این مقاله را برای دیگران ارسال کنید
Telegram
WhatsApp
از الزام به تنظیم سند رسمی تا فک رهن، پایان کار و صورتمجلس تفکیکی
یکی از پرتکرارترین مشکلات پس از خرید ملک این است که خریدار بخش عمده یا حتی تمام ثمن معامله را پرداخت کرده، ملک را تحویل گرفته یا در آستانه تحویل گرفتن آن است، اما فروشنده از حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک خودداری می‌کند.
گاهی فروشنده اساساً در دفترخانه حاضر نمی‌شود. گاهی می‌گوید هنوز پایان کار نگرفته‌ام. در پرونده‌ای دیگر ملک در رهن بانک است. در موردی دیگر، سند مادر وجود دارد اما برای آپارتمان صورتمجلس تفکیکی صادر نشده است. حتی ممکن است فروشنده پس از معامله فوت کرده باشد یا ملک را به شخص دیگری منتقل کرده باشد.
بنابراین این تصور که در همه موارد فقط باید یک دادخواست با عنوان «الزام به تنظیم سند رسمی» مطرح کرد، دقیق نیست.
خواسته صحیح در این دعاوی کاملاً به وضعیت حقوقی و ثبتی ملک و تعهدات فروشنده بستگی دارد.
از طرف دیگر، با اجرای تدریجی قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، موضوع فقط یک اختلاف قراردادی میان خریدار و فروشنده نیست؛ بلکه نحوه تنظیم و ثبت معاملات ملکی نیز وارد مرحله جدیدی شده است. قانون جدید برای برخی معاملات ثبت‌نشده، پس از تحقق مواعد و شرایط مقرر، محدودیت‌های مهمی درباره قابلیت استماع دعاوی و ادله پیش‌بینی کرده است.
الزام به تنظیم سند رسمی دقیقاً یعنی چه؟
شما در سایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری هستید.
وقتی شخصی ملکی را به دیگری می‌فروشد، تعهد فروشنده در بسیاری از قراردادها فقط تحویل ملک نیست؛ بلکه فروشنده متعهد می‌شود مقدمات انتقال رسمی مالکیت را نیز فراهم کند.
اگر این تعهد انجام نشود، خریدار می‌تواند در شرایط قانونی، اجرای آن را از دادگاه بخواهد.
در چنین وضعیتی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در واقع دعوایی برای وادار کردن متعهد به انجام تعهد انتقال رسمی است.
مبنای قراردادی این تعهد را می‌توان در مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی نیز مشاهده کرد. ماده ۲۱۹ اصل لزوم قراردادهای صحیح را بیان می‌کند و ماده ۲۲۰ نیز متعاملین را علاوه بر مفاد صریح قرارداد، به نتایجی که عرف و قانون از عقد ایجاد می‌کند ملتزم می‌داند.
اما یک نکته مهم وجود دارد:
دادگاه زمانی می‌تواند فروشنده را به تنظیم سند رسمی ملزم کند که مقدمات قانونی و ثبتی انتقال نیز قابل تحقق باشد.
به همین دلیل، تشخیص درست خواسته اهمیت زیادی دارد.
آیا صرف داشتن مبایعه‌نامه برای طرح دعوا کافی است؟
در بسیاری از معاملات قدیمی، خریدار با یک مبایعه‌نامه عادی به دادگاه مراجعه می‌کند.
اگر معامله از نظر قانونی معتبر باشد و فروشنده یا مالک رسمی متعهد به انتقال رسمی شده باشد، مبایعه‌نامه می‌تواند مبنای دعوای الزام به تنظیم سند قرار گیرد.
اما دادگاه باید در نهایت احراز کند که معامله مورد استناد واقع شده و تعهد به انتقال رسمی وجود دارد.
اداره کل حقوقی قوه قضائیه در نظریه شماره ۷/۹۷/۲۴۳۸ نیز همین تفکیک را مورد توجه قرار داده و بیان کرده است که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، اثبات وقوع معامله و مالکیت خواهان از اسباب دعواست و برای اثبات این سبب، لزوماً نیازی به طرح دعوای مستقل وجود ندارد.
بنابراین در بسیاری از پرونده‌ها، خواهان می‌تواند در قالب همان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، وقوع معامله را به عنوان مبنای حق خود اثبات کند.
البته این موضوع با پرونده‌ای که اساساً وقوع معامله مورد اختلاف جدی است یا سند عادی منتسب به مالک مورد انکار و تردید قرار گرفته، تفاوت دارد.
