قانون تمدید اجاره در سال ۱۴۰۵ ؛ سقف افزایش اجاره و موارد قانونی تخلیه

تمدید اجباری اجاره در سال ۱۴۰۵ ؛ حقوق مالک و مستأجر در برابر افزایش اجاره‌بها

پایان قرارداد همیشه به معنای تخلیه نیست

در روابط استیجاری، پایان مدت قرارداد معمولاً نقطه تعیین تکلیف رابطه مالک و مستأجر است. در شرایط عادی، مالک انتظار دارد پس از انقضای قرارداد بتواند ملک خود را تحویل بگیرد یا درباره اجاره‌بهای دوره بعد با مستأجر به توافق برسد. مستأجر نیز ممکن است به دلیل هزینه‌های جابه‌جایی، شرایط اقتصادی یا دشواری یافتن مسکن مناسب، خواهان ادامه سکونت در همان ملک باشد.

در سال ۱۴۰۵، تصمیم ویژه‌ای برای تمدید بخشی از قراردادهای اجاره مسکونی اتخاذ شده که این وضعیت را از قواعد معمول اجاره متمایز می‌کند. مطابق اعلام مربوط به مصوبه سران سه قوه، قراردادهای اجاره مسکونی که مدت آن‌ها از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی می‌شود، در صورت درخواست مستأجر و با رعایت شرایط مقرر، یک سال دیگر تمدید خواهند شد. سقف افزایش اجاره‌بها و مبلغ قرض‌الحسنه مربوط نیز در این چارچوب ۲۵ درصد اعلام شده است.

بااین‌حال، برداشت درست از این تصمیم مستلزم توجه به دو نکته است: نخست اینکه حمایت پیش‌بینی‌شده شامل هر نوع ملک و هر قرارداد اجاره‌ای نمی‌شود؛ دوم اینکه تمدید قرارداد، حقوق مالک را به‌طور مطلق از بین نمی‌برد. شناخت قلمرو مقرره، استثناهای آن و ارتباطش با قوانین عمومی اجاره، برای جلوگیری از اختلاف‌های بعدی ضروری است.

شما در وبسایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری هستید.

۱. مبنای حقوقی تمدید قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۵

قاعده عمومی در حقوق ایران این است که اجاره برای مدت معین منعقد می‌شود و با پایان مدت، رابطه استیجاری مطابق قانون و مفاد قرارداد تعیین تکلیف خواهد شد. ماده ۴۹۴ قانون مدنی نیز انقضای مدت را از اسباب پایان اجاره می‌داند.

با وجود این، قانون‌گذار یا مراجع دارای اختیار قانونی می‌توانند در شرایط خاص، قواعد ویژه‌ای برای تنظیم روابط قراردادی مقرر کنند. تصمیم سال ۱۴۰۵ درباره تمدید اجاره نیز در همین چارچوب قابل بررسی است؛ یعنی مقرره‌ای ویژه که در محدوده زمانی و موضوعی مشخص، آثار معمول پایان مدت قرارداد را تعدیل می‌کند.

بر اساس اطلاعات اعلام‌شده درباره این تصمیم، ملاک اصلی برای شمول آن عبارت است از مسکونی بودن ملک، انقضای مدت قرارداد در بازه زمانی تعیین‌شده و درخواست مستأجر برای تمدید. در صورت تحقق شرایط مقرر، مخالفت مالک به‌تنهایی لزوماً مانع اجرای حکم تمدید نیست.

البته نباید این حکم را به معنای دائمی شدن قرارداد اجاره یا ایجاد حق تصرف نامحدود برای مستأجر تلقی کرد. تمدید مورد بحث، یک سال دیگر و در چارچوب شرایط مصوبه است. پس از پایان این دوره نیز باید مقررات قابل اجرا در آن زمان و وضعیت قراردادی طرفین بررسی شود.

از جهت نگارش حقوقی نیز بهتر است این تصمیم با عنوان «مصوبه ویژه تمدید قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۵» معرفی شود، نه اینکه بدون بررسی مبنای تصویب، آن را قانون مصوب مجلس بنامیم. عنوان دقیق مقرره، در تشخیص دامنه اجرا و نحوه استناد به آن اهمیت دارد.

۲. افزایش اجاره‌بها تا چه میزان مجاز است؟

بر اساس اعلام مربوط به مصوبه ویژه سال ۱۴۰۵، افزایش اجاره‌بها و مبلغ قرض‌الحسنه مربوط به قراردادهای مشمول، نباید از ۲۵ درصد بیشتر باشد. این محدودیت به هر دو بخش اصلی توافق مالی میان مالک و مستأجر مربوط است؛ بنابراین، بررسی آن تنها به اجاره ماهانه محدود نمی‌شود.

