این مقاله را برای دیگران ارسال کنید
Telegram
WhatsApp
مالکیت مشاعی یکی از رایج‌ترین شکل‌های مالکیت در املاک است؛ به‌خصوص در مواردی که ملکی میان چند وارث به ارث رسیده یا چند نفر به صورت مشترک ملکی را خریداری کرده‌اند.
مشکل معمولاً از جایی شروع می‌شود که یکی از شرکا تصمیم می‌گیرد سهم خود را بفروشد و سایر شرکا با این تصمیم موافق نیستند.
در چنین شرایطی یک سؤال اساسی مطرح می‌شود:
آیا یک شریک می‌تواند بدون اجازه سایر شرکا سهم خود را بفروشد؟
پاسخ کوتاه این است که اصل بر امکان انتقال سهم مشاع هر شریک است؛ اما این موضوع به معنای آن نیست که شریک می‌تواند سهم سایرین را نیز بفروشد یا بدون رعایت حقوق آنان در کل ملک تصرف کند.
از طرف دیگر، در برخی شرایط خاص، قانون برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد کرده است که می‌تواند نتیجه معامله را کاملاً تغییر دهد.
همچنین اگر اختلاف شرکا ادامه پیدا کند، هر شریک اصولاً می‌تواند درخواست تقسیم یا افراز ملک را مطرح کند و در مواردی که ملک قابل افراز نباشد، امکان درخواست فروش کل ملک نیز وجود دارد.
بنابراین برای پاسخ دقیق به مسئله، باید میان چند وضعیت متفاوت تفکیک کرد.
مطابق ماده ۵۷۱ قانون مدنی، شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکان متعدد در یک شیء واحد به نحو اشاعه.
به زبان ساده، در ملک مشاع، چند نفر در یک مال واحد مالک هستند، اما سهم هرکدام لزوماً به قسمت فیزیکی مشخصی از ملک اختصاص ندارد.
برای مثال، اگر ملکی میان دو نفر به نسبت مساوی مشترک باشد، نمی‌توان گفت مالک اول مالک سمت راست ساختمان و مالک دوم مالک سمت چپ آن است.
هر یک از آنها نسبت به تمام اجزای ملک به نسبت سهم خود مالکیت مشاعی دارد.
این تفاوت در هنگام فروش بسیار مهم است.
بله.
یکی از مهم‌ترین نکات در مالکیت مشاعی همین است.
هر شریک اصولاً مالک سهم مشاع خود است و می‌تواند آن را منتقل کند.
ماده ۵۸۳ قانون مدنی صراحتاً مقرر کرده است:
«هر یک از شرکاء می‌تواند بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالثی منتقل کند.»
بنابراین اگر شخصی مالک یک‌سوم مشاع از یک ملک باشد، اصولاً می‌تواند همان یک‌سوم مشاع را به شخص دیگری بفروشد و برای این انتقال، رضایت دو شریک دیگر لازم نیست.
اما اینجا یک نکته بسیار مهم وجود دارد:
فروش سهم مشاع با فروش خود ملک تفاوت دارد.
شریک فقط می‌تواند نسبت به سهم خودش تصمیم بگیرد.
خیر.
اگر شخصی مالک یک‌سوم ملک باشد، مالک دو‌سوم دیگر نیست که بتواند آن را نیز منتقل کند.
بنابراین اگر یکی از شرکا بدون داشتن وکالت یا اختیار قانونی از سایر مالکان، کل ملک را به دیگری بفروشد، معامله نسبت به سهم خودش با وضعیت متفاوتی از معامله نسبت به سهم سایر شرکا خواهد داشت.
به طور کلی، شخص نمی‌تواند بیش از میزان مالکیت یا اختیار قانونی خود، مال متعلق به دیگری را منتقل کند.
در چنین حالتی باید میان معامله نسبت به سهم فروشنده و معامله نسبت به سهم سایر شرکا تفکیک کرد و آثار حقوقی معامله نسبت به قسمت متعلق به اشخاص دیگر را جداگانه بررسی نمود.
بنابراین اگر در مبایعه‌نامه نوشته شده باشد:
«تمام شش‌دانگ ملک فروخته شد»
اما فروشنده فقط مالک دو دانگ بوده است، صرف درج این عبارت موجب انتقال چهار دانگ متعلق به سایر مالکان نمی‌شود.
در حالت عادی، صرف اینکه سایر شرکا با فروش سهم یکی از شرکا مخالف باشند، مانع قانونی برای انتقال سهم مشاع همان شریک ایجاد نمی‌کند.