فروشنده سند به نام خودش دارد؛ آیا دعوا مستقیم علیه او مطرح می‌شود؟
اصل عملی در دعوای الزام به تنظیم سند این است که شخصی که سند رسمی ملک به نام اوست باید در موقعیت مناسب به عنوان خوانده قرار گیرد.
اگر فروشنده همان مالک رسمی باشد، وضعیت ساده‌تر است.
اما گاهی فروشنده شخصی است که خودش ملک را از مالک قبلی خریده ولی هنوز سند رسمی به نامش منتقل نشده است.
در این حالت، بسته به وضعیت زنجیره معاملات، ممکن است لازم باشد ایادی قبلی و مالک رسمی نیز در دعوا مورد توجه قرار گیرند.
نمی‌توان برای همه پرونده‌ها یک نسخه واحد پیچید.
اگر شخصی که در سند رسمی مالک است، طرف دعوا قرار نگیرد، در مرحله اجرای حکم ممکن است مشکل اساسی ایجاد شود؛ زیرا در نهایت دفترخانه و اداره ثبت باید سند را از مالک رسمی یا قائم‌مقام قانونی او به منتقل‌الیه منتقل کنند.
به همین دلیل، بررسی زنجیره مالکیت قبل از تنظیم دادخواست اهمیت بسیار زیادی دارد.
اگر فروشنده حاضر به دفترخانه نمی‌شود، چه اقدامی لازم است؟
اگر در قرارداد، تاریخ مشخصی برای حضور در دفترخانه تعیین شده باشد، خریدار باید مطابق قرارداد اقدام کند.
یکی از اقدامات مهم، مراجعه به دفترخانه در تاریخ مقرر و در صورت عدم حضور فروشنده، دریافت گواهی مربوط به عدم حضور است؛ البته در عمل باید وضعیت ثبتی و امکان تنظیم سند نیز از قبل بررسی شود.
ارسال اظهارنامه نیز در مواردی که موعد انجام تعهد روشن نیست یا برای اثبات مطالبه و تعیین موضع خریدار ضرورت دارد، می‌تواند اهمیت داشته باشد.
ماده ۲۲۶ قانون مدنی در بحث مطالبه خسارت ناشی از عدم اجرای تعهد، میان حالتی که موعد انجام تعهد تعیین شده و حالتی که موعد تعیین نشده تفاوت قائل شده است.
بنابراین بهتر است خریدار قبل از طرح دعوا، قرارداد، تاریخ دفترخانه، وضعیت سند و میزان تعهدات انجام‌شده از سوی خود را دقیق بررسی کند.
آیا فقط باید «الزام به تنظیم سند رسمی» خواست؟
اینجا یکی از مهم‌ترین نکات عملی پرونده مطرح می‌شود.
خیر، همیشه این خواسته به تنهایی کافی نیست.
فرض کنید فروشنده یک واحد آپارتمان را فروخته اما ساختمان هنوز پایان کار ندارد.
تا زمانی که مقدمات قانونی لازم برای صدور سند مستقل فراهم نشود، انتقال رسمی واحد ممکن است با مانع مواجه شود.
در چنین وضعیتی، حسب مورد ممکن است لازم باشد خواسته‌هایی مانند:
الزام به اخذ پایان کار
و سپس:
الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
نیز مطرح شود.
پس از فراهم شدن مقدمات ثبتی، امکان تنظیم سند رسمی واحد فراهم می‌شود.
البته اینکه همه این خواسته‌ها باید حتماً در یک دادخواست مطرح شوند، موضوعی کاملاً وابسته به وضعیت پرونده و تعهدات قراردادی است و نباید به صورت یک قاعده مطلق بیان شود.
اگر ملک در رهن بانک باشد چه؟
یکی از شایع‌ترین مشکلات، فروش ملکی است که در رهن بانک یا شخص ثالث قرار دارد.
در اینجا نمی‌توان از کنار حق مرتهن به سادگی عبور کرد.
ماده ۷۹۳ قانون مدنی مقرر کرده است که راهن نمی‌تواند در مال مرهون تصرفاتی کند که منافی حق مرتهن باشد، مگر به اذن مرتهن.
هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز در رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۲۰/۸/۱۳۷۶ در خصوص آثار معامله نسبت به مال مرهون، مبنای مهمی ارائه کرده است.
اما نتیجه این مقررات این نیست که هر دعوای الزام به تنظیم سند مربوط به ملک مرهونه الزاماً باید رد شود.
اداره کل حقوقی قوه قضائیه در نظریه شماره ۵۹۷۶/۷ مورخ ۲۸/۸/۱۳۸۶ اعلام کرده است که اگر مرتهن با انتقال موافق باشد یا انتقال با حفظ حقوق او انجام شود، الزام به تنظیم سند رسمی امکان‌پذیر است