برای نمونه، اگر اجاره ماهانه یک واحد مسکونی در قرارداد قبلی ۱۸ میلیون تومان باشد، افزایش ۲۵ درصدی آن را به ۲۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان می‌رساند. اگر مبلغ ودیعه نیز ۶۰۰ میلیون تومان باشد، افزایش ۲۵ درصدی، مبلغ را به ۷۵۰ میلیون تومان می‌رساند.

این مثال فقط نحوه محاسبه را نشان می‌دهد. رقم قابل مطالبه در هر قرارداد باید با توجه به مبلغ قبلی، ماهیت پرداخت‌ها و شمول مقرره مشخص شود.

نکته مهم این است که سقف قانونی را نباید با افزایش اجباری اشتباه گرفت. تعیین حداکثر ۲۵ درصد به این معنا نیست که مالک در همه موارد حق دارد دقیقاً همین میزان را مطالبه کند؛ طرفین می‌توانند درباره افزایش کمتر توافق کنند.

از سوی دیگر، اگر قرارداد مشمول محدودیت باشد، تغییر نام یک پرداخت یا درج عنوانی متفاوت در توافق، به‌خودی‌خود مجوز عبور از سقف مقرر نیست. در صورت بروز اختلاف، باید ماهیت واقعی مبلغ مطالبه‌شده و ارتباط آن با اجاره‌بها یا قرض‌الحسنه بررسی شود.

۳. تفاوت مصوبه تمدید اجاره با سقف‌های استانی

یکی از نکاتی که ممکن است موجب اشتباه شود، وجود دو سازوکار متفاوت برای محدود کردن افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۵ است.

سازوکار نخست در ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳ پیش‌بینی شده است. این ماده، در شرایطی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفند طبق اعلام مرکز آمار ایران بیش از ۳۰ درصد باشد، امکان تعیین سقف افزایش اجاره‌بها و قرض‌الحسنه را با رعایت شرایط مقرر و از طریق شورای عالی مسکن فراهم می‌کند. این سازوکار ناظر بر شهرهای واجد شرایط قانونی است و می‌تواند به تعیین سقف‌های متفاوت در مناطق مختلف منجر شود.

سازوکار دوم، تصمیم ویژه مربوط به تمدید قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۵ است که سقف ۲۵ درصدی را در چارچوب تمدید قراردادهای مشمول مقرر کرده است. این تصمیم علاوه بر مبلغ افزایش، به ادامه رابطه استیجاری نیز مربوط می‌شود.

بنابراین، این دو موضوع را نباید یک حکم واحد دانست. تعیین سقف استانی افزایش اجاره‌بها بر اساس ماده ۷، از نظر مبنا و دامنه با تصمیم ویژه تمدید قراردادها تفاوت دارد.

برای تعیین مقرره قابل اعمال بر یک قرارداد مشخص، باید تاریخ انقضای آن، محل وقوع ملک، مسکونی یا غیرمسکونی بودن مورد اجاره و شرایط تمدید بررسی شود. استناد به یک درصد اعلام‌شده در اخبار، بدون توجه به این عوامل، ممکن است به محاسبه نادرست یا مطالبه غیرقابل دفاع منجر شود.

۴. آیا مالک در همه شرایط ملزم به تمدید است؟

خیر. تمدید حمایتی به معنای سلب کامل اختیار مالک در هر وضعیت نیست. در مصوبه، مواردی برای خروج از شمول حمایت یا امکان درخواست تخلیه پیش‌بینی شده است. تحقق هر مورد باید با توجه به شرایط قانونی و مدارک مربوط سنجیده شود.

ضرورت تخریب یا تعمیرات اساسی

اگر مالک برای تخریب، نوسازی یا انجام تعمیرات اساسی در ملک، مجوز لازم را از مرجع ذی‌صلاح دریافت کرده باشد، این وضعیت می‌تواند در بررسی امکان تمدید مؤثر باشد.

صرف اعلام قصد بازسازی یا تخریب، با اخذ مجوز معتبر یکسان نیست. در اختلاف احتمالی، باید نوع مجوز، اعتبار آن و ارتباطش با ملک مورد اجاره بررسی شود. همچنین نمی‌توان بدون توجه به متن و شرایط مصوبه، هر تعمیر جزئی را معادل تعمیرات اساسی دانست.

