اشتباهات انتقال قدرالسهم در قرارداد مشارکت در ساخت ؛ از یک درصد اشتباه تا انتقال زودهنگام

اشتباهات انتقال قدرالسهم در مشارکت در ساخت و راه‌های جلوگیری از خسارت

در قراردادهای مشارکت در ساخت، یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که گاهی کمتر از خود قرارداد مورد توجه قرار می‌گیرد، نحوه انتقال قدرالسهم به سازنده است.

مالک معمولاً زمین را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده نیز در مقابل، متعهد به تأمین هزینه‌ها، اخذ مجوزها، احداث ساختمان و انجام سایر تعهدات قراردادی می‌شود. در نهایت نیز سهم هر یک از طرفین از ساختمان احداث‌شده یا عرصه و اعیان مشخص می‌شود.

اما یک اشتباه در مرحله انتقال قدرالسهم می‌تواند تعادل اقتصادی قرارداد را به هم بزند.

گاهی مالک، بیش از میزان توافق‌شده به سازنده انتقال می‌دهد. گاهی انتقال پیش از رسیدن پروژه به مرحله مقرر در قرارداد انجام می‌شود. در مواردی نیز درصدها درست هستند، اما واحدهای اختصاص‌یافته، پارکینگ، انباری یا سایر حقوق وابسته به واحدها به‌درستی تعیین نشده‌اند.

این اشتباهات ممکن است در ابتدا ساده به نظر برسند، اما در ادامه پروژه می‌توانند منشأ اختلافات جدی و حتی دعاوی متعدد شوند.

قدرالسهم در مشارکت در ساخت دقیقاً به چه معناست؟

«قدرالسهم» در قراردادهای مشارکت در ساخت معمولاً برای بیان میزان سهم هر یک از طرفین از نتیجه اقتصادی پروژه به کار می‌رود.

برای مثال ممکن است توافق شود:

• ۶۰ درصد متعلق به مالک؛
• ۴۰ درصد متعلق به سازنده.

اما همین عبارت به تنهایی همیشه برای انتقال حقوق طرفین کافی نیست.

باید مشخص شود این درصدها نسبت به چه چیزی محاسبه می‌شوند:

آیا نسبت به عرصه است؟

آیا نسبت به اعیان احداثی است؟

آیا منظور سهم طرفین از واحدهای نهایی است؟

پارکینگ و انباری چگونه محاسبه می‌شوند؟

اگر مساحت واقعی واحدها با پیش‌بینی اولیه متفاوت شد، تکلیف چیست؟

و مهم‌تر از همه، چه زمانی سازنده مستحق انتقال رسمی چه میزان از سهم است؟

این پرسش‌ها باید پیش از تنظیم سند انتقال پاسخ داده شوند، نه زمانی که اختلاف میان مالک و سازنده ایجاد شده است.

اشتباه اول؛ تعیین درصد بدون تعیین مبنای محاسبه

یکی از اشتباهات رایج این است که در قرارداد صرفاً نوشته می‌شود:

«قدرالسهم مالک ۶۰ درصد و قدرالسهم سازنده ۴۰ درصد است.»

اما مشخص نمی‌شود این نسبت دقیقاً چگونه باید در پروژه اجرا شود.

فرض کنید در قرارداد، سهم سازنده ۴۰ درصد تعیین شده است، ولی در زمان تقسیم واحدها، سازنده ادعا می‌کند واحدهای با ارزش‌تر باید در سهم او قرار بگیرند و مالک برداشت متفاوتی دارد.

در چنین شرایطی اختلاف فقط درباره یک عدد نیست؛ بلکه درباره روش اجرای قرارداد است.

مطابق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، قرارداد صحیح برای طرفین لازم‌الاتباع است و ماده ۲۲۰ نیز طرفین را علاوه بر مفاد صریح قرارداد، به نتایجی که عرف و قانون بر قرارداد مترتب می‌کند ملزم می‌داند.

بنابراین بهتر است در قرارداد مشارکت، قدرالسهم با جزئیات کافی مشخص شود.

اشتباه دوم؛ انتقال قدرالسهم پیش از موعد

یکی از خطرناک‌ترین اشتباهات مالک، انتقال سهم سازنده بدون توجه به مراحل پیشرفت پروژه است.

برای مثال ممکن است توافق شده باشد سازنده پس از انجام عملیات مشخصی، مستحق انتقال بخشی از سهم شود؛ اما مالک از ابتدا یا در مرحله‌ای زودتر، سند سهم بیشتری را به نام سازنده منتقل کند.