این نکته گاهی برای مالکان مشاع ناخوشایند است، اما نتیجه مستقیم اصل مالکیت است.
اگر شخصی مالک قانونی یک سهم مشاع باشد، نمی‌توان صرفاً به دلیل اینکه شرکای او علاقه‌ای به ورود شخص ثالث ندارند، او را از انتقال سهم خودش منع کرد؛ مگر اینکه قرارداد معتبر یا حکم قانونی خاصی چنین محدودیتی ایجاد کرده باشد.
اما قانون در یک وضعیت خاص، برای شریک دیگر امتیاز مهمی در نظر گرفته است:
حق شفعه.
حق شفعه یکی از مهم‌ترین حقوق قانونی در مالکیت مشاع است، اما برخلاف تصور عمومی، در هر فروش ملک مشاع ایجاد نمی‌شود.
مطابق ماده ۸۰۸ قانون مدنی:
هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، سهم خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و سهم فروخته‌شده را تملک کند.
این حق همان حق شفعه است.
بنابراین برای ایجاد حق شفعه، چند شرط مهم باید وجود داشته باشد.
اگر تعداد شرکا بیش از دو نفر باشد، اصولاً حق شفعه به این شکل ایجاد نمی‌شود.
برای مثال، اگر یک زمین فقط متعلق به «الف» و «ب» باشد و «الف» سهم خود را به «ج» بفروشد، در صورت وجود سایر شرایط ماده ۸۰۸، «ب» می‌تواند از حق شفعه استفاده کند.
اما اگر همان ملک میان چهار نفر مشترک باشد، صرف فروش سهم یکی از آنها به شخص ثالث، حق شفعه موضوع ماده ۸۰۸ را برای سایر شرکا ایجاد نمی‌کند.
شما در سایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری هستید.
خیر.
ماده ۸۰۸ قانون مدنی ناظر به انتقال از طریق بیع است.
بنابراین نباید تصور کرد که هر نوع انتقال سهم مشاع به شخص ثالث، مانند هبه یا انتقال رایگان، الزاماً موجب ایجاد حق شفعه می‌شود.
در تشخیص این موضوع باید ماهیت واقعی قرارداد بررسی شود.
گاهی ممکن است قراردادی ظاهراً عنوان دیگری داشته باشد اما در واقع واجد عناصر بیع باشد؛ در این صورت تشخیص ماهیت حقوقی قرارداد اهمیت پیدا می‌کند.
شریکی که شرایط حق شفعه برای او ایجاد شده، باید با دقت و بدون تأخیر اقدام کند.
ماده ۸۲۱ قانون مدنی مقرر کرده است که حق شفعه فوری است.
بنابراین شخص نمی‌تواند مدت طولانی از فروش سهم شریک خود مطلع باشد و بعد از گذشت زمان قابل توجه، تازه تصمیم بگیرد که از حق شفعه استفاده کند.
در عمل، یکی از مهم‌ترین مسائل پرونده‌های شفعه، اثبات زمان اطلاع شفیع از معامله و بررسی اینکه اقدام او در مهلت متعارف و با فوریت لازم انجام شده یا خیر است.
به همین دلیل، اگر شخص احتمال می‌دهد حق شفعه برای او ایجاد شده، بهتر است قبل از هر اقدامی قرارداد، تاریخ اطلاع، شرایط معامله و وضعیت ملک توسط وکیل بررسی شود.
موضوع دیگری که نباید با حق شفعه اشتباه شود، حق درخواست تقسیم و افراز ملک مشاع است.
ماده ۵۸۹ قانون مدنی مقرر کرده است که هر شریک‌المال می‌تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید، مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع شده یا شرکا به وجه ملزمی بر عدم تقسیم ملتزم شده باشند.
بنابراین اصل بر این است که هیچ شریکی مجبور نیست برای همیشه در مالکیت مشاعی باقی بماند.
برای مثال، اگر سه نفر در یک زمین شریک باشند و یکی از آنها از ادامه شراکت ناراضی باشد، در صورت وجود شرایط قانونی می‌تواند برای پایان دادن به حالت اشاعه، درخواست تقسیم یا افراز کند.
افراز به معنای جدا کردن سهم شرکا از یکدیگر و پایان دادن به حالت اشاعه است.
