امنیت مشارکت در ساخت با راز‌های وکیل

“پانصد میلیون تومان مژدگانی برای معرفی ملک کلنگی جهت مشارکت در ساخت”

شاید شما هم چنین آگهی هایی که بر در و دیوار کوچه و خیابان چسبانده شده اند را دیده باشید و چه بسا تعجب هم کرده‌اید! نکته ای ظریف در پس چنین اعلان هایی نهفته است که ممکن است در همان لحظه ی اول به فکر خواننده نرسد.

مشارکت در ساخت و ساز دو طرف دارد: مالک و سازنده ،که این دو نفر معمولاً به واسطه یک نفر (معمولاً یک مشاور املاک) با یکدیگر آشنا می شوند و قرارداد می بندند . در شرایط معمولی ، تقریباً همه اتفاق نظر دارند که مالک در یک پروژه مشارکت ، ریسک بیشتری را می پذیرد چرا که همه سرمایه خود را همان ابتدا در اختیار سازنده می گذارد. در شرایط فعلی و با پخش شدن چنین آگهی هایی ، غیر از ریسک همیشگی ، به نظر می رسد فشار مضاعفی بر مالک تحمیل خواهد شد چرا که سازنده و شخص معرِّف یا همان واسطه ، تمام سعی خود را خواهند کرد که مالک را مجاب به پذیرش مشارکت و به دنبال آن پذیرش شرایط قراردادی کنند. این کوشش ها بدین معنی نیست که حتماً سوء نیتی پشت آن وجود دارد و همیشه هم از طریق مخاصمه و جدل های بی نتیجه  صورت نمی گیرد. اگر مالک هنگام مذاکرات ابتدایی ، قبل از امضای قرارداد به چند اصل و نکته اساسی دقت داشته باشد قطعاً چشم انداز پیش روی خود را در یک پروژه ای که حدوداً ۲۴ ماه طول خواهد کشید، بهتر خواهد دید و همان ابتدا به چند سوال بنیادی خود پاسخ خواهد داد :

-آیا صلاح است که گرانبهاترین سرمایه ام را به مشارکت بگذارم؟

– آیا این شخص که به عنوان سازنده تمایل به مشارکت با من دارد صلاحیت های لازم اعم از توانایی مالی و دانش و تجربه فنی را دارد؟

– آیا به طور کلی می توانم با او کنار بیایم و در طول مدت پروژه یکدیگر را تحمل خواهیم کرد؟

شاید به نظر برسد که پاسخ پرسش آخر را در اموری که مربوط به قرارداد و تنظیم آن می شود بتوان یافت و حتماً به این نکته فکر خواهید کرد که یک قرارداد قوی و بی نقص ، از بروز هرگونه مشکل و اختلاف احتمالی در آینده جلوگیری خواهد کرد . اما باید توجه داشت که پروژه مشارکت در ساخت بین دو دستگاه یا ماشین انجام نمی شود بلکه هر دو طرف چه شخص حقیقی و چه شخص حقوقی ، انسان هستند و انسان موجودی است پیش‌بینی‌ناپذیر و دارای احساساتی همچون خستگی، خشم و کم طاقتی که هر کدام در طی پروژه مشارکت میتواند دستمایه و دلیل بروز اختلافاتی شود.

نکته مهم اینجاست که یک قرارداد خوب ،هرچند هم کامل باشد، هرگز نمی تواند به صورت مطلق و قطعی از بروز همه اختلافات جلوگیری نماید ، بلکه در کنترل رفتار حرفه ای دو طرف نقش بازی می کند و در شرایطی به حل و فصل بحران و اختلافات نیز کمک خواهد کرد.

در فصل اول این نوشتار با توجه به خطر پذیری و ریسکی که مالکین برای مشارکت در ساخت، در شرایط فعلی، چند برابر متحمل می شوند ، اصولی را مرور خواهیم کرد که مربوط به گفت و گو و مذاکرات قبل از بررسی پیشنویس و امضای قرارداد می شوند و به اخذ تصمیمات منطقی  کمک خواهند کرد. آگاهی از این اصول برای سازندگان محترم نیز ضروری است تا به کمک ایشان این مذاکرات پر ثمر تر باشند و زودتر به نتیجه برسند.

در فصل دوم ، مهمترین مباحث مربوط به قرارداد مشارکت را بررسی خواهیم کرد تا هنگام تنظیم نهایی قرارداد و امضای آن ، دو طرف  متوجه نکاتی که باید در قرارداد مشارکت در ساخت حتماً درج شوند ، نکاتی که نباید ذکر شوند  وگردنه های پرخطر آن باشند و در طول پیشرفت پروژه از آنها به سلامت عبور کنند .

با توجه به سابقه ایفای نقش به عنوان وکیل دادگستریِ عضو کانون وکلای دادگستری مرکز (تهران) از سال 1385 در محاکم قضایی و دعاوی فراوانی مربوط به پروژه های مشارکت در ساخت ، عهده دار بودن سمت مشاور حقوقی در پروژه های مشارکت در ساخت و پروژه های عمرانی ، اشتغال به تدوین ، تنظیم و اصلاح قراردادهای عمرانی  و آشنایی با انواع گرفتاری ها و چالش های این حوزه ، آگاهی از مطالب هر دو فصل این نوشتار را برای هر دو طرف قرارداد مشارکت ، خصوصاً مالکین ، الزامی و ضروری می‌دانم  و با اطمینان خاطر یک قول و یک تضمین قطعی به خوانندگان این کتاب می دهم :

 پس از خواندن این کتاب دیدگاه و نگرش شما نسبت به سرمایه گذاری در پروژه های مشارکت در ساخت ، کاملاً تغییر خواهد کرد  و حتی اگر یکی از مطالب این کتاب در خاطرتان بماند و به آن عمل کنید ، احتمال موفقیت شما در این سرمایه گذاری ، 80 درصد افزایش خواهد یافت و تضمین خواهد شد.

امید آنکه ذهن روشن ، راه هموار و نتیجه مطلوب باشد