این موضوع می‌تواند قدرت مالک را در ادامه پروژه کاهش دهد.

فرض کنید سازنده باید پس از رسیدن ساختمان به مرحله مشخصی، مستحق انتقال ۱۰ درصد دیگر باشد؛ اما به اشتباه ۲۰ درصد منتقل شود.

اگر بعداً سازنده در انجام تعهدات خود کوتاهی کند، مالک ممکن است برای اصلاح وضعیت ایجادشده ناچار به طرح دعوای حقوقی شود.

به همین دلیل، انتقال قدرالسهم باید مرحله‌ای، مشروط و منطبق با برنامه قراردادی پروژه باشد.

اشتباه سوم؛ انتقال درصد درست اما واحدهای اشتباه

شما در سایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری هستید.

گاهی مشکل از درصد نیست.

فرض کنیم در قرارداد، سهم سازنده ۴۰ درصد تعیین شده و در محاسبه کلی نیز همین نسبت رعایت شده است؛ اما در تقسیم واحدها، واحدهایی با ارزش بسیار متفاوت به طرفین اختصاص داده شده‌اند.

برای مثال ممکن است یک واحد ۱۲۰ متری با موقعیت ممتاز و پارکینگ مناسب در سهم یک طرف قرار گیرد و چند واحد با ارزش اقتصادی پایین‌تر در سهم طرف دیگر.

در اینجا نمی‌توان صرفاً با نگاه کردن به عدد «۴۰ درصد» یا «۶۰ درصد» درباره رعایت قرارداد اظهارنظر کرد.

ارزش اقتصادی واحدها، طبقه، جهت، نورگیری، تعداد پارکینگ، انباری و سایر مشخصات مؤثر نیز می‌توانند در ارزیابی اجرای توافق اهمیت داشته باشند؛ البته میزان تأثیر هرکدام باید با توجه به مفاد همان قرارداد و توافق طرفین بررسی شود.

اشتباه چهارم؛ بی‌توجهی به پارکینگ و انباری

یکی از اختلافات پرتکرار در پروژه‌های ساختمانی این است که طرفین درباره واحدها توافق کرده‌اند اما درباره پارکینگ و انباری تعیین تکلیف دقیق نکرده‌اند.

برای مثال در قرارداد نوشته شده:

«دو واحد از ساختمان متعلق به سازنده است.»

اما مشخص نشده است که پارکینگ‌ها و انباری‌های مرتبط با این واحدها نیز چگونه تقسیم می‌شوند.

پس از پایان ساختمان، ممکن است ارزش اقتصادی پارکینگ‌ها باعث ایجاد اختلاف جدی شود.

بهتر است در قرارداد مشارکت، شماره، موقعیت و نحوه تخصیص پارکینگ و انباری تا حد امکان روشن باشد و در صورت تغییر نقشه یا مشخصات پروژه، سازوکار اصلاح آن نیز تعیین شود.

اشتباه پنجم؛ انتقال قدرالسهم بدون بررسی وضعیت ثبتی ملک

انتقال سهم از یک ملک فقط یک محاسبه قراردادی نیست.

پیش از انتقال باید وضعیت ثبتی ملک، میزان مالکیت اشخاص، وجود بازداشت یا رهن، محدودیت‌های ثبتی و سایر موانع احتمالی بررسی شود.

اهمیت این موضوع با توجه به ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک بیشتر می‌شود؛ زیرا در چارچوب ثبت رسمی، دولت مالک ثبت‌شده در دفتر املاک یا منتقل‌الیه‌ای را که انتقال او نیز در دفتر املاک ثبت شده باشد، مالک خواهد شناخت.

بنابراین نمی‌توان صرفاً بر مبنای محاسبات داخل قرارداد، وضعیت ثبتی ملک را نادیده گرفت.

اشتباه ششم؛ انتقال سهم بر اساس نقشه‌ای که هنوز قطعی نشده است

در ابتدای پروژه معمولاً نقشه یا پیش‌بینی اولیه‌ای از تعداد واحدها، متراژ آنها و نحوه تقسیم ارائه می‌شود.

اما ممکن است پس از اخذ پروانه یا در جریان عملیات ساختمانی، مشخصات پروژه تغییر کند.

اگر انتقال قدرالسهم بر اساس اطلاعات اولیه انجام شده باشد ولی بعداً تعداد واحدها، متراژ یا مشخصات آنها تغییر کند، اختلاف درباره سهم واقعی طرفین اجتناب‌ناپذیر خواهد شد؛ مگر اینکه قرارداد برای چنین وضعیتی راه‌حل مشخصی پیش‌بینی کرده باشد.