در افراز، هدف این نیست که سهم یک شریک به شخص ثالث فروخته شود؛ بلکه هدف این است که هر شریک، در صورت امکان، مالک قسمت مفروز و مستقل از ملک مشترک شود.
برای مثال، اگر سه نفر در زمینی قابل افراز شریک باشند، ممکن است پس از افراز، هر یک مالک قطعه مشخصی شوند.
البته امکان افراز همیشه وجود ندارد.
ممکن است ملک از نظر مقررات ثبتی یا وضعیت فیزیکی، قابل افراز نباشد.
در این حالت مسئله وارد مرحله دیگری می‌شود.
این مطلب را در سایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری می خوانید.
قانون برای این وضعیت نیز راه‌حل پیش‌بینی کرده است.
مطابق قانون افراز و فروش املاک مشاع، اگر ملک قابل افراز نباشد، موضوع با گواهی مربوط به عدم قابلیت افراز وارد مرحله فروش می‌شود و هر یک از شرکا می‌تواند مطابق مقررات، فروش ملک مشاع را درخواست کند.
در این وضعیت، هدف قانون این است که شریک را مجبور به باقی ماندن در یک شراکت غیرقابل حل نکند.
بنابراین ممکن است نتیجه نهایی این باشد که کل ملک به فروش برسد و وجه حاصل از فروش، مطابق سهم هر یک از شرکا میان آنان تقسیم شود.
این وضعیت با فروش اختیاری سهم یکی از شرکا تفاوت اساسی دارد.
خیر.
مالکیت مشاعی به معنای این نیست که هر شریک می‌تواند هر نوع تصرفی که بخواهد در کل ملک انجام دهد.
مطابق ماده ۵۸۱ قانون مدنی، تصرفات هر یک از شرکا در مال مشترک، اگر خارج از حدود اذن باشد، فضولی محسوب می‌شود و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.
همچنین ماده ۵۸۲ برای شریکی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن در اموال شرکت تصرف کند، مسئولیت مقرر کرده است.
بنابراین باید بین انتقال سهم مشاع متعلق به شریک و تصرف در تمام ملک مشترک تفاوت گذاشت.
یک شریک ممکن است حق فروش سهم خودش را داشته باشد، اما این موضوع به او اجازه نمی‌دهد بدون رضایت دیگران، کل ملک را در اختیار گرفته، تغییر دهد یا حقوق سایر شرکا را نادیده بگیرد.
در حالت عادی، خریدار وارد وضعیت شراکت می‌شود.
یعنی اگر «الف» مالک یک‌سوم مشاع باشد و آن را به «ج» بفروشد، پس از انتقال معتبر، «ج» جای «الف» قرار می‌گیرد و با مالکان قبلی شریک خواهد شد.
این موضوع یکی از دلایل اصلی اختلاف در املاک مشاع است.
برای مثال، ممکن است سه برادر مالک یک ملک باشند و یکی از آنها سهم خود را به شخصی خارج از خانواده بفروشد. دو برادر دیگر ممکن است از ورود شخص ثالث به شراکت ناراضی باشند، اما صرف این نارضایتی مانع انتقال سهم شریک نیست.
تنها در صورت وجود حق قانونی مانند حق شفعه یا محدودیت قراردادی معتبر، وضعیت متفاوت خواهد بود.
این سؤال پاسخ یکسانی برای همه پرونده‌ها ندارد.
اگر شریک قصد دارد سهم متعلق به خودش را بفروشد و هیچ محدودیت قانونی یا قراردادی وجود نداشته باشد، اصل بر امکان انتقال است.
اما اگر موضوع معامله، کل ملک باشد یا شریک بخواهد در سهم سایر مالکان نیز دخالت کند، وضعیت کاملاً متفاوت است.
همچنین اگر معامله انجام شده و شرایط حق شفعه وجود داشته باشد، شریک دیگر می‌تواند از حقوق قانونی خود استفاده کند.
از سوی دیگر، اگر تصرفات شریک موجب تضییع حقوق سایر مالکان شده باشد، بسته به نوع اقدام، ممکن است امکان طرح دعاوی مختلف از جمله دعاوی مرتبط با تصرف، ابطال یا عدم نفوذ معامله نسبت به سهم دیگران، مطالبه اجرت‌المثل یا سایر حقوق قانونی وجود داشته باشد.
تشخیص دعوای مناسب کاملاً به نوع اقدام شریک و اسناد موجود بستگی دارد.