انتقال قطعی و رسمی ملک

انتقال رسمی ملک نیز از وضعیت‌هایی است که در توضیحات منتشرشده درباره مصوبه مطرح شده است. در این زمینه، باید میان ادعای فروش، تنظیم نوشته عادی و انتقال رسمی سند تفاوت گذاشت.

بر اساس توضیحات مربوط به مصوبه، در وضعیت انتقال قطعی و رسمی و با رعایت شرایط مقرر، مهلت دوماهه برای تخلیه از تاریخ انتقال سند رسمی مطرح شده است. اجرای این حکم باید با توجه به متن دقیق مصوبه و وضعیت پرونده بررسی شود؛ زیرا تاریخ انتقال و شرایط تحقق استثنا در نتیجه حقوقی اهمیت دارد.

نیاز مالک یا افراد تحت تکفل به سکونت

نیاز شخصی مالک یا افراد تحت تکفل او به سکونت در ملک نیز می‌تواند در چارچوب مقرره، از موارد مؤثر بر تمدید باشد. بااین‌حال، ادعای مالک به‌تنهایی نباید با اثبات شرایط قانونی یکسان تلقی شود.

در صورت اختلاف، دلایل و وضعیت واقعی باید در مرجع صالح بررسی شود. بنابراین، مستأجر نیز نباید صرفاً به دلیل اعلام شفاهی مالک، بدون بررسی مستندات و حقوق خود، از امکان دفاع قانونی صرف‌نظر کند.

نقض تعهدات مستأجر و ورود خسارت قابل ملاحظه

خودداری از انجام تعهداتی مانند پرداخت اجاره‌بها یا هزینه‌های مشترک، در صورتی که شرایط مقرر را داشته باشد و موجب خسارت قابل ملاحظه شود، ممکن است در امکان استناد مالک به استثناهای مصوبه مؤثر باشد.

بااین‌حال، هر اختلاف مالی یا تأخیر جزئی در پرداخت، لزوماً به معنای تحقق این وضعیت نیست. نوع تعهد، میزان خسارت، اسناد موجود و سایر شرایط باید بررسی شود.

در عمل، مستأجر بهتر است پرداخت‌ها را به شیوه‌ای انجام دهد که قابل اثبات باشد و رسیدها، اسناد بانکی و مکاتبات مربوط به اجاره و شارژ ساختمان را حفظ کند. مالک نیز برای استناد به تخلف، باید مدارک متناسب با ادعای خود را در اختیار داشته باشد.

۵. اگر مستأجر افزایش بیش از سقف را نپذیرد، آیا تخلیه الزامی است؟

در قراردادهایی که مشمول تمدید ویژه هستند، نپذیرفتن افزایش بیش از سقف مجاز، به‌تنهایی نباید موجب بی‌اثر شدن حمایت مقرر شود. اگر مستأجر خواهان تمدید باشد و شرایط قانونی آن فراهم باشد، اختلاف بر سر مبلغی که از حد مجاز فراتر می‌رود، باید با توجه به مقررات قابل اعمال بررسی شود.

بااین‌حال، مستأجر نمی‌تواند از این حمایت نتیجه بگیرد که پرداخت اجاره‌بهای قابل مطالبه یا اجرای سایر تعهدات قراردادی ضرورتی ندارد. محدودیت افزایش، جایگزین تعهدات معتبر طرفین نمی‌شود.

اگر مالک مبلغی بیش از سقف موردنظر مطالبه کند، مستأجر بهتر است موضوع را به‌صورت مستند پیگیری کند و از اقداماتی که ممکن است به‌عنوان امتناع از پرداخت اجاره تفسیر شود، بپرهیزد. در مقابل، مالک نیز باید پیش از درخواست تخلیه، شمول مصوبه و وجود دلیل قانونی برای خروج از حمایت را بررسی کند.

به بیان دیگر، اختلاف بر سر میزان افزایش اجاره و اختلاف بر سر نقض تعهدات، دو موضوع جداگانه‌اند. بررسی مستقل هرکدام، از تصمیم‌گیری عجولانه و ایجاد دعوای غیرضروری جلوگیری می‌کند.

۶. آیا مقررات جدید شامل مغازه و دفتر کار هم می‌شود؟

حکم تمدید ویژه سال ۱۴۰۵ درباره قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی مطرح شده است. بنابراین، نمی‌توان آن را بدون بررسی به اجاره مغازه، دفتر کار، واحد اداری یا سایر املاک غیرمسکونی تعمیم داد.

در اجاره‌های تجاری، علاوه بر قانون مدنی و مفاد قرارداد، ممکن است قوانین خاص روابط موجر و مستأجر نیز اهمیت داشته باشند. تاریخ انعقاد قرارداد، نوع استفاده از ملک و مقررات حاکم بر رابطه می‌توانند در تشخیص حقوق طرفین مؤثر باشند.