به همین دلیل باید در قرارداد مشخص شود که مبنای نهایی تقسیم، کدام سند و کدام مرحله از پروژه است.

اشتباه هفتم؛ انتقال سهم سازنده بدون ارتباط آن با تعهدات وی

در یک قرارداد مشارکت در ساخت، تعهدات سازنده معمولاً متعدد است:

تأمین مالی، اخذ مجوز، تخریب، ساخت، رعایت مشخصات فنی، پرداخت هزینه‌های مقرر، اخذ پایان کار، انجام امور تفکیکی و در نهایت تحویل پروژه.

بنابراین انتقال سهم سازنده نباید از تعهدات او جدا شود.

اگر قرارداد مقرر کرده باشد که انتقال هر بخش از قدرالسهم در مقابل انجام تعهد مشخصی صورت گیرد، باید هنگام تنظیم سند بررسی شود که شرط مربوط به آن مرحله واقعاً محقق شده است یا خیر.

مطابق ماده ۲۲۱ قانون مدنی، در صورت تخلف از تعهد، در شرایط مقرر قانونی یا قراردادی، مسئولیت جبران خسارت ممکن است ایجاد شود.

اشتباه هشتم؛ بی‌توجهی به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

موضوع انتقال قدرالسهم در پروژه‌های مشارکت در ساخت، با مقررات جدید ثبت رسمی اهمیت بیشتری پیدا کرده است.

بر اساس ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ماده یک قانون پیش‌فروش ساختمان اصلاح شده و اکنون قراردادهایی که به موجب آنها مالک رسمی زمین با شخص دیگری مشارکت در ساخت می‌کند، در تعریف قانونی پیش‌فروش ساختمان قرار گرفته‌اند. همچنین انتقال حقوق و تعهدات ناشی از این قراردادها نیز در همین چارچوب قرار گرفته است.

از سوی دیگر، ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در شرایط مقرر قانونی، ثبت اعمال حقوقی مربوط به اموال غیرمنقول و هر نوع پیش‌فروش ساختمان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد الزامی کرده و برای ثبت‌نشدن، ضمانت‌اجراهای مهمی پیش‌بینی کرده است.

بنابراین امروز نمی‌توان موضوع انتقال قدرالسهم در مشارکت در ساخت را صرفاً یک مسئله ساده قراردادی دانست.

نحوه تنظیم و ثبت قرارداد و انتقال حقوق باید با مقررات جدید ثبتی نیز هماهنگ باشد.

اشتباه نهم؛ استفاده از وکالت‌نامه به جای تنظیم دقیق انتقال

گاهی برای تسهیل امور پروژه، مالک به سازنده وکالت‌هایی اعطا می‌کند.

اما وکالت، با انتقال مالکیت یکی نیست.

اینکه سازنده اختیار انجام برخی اقدامات اداری یا ثبتی را داشته باشد، به این معنا نیست که مالک باید بدون تعیین حدود دقیق، اختیار گسترده‌ای برای انتقال یا معامله نسبت به ملک در اختیار او قرار دهد.

وکالت‌نامه باید با قرارداد مشارکت هماهنگ باشد و حدود اختیارات، موضوع، میزان سهم، شرایط انتقال و محدودیت‌های آن به دقت مشخص شود.

اشتباه دهم؛ مشخص نکردن تکلیف تغییر متراژ

فرض کنیم در قرارداد، سهم طرفین بر اساس پیش‌بینی اولیه مشخص شده است؛ اما پس از پایان ساخت، مساحت مفید واحدها کمتر یا بیشتر از میزان پیش‌بینی‌شده می‌شود.

اگر قرارداد درباره این وضعیت ساکت باشد، اختلاف ایجاد خواهد شد.

بهتر است از ابتدا مشخص شود:

آیا درصد سهم ثابت باقی می‌ماند؟

آیا تقسیم بر اساس متراژ نهایی انجام می‌شود؟

اگر متراژ یک واحد کاهش یافت، جبران چگونه خواهد بود؟

اگر ارزش یک واحد به دلیل موقعیت خاص آن بیشتر شد، آیا این تفاوت در تقسیم لحاظ می‌شود؟

هرچه پاسخ این پرسش‌ها در قرارداد روشن‌تر باشد، احتمال اختلاف در زمان انتقال سند کمتر خواهد شد.

