ساختار حقوقی این طرح آگاهی کامل داشته باشند. این طرح در قالب مدل‌های مشارکت در ساخت یا پیمانکاری اجرا می‌شود؛ با این تفاوت که شهرداری صرفاً نقش تسهیل‌کننده و معرفی‌کننده سازندگان/پیمانکاران را ایفا می‌کند و بودجه عمومی را مستقیماً به ساخت و نوسازی اختصاص نمی‌دهد.

معرفی سازنده از سوی شهرداری به‌معنای رفع مسئولیت مالکان خانه‌های تخریب‌شده در جنگ نیست

مشوق‌ها و تسهیلات شهرداری در این طرح، تسریع در فرایند صدور پروانه‌ها و مجوزهای ساخت و تخریب و اعطای تراکم تشویقی یا مازاد، مثل اعطای مجوز یک طبقه اضافه بنا نسبت به وضع پیشین ملک است. بنابراین، معرفی سازنده یا ارائه پیش‌نویس قرارداد از سوی شهرداری به‌معنای تضمین کامل شرایط یا رفع مسئولیت از مالک نیست و مالکان نباید صرفاً به‌دلیل معرفی سازنده از سوی شهرداری، بدون بررسی دقیق و خط‌به‌خط، قراردادی را امضا کنند.

پرسش‌های اساسی که مالکان باید در قرارداد شفاف کنند

پیش از انعقاد قرارداد، باید پاسخ پرسش‌های زیر در مفاد توافق‌نامه به‌روشنی تعیین شود:

• آیا شهرداری صرفاً معرف و ناظر است یا تعهد مستقیمی در پروژه دارد؟
• در صورت تأخیر، توقف یا رها کردن پروژه توسط سازنده، آیا شهرداری در این زمینه مسئولیتی می‌پذیرد؟
• آیا تراکم مازاد به‌منزله مشوق شهرداری برای مالک است یا بخشی از آورده و دستمزد سازنده محسوب می‌شود؟ نحوه محاسبه سود و زیان ناشی از ارزش تراکم مازاد چگونه خواهد بود؟
• در املاک دارای مالکان متعدد، حدود اختیارات وکالت‌نامه‌ها، نحوه و زمان انتقال قدرالسهم و پیش‌بینی واحدهای نوساز چگونه تنظیم می‌شود؟
• در صورت بروز اختلاف، آیا شرط داوری درج شده است یا باید به مراجع قضایی مراجعه کرد؟
• آیا قرارداد از نوع مشارکت در ساخت (سهیم شدن در اعیان احداثی) است یا پیمانکاری (دریافت حق‌الزحمه نقدی یا غیرنقدی)؟

پیش‌نیازهای حقوقی لازم برای مالکان

در کل فردی که قصد ساخت و مشارکت خانه اش را دارد، از چه قوانینی باید آگاهی داشته باشد تا متضرر نشود؟

با توجه به اینکه اغلب مالکان تجربه تخصصی در حوزه ساخت‌وساز ندارند، تسلط بر تمامی قوانین برای آن‌ها دشوار است؛ با این حال، آگاهی از موارد زیر الزامی است:

• قواعد عمومی تعهدات و قراردادها در قانون مدنی.
• قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول.
• مقررات و شروط مربوط به نهاد داوری

در اغلب قراردادها بندی تحت عنوان حل اختلاف از طریق مذاکره و سپس ارجاع به داوری (تعیین شخص یا هیئت داوری) قید می‌شود. با توجه به آثار حقوقی و لازم‌الاجرا بودن رأی داور، تعیین داور و شرایط آن نیازمند دقت بالا و بهره‌گیری از مشاوره متخصصان حقوقی و وکلای باسابقه در حوزه دعاوی مشارکت در ساخت است. جزئیات، نکات کلیدی و تحلیل بندهای این دست از قراردادها در بخش دوم کتاب بررسی قراردادها تشریح شده است تا زمینه حفظ حقوق مالکان و ارتقای آگاهی جامعه فراهم شود.

لینک تهیه کتاب

متن مصاحبه در ایرنا