برای مثال، مستأجر یک مغازه نباید صرفاً به دلیل انتشار خبر تمدید قراردادهای مسکونی، نتیجه بگیرد که قرارداد تجاری او نیز به‌طور خودکار یک سال تمدید می‌شود. پیش از هر اقدام، لازم است نوع قرارداد و قوانین حاکم بر آن بررسی شود.

۷. ثبت قرارداد و مستندسازی تمدید چه اهمیتی دارد؟

این مطلب را در سایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری می خوانید.

بخش قابل‌توجهی از اختلافات اجاره از ابهام در مفاد توافق ناشی می‌شود؛ برای نمونه، ممکن است طرفین درباره مبلغ ودیعه، اجاره ماهانه، زمان پرداخت یا تاریخ پایان قرارداد برداشت متفاوتی داشته باشند.

ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، با اصلاحات مقرر در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، بر درج مدت اجاره، مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه و رعایت الزامات ثبت قرارداد تأکید دارد. مطابق متن اصلاح‌شده، ثبت قرارداد در سامانه‌های پیش‌بینی‌شده و تأیید طرفین و دو شاهد مورد اطمینان نیز در فرایند اخذ شناسه رهگیری مطرح است.

ازاین‌رو، هنگام تمدید قرارداد بهتر است مبلغ جدید، تاریخ شروع و پایان دوره، نحوه پرداخت و تعهدات باقی‌مانده به‌روشنی مشخص شود. نگهداری رسیدهای پرداخت و ثبت توافقات نیز می‌تواند در صورت بروز اختلاف، اثبات ادعاها را آسان‌تر کند.

البته ثبت توافق جدید به معنای معتبر شدن هر شرطی نیست. مفاد تمدید باید با مقررات لازم‌الاجرا سازگار باشد و نباید به وسیله‌ای برای دور زدن محدودیت‌های قانونی تبدیل شود.

۸. در صورت درخواست تخلیه، چه نکاتی باید بررسی شود؟

اگر مالک درخواست تخلیه مطرح کند، مستأجری که خود را مشمول تمدید می‌داند، باید پیش از هر چیز قرارداد، تاریخ انقضا و شرایط مصوبه را بررسی کند. دریافت اظهارنامه یا ابلاغیه قضایی نیز نباید نادیده گرفته شود؛ زیرا رعایت مهلت‌ها و ارائه دفاع مستند می‌تواند در نتیجه پرونده مؤثر باشد.

اگر دلیل مالک صرفاً پایان مدت قرارداد باشد، مستأجر می‌تواند مدارک مربوط به قرارداد و شرایط تمدید را ارائه کند و خواستار بررسی مقررات حاکم شود. اگر مالک به یکی از استثناها استناد می‌کند، باید مدارک و شرایط تحقق آن استثنا بررسی شود.

از سوی دیگر، مالک نیز باید پیش از اقدام قضایی، مطمئن شود که قرارداد از شمول مصوبه خارج است یا دلیل قانونی دیگری برای تخلیه وجود دارد. اتکا به برداشت شخصی از خبرها یا نقل‌قول‌های غیررسمی، جایگزین بررسی مقررات و مدارک پرونده نیست.

در خصوص مرجع رسیدگی و تشریفات طرح دعوا نیز باید به متن نهایی مصوبه و مقررات شکلی قابل اجرا در زمان اقدام مراجعه کرد؛ زیرا تعیین مرجع صالح به نوع خواسته و وضعیت پرونده بستگی دارد.

 

تصمیم ویژه سال ۱۴۰۵ درباره تمدید اجاره، در محدوده قراردادهای مسکونی واجد شرایط، امکان تمدید یک‌ساله با درخواست مستأجر و سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها و قرض‌الحسنه را پیش‌بینی کرده است. بااین‌حال، این حمایت مطلق نیست و در مواردی مانند تخریب یا تعمیرات اساسی با مجوز لازم، انتقال رسمی ملک، نیاز شخصی احرازشده و نقض تعهدات همراه با خسارت قابل ملاحظه، ممکن است وضعیت حقوقی متفاوتی وجود داشته باشد.

همچنین باید میان این مصوبه و سازوکار تعیین سقف‌های استانی بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها تفاوت گذاشت. تعیین حکم قابل اعمال، به نوع ملک، تاریخ انقضای قرارداد، شرایط رابطه استیجاری و مقررات حاکم بستگی دارد.