اگر قدرالسهم اشتباه منتقل شده باشد چه باید کرد؟

پاسخ به این پرسش کاملاً به نوع اشتباه بستگی دارد.

ممکن است اشتباه صرفاً در تنظیم سند باشد و با اصلاح سند یا توافق طرفین قابل حل باشد.

گاهی نیز انتقال بیش از میزان تعهد قراردادی انجام شده و موضوع نیازمند بررسی آثار حقوقی سند انتقال است.

در مواردی نیز ممکن است اختلاف به تفسیر قرارداد، تحقق یا عدم تحقق شروط انتقال، میزان مالکیت، اعتبار معامله یا آثار ثبت رسمی مربوط شود.

در چنین وضعیتی، طرح سریع یک دعوای نامتناسب می‌تواند وضعیت را پیچیده‌تر کند.

ابتدا باید قرارداد مشارکت، الحاقیه‌ها، اسناد مالکیت، سند یا اسناد انتقال، صورت‌جلسات، نقشه‌های مصوب و وضعیت واقعی پروژه کنار یکدیگر قرار گیرد و مشخص شود اشتباه دقیقاً در کدام مرحله رخ داده است.

آیا می‌توان انتقال اضافی را پس گرفت؟

این موضوع نیز پاسخ یکسانی برای همه پرونده‌ها ندارد.

اگر انتقال برخلاف توافق قراردادی انجام شده باشد، باید ماهیت حقوقی سند و توافقات طرفین بررسی شود.

صرف اینکه مالک بعداً متوجه شود سهم بیشتری منتقل کرده است، لزوماً به معنای بی‌اعتباری خودکار سند نیست.

از سوی دیگر، اگر انتقال بر مبنای اشتباه، تخلف از شروط قراردادی یا بدون تحقق شرایط مقرر انجام شده باشد، ممکن است حسب مورد راهکارهای حقوقی متفاوتی مطرح شود.

در چنین پرونده‌هایی، عبارت دقیق قرارداد و سند رسمی انتقال اهمیت بسیار زیادی دارد.

همچنین مطابق ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی، هرکس مدعی حقی باشد باید آن را اثبات کند و اگر طرف مقابل نیز در مقام دفاع، مدعی امری نیازمند دلیل باشد، اثبات آن بر عهده او خواهد بود.

اهمیت وجه التزام در انتقال قدرالسهم

این مطلب را در سایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری می خوانید.

یکی از راه‌های کاهش اختلاف، پیش‌بینی ضمانت اجرای روشن در قرارداد است.

برای مثال می‌توان درباره تأخیر در انتقال، انتقال زودهنگام، عدم حضور در دفترخانه یا تخلف از مراحل مورد توافق، ضمانت اجرای مشخصی تعیین کرد.

ماده ۲۳۰ قانون مدنی نیز در خصوص وجه التزام قراردادی اهمیت دارد.

اما شرط وجه التزام باید با دقت تنظیم شود؛ زیرا یک عبارت مبهم می‌تواند در زمان اختلاف، خود منشأ دعوای جدید شود.

یک نکته بسیار مهم برای مالکان

مالک نباید تصور کند که چون زمین متعلق به اوست، هر زمان بخواهد می‌تواند سهم سازنده را منتقل کند یا از انتقال آن خودداری کند.

اگر قرارداد معتبر منعقد شده باشد، اصل بر لزوم رعایت تعهدات قراردادی است.

از سوی دیگر، سازنده نیز نباید تصور کند که صرف درج یک درصد در قرارداد، بدون تحقق مراحل و شروط تعیین‌شده، به او حق مطالبه هر میزان از قدرالسهم را می‌دهد.

هر دو طرف باید انتقال سهم را به متن قرارداد و مراحل واقعی پروژه متصل کنند.

چرا انتقال قدرالسهم باید توسط متخصص بررسی شود؟

مشارکت در ساخت یک قرارداد ساده نیست که تنها با تعیین درصد مالک و سازنده پایان پیدا کند.

در یک پروژه واقعی، موضوعات متعددی به هم وابسته‌اند:

مالکیت زمین، ارزش عرصه، هزینه ساخت، تراکم، تعداد واحدها، متراژ، پارکینگ، انباری، زمان‌بندی پروژه، نحوه انتقال سهم، شرایط پیش‌فروش، سند رسمی، پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و تعهدات متقابل طرفین.

اشتباه در هر یک از این حلقه‌ها می‌تواند بر حلقه‌های دیگر اثر بگذارد.