اصل انتقال سهم مشاع، در صورت وجود سند و شرایط قانونی، امکان‌پذیر است و رضایت سایر شرکا شرط صحت انتقال سهم فروشنده نیست.
اما خریدار باید بداند که با خرید سهم مشاع، الزاماً مالک یک قسمت فیزیکی مشخص از ملک نمی‌شود.
برای مثال، خرید «دو دانگ مشاع از شش دانگ» به این معنا نیست که خریدار مالک یک اتاق، یک طبقه یا قسمت مشخصی از ملک شده است.
او مالک دو دانگ مشاع از کل ملک خواهد بود.
این تفاوت از مهم‌ترین نکاتی است که هنگام خرید سهم مشاع باید مورد توجه قرار گیرد.
اگر یکی از شرکا قصد فروش داشته باشد، سایر شرکا بسته به شرایط پرونده ممکن است از حقوق مختلفی برخوردار باشند:
۱. بررسی وجود یا عدم وجود حق شفعه
اگر ملک فقط دو شریک داشته باشد و سایر شرایط ماده ۸۰۸ قانون مدنی وجود داشته باشد، شریک دیگر ممکن است حق شفعه داشته باشد.
۲. اعتراض به انتقال سهم سایر شرکا
هیچ شریکی حق ندارد بیش از سهم یا اختیار قانونی خود، حقوق سایر مالکان را منتقل کند.
۳. درخواست افراز یا تقسیم
هر شریک اصولاً می‌تواند طبق ماده ۵۸۹ قانون مدنی، تقاضای تقسیم مال مشترک را مطرح کند؛ البته با رعایت محدودیت‌های قانونی.
۴. درخواست فروش ملک غیرقابل افراز
اگر ملک قابل افراز نباشد، در شرایط قانونی امکان درخواست فروش کل ملک وجود دارد.
۵. اعتراض به تصرفات غیرمجاز
اگر شریک در کل مال مشاع بدون اذن سایر شرکا تصرف کند، سایر مالکان می‌توانند حسب مورد از حقوق قانونی خود استفاده کنند.
۶. مطالبه حقوق مالی ناشی از تصرف
اگر یکی از شرکا بدون رضایت دیگران از منافع ملک استفاده کند و شرایط قانونی آن وجود داشته باشد، ممکن است سایر شرکا بتوانند حقوق مالی خود از جمله اجرت‌المثل سهمشان را مطالبه کنند.
گاهی یکی از شرکا تصور می‌کند چون مالک بخشی از ملک است، می‌تواند به تنهایی درباره تمام ملک تصمیم بگیرد.
این تصور کاملاً اشتباه است.
در مقابل، بعضی از شرکا نیز تصور می‌کنند چون ملک مشاع است، هیچ شریکی حق فروش سهم خودش را ندارد.
این تصور هم صحیح نیست.
واقعیت بین این دو قرار دارد:
هر شریک اصولاً اختیار انتقال سهم مشاع خودش را دارد، اما حق ندارد بدون اختیار قانونی نسبت به سهم سایر شرکا تصمیم بگیرد.
و در موارد خاصی که قانون حق شفعه را ایجاد کرده، شریک دیگر می‌تواند با استفاده از این حق قانونی، سهم فروخته‌شده را با پرداخت ثمن معامله تملک کند.
خرید سهم مشاع از نظر حقوقی می‌تواند پرریسک‌تر از خرید یک ملک مفروز باشد.
خریدار باید قبل از معامله حداقل موارد زیر را بررسی کند:
خصوصاً باید بررسی شود که فروشنده واقعاً همان میزان سهمی را که در قرارداد می‌فروشد مالک باشد.
در چنین پرونده‌ای نباید فوراً با یک عنوان دعوای مشخص وارد دادگاه شد.
ابتدا باید مشخص شود:
فروشنده چه میزان سهم داشته است؟
در سند چه چیزی به نام او بوده؟
در قرارداد چه چیزی فروخته شده؟
آیا سایر مالکان قرارداد را امضا کرده‌اند؟
آیا وکالت یا اجازه‌ای وجود داشته است؟
خریدار چه میزان ثمن پرداخت کرده است؟
و آیا معامله نسبت به سهم سایر شرکا قابل تنفیذ، رد یا دارای آثار دیگری است؟
پاسخ به این سؤالات تعیین می‌کند که دعوای مناسب ممکن است ابطال سند، ابطال معامله نسبت به سهم غیر، اعلام عدم نفوذ، رد معامله فضولی، مطالبه حقوق مالی یا اقدامات دیگری باشد.