به همین دلیل، قبل از امضای قرارداد یا پیش از هرگونه انتقال قدرالسهم، بررسی قرارداد توسط وکیل متخصص حقوق املاک و قراردادهای مشارکت در ساخت می‌تواند از اختلافات بسیار پرهزینه آینده جلوگیری کند.

کتاب «امنیت مشارکت در ساخت با رازهای وکیل»

برای کسانی که با قراردادهای مشارکت در ساخت سروکار دارند، مطالعه منابع کاربردی می‌تواند پیش از ورود به معامله بسیار راهگشا باشد.

در کتاب «امنیت مشارکت در ساخت با رازهای وکیل» نوشته جناب وکیل محمدرضا محمدحسینی، وکیل پایه یک دادگستری، موضوعات کاربردی و مهم مشارکت در ساخت از منظر مسائل و اختلافاتی که ممکن است در جریان پروژه برای مالک و سازنده ایجاد شود، مورد بررسی قرار گرفته و درباره آنها توضیحات مفصلی ارائه شده است.

از جمله موضوعات مهمی که در یک قرارداد مشارکت باید پیش از امضا مورد توجه قرار گیرد، نحوه تعیین سهم طرفین، تعهدات مالک و سازنده، تضمین اجرای تعهدات و خطرات ناشی از تنظیم نادرست قرارداد است.

بنابراین این کتاب می‌تواند در کنار مشاوره تخصصی حقوقی، برای مالکان و سازندگانی که قصد ورود به چنین قراردادی را دارند، منبعی کاربردی برای شناخت ریسک‌های معامله باشد.

 

انتقال قدرالسهم در مشارکت در ساخت، یک مرحله تشریفاتی و ساده نیست.

اشتباه در درصد سهم، زمان انتقال، واحدهای اختصاص‌یافته، پارکینگ و انباری، مبنای محاسبه، وضعیت ثبتی ملک یا شرایط قراردادی انتقال می‌تواند زمینه اختلافات جدی میان مالک و سازنده را فراهم کند.

از طرف دیگر، با توجه به تغییرات ایجادشده در مقررات ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و اصلاح تعریف پیش‌فروش ساختمان، توجه به الزامات ثبتی در قراردادهای مشارکت در ساخت اهمیت بیشتری پیدا کرده است.

در نهایت، بهترین زمان برای کشف اشتباه در قدرالسهم، قبل از انتقال سند است؛ نه زمانی که سند اشتباه تنظیم شده و پروژه به اختلاف کشیده شده است.

اگر قرار است ملکی را وارد قرارداد مشارکت در ساخت کنید، قبل از امضا و قبل از انتقال هر مقدار از قدرالسهم، قرارداد و اسناد را با یک وکیل متخصص حقوق املاک و مشارکت در ساخت بررسی کنید.

هزینه اندک امروز، بهتر از خسارت زیاد فرداست.

 

پرسش‌های متداول

آیا سازنده می‌تواند قبل از پایان پروژه قدرالسهم خود را منتقل کند؟

این موضوع تابع قرارداد، شرایط انتقال و مقررات حاکم بر پیش‌فروش و ثبت رسمی است و نمی‌توان برای همه قراردادها پاسخ یکسانی ارائه کرد.

اگر مالک اشتباهاً بیش از سهم سازنده سند منتقل کند چه می‌شود؟

باید قرارداد، سند انتقال و شرایطی که انتقال بر اساس آن انجام شده بررسی شود. بسته به وضعیت پرونده، راهکار حقوقی متفاوت خواهد بود.

آیا تعیین درصد ۶۰ به ۴۰ برای قرارداد مشارکت کافی است؟

خیر. باید مبنای این درصد، نحوه تبدیل آن به واحدها، وضعیت پارکینگ و انباری و تکلیف تغییرات متراژ و مشخصات پروژه نیز روشن شود.

آیا قرارداد مشارکت در ساخت همچنان یک قرارداد عادی ساده محسوب می‌شود؟

با توجه به اصلاح ماده یک قانون پیش‌فروش ساختمان و مقررات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مشارکت در ساخت از منظر مقررات جدید، آثار و الزامات ثبتی مهمی پیدا کرده است.

آیا برای تعیین قدرالسهم حتماً باید از وکیل استفاده کرد؟

اجبار قانونی عامی برای استفاده از وکیل وجود ندارد، اما با توجه به ارزش بالای ملک و پیچیدگی روابط قراردادی و ثبتی، بررسی قرارداد و نحوه انتقال توسط وکیل متخصص می‌تواند از بسیاری از اختلافات آینده جلوگیری کند.