بنابراین در پرونده‌های ملک مشاع، انتخاب عنوان دعوا بدون بررسی سند و قرارداد می‌تواند بسیار خطرناک باشد.
ملک مشاع وضعیتی است که در آن چند نفر در یک مال واحد مالکیت دارند و هیچ‌کدام صرفاً به دلیل مشاع بودن ملک، مالک قسمت فیزیکی مشخصی از آن نیستند.
اصل مهم این است که هر شریک می‌تواند سهم مشاع خود را منتقل کند و برای این انتقال، اصولاً رضایت سایر شرکا لازم نیست؛ اما نمی‌تواند سهم متعلق به دیگران را منتقل کند.
در عین حال، سایر شرکا بدون حق و ابزار قانونی نیستند.
در صورت وجود شرایط قانونی، ممکن است حق شفعه داشته باشند؛ می‌توانند برای پایان دادن به حالت اشاعه درخواست تقسیم یا افراز کنند و در صورت غیرقابل افراز بودن ملک، مطابق قانون امکان درخواست فروش ملک مشاع نیز وجود دارد.
از سوی دیگر، هیچ شریکی حق ندارد بدون اذن در کل مال مشترک تصرفاتی انجام دهد که حقوق سایر شرکا را مخدوش کند.
بنابراین اگر یکی از شرکا اعلام کرده است که قصد فروش ملک را دارد، اولین سؤال این نیست که «آیا می‌تواند یا نمی‌تواند؟»
بلکه باید پرسید:
دقیقاً چه چیزی را می‌خواهد بفروشد؟ سهم خودش یا کل ملک؟ چند شریک وجود دارند؟ ملک قابل افراز است؟ آیا شرایط حق شفعه وجود دارد؟ و آیا شریک اختیار قانونی برای انجام معامله دارد؟
پاسخ همین پرسش‌ها مسیر حقوقی پرونده را مشخص می‌کند.
بله. مطابق ماده ۵۸۳ قانون مدنی، هر شریک اصولاً می‌تواند سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالث منتقل کند.
خیر، مگر اینکه از سایر مالکان اختیار قانونی مانند وکالت داشته باشد. هر شریک فقط نسبت به سهم و حقوقی که قانوناً متعلق به اوست اختیار انتقال دارد.
صرف مخالفت با فروش سهم شریک، مانع انتقال آن نیست؛ اما در شرایط خاص ممکن است حقوقی مانند حق شفعه برای شریک ایجاد شود.
مطابق ماده ۸۰۸ قانون مدنی، در صورت وجود شرایط مقرر، از جمله اینکه مال غیرمنقول قابل تقسیم میان دو شریک باشد و یکی سهم خود را به قصد بیع به شخص ثالث منتقل کند.
اصولاً حق شفعه موضوع ماده ۸۰۸ در مورد ملکی است که بین دو شریک باشد. بنابراین صرف فروش سهم یکی از چند شریک در ملک سه‌نفره، حق شفعه موضوع این ماده را ایجاد نمی‌کند.
اصل بر امکان درخواست تقسیم از سوی هر شریک است، مگر اینکه تقسیم قانوناً ممنوع باشد یا شرکا به نحو ملزم بر عدم تقسیم توافق کرده باشند.
در صورت صدور گواهی عدم قابلیت افراز و تحقق شرایط قانونی، هر یک از شرکا می‌تواند مطابق مقررات، فروش ملک مشاع را درخواست کند.
خیر. تا زمانی که ملک افراز نشده باشد، خریدار مالک سهم مشاع از کل ملک است، نه یک قسمت فیزیکی مشخص.
باید معامله نسبت به سهم فروشنده و سهم سایر مالکان جداگانه بررسی شود. فروشنده نمی‌تواند صرفاً با امضای خود، مالکیت سایر شرکا را منتقل کند.
ابتدا باید سند مالکیت، قرارداد فروش، تعداد شرکا، میزان سهم فروشنده و شرایط معامله بررسی شود و سپس با توجه به مورد، درباره حق شفعه، افراز، فروش ملک مشاع یا طرح دعوای مناسب نسبت به معامله انجام‌شده تصمیم‌گیری شود.
این مقاله را برای دیگران ارسال کنید
سایر مطالب این نویسنده
محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری ارائه خدمات تخصصی حقوقی در حوزه املاک
تمامی حقوق مادی معنوی سایت متعلق به آقای محمدرضا محمدحسینی می‌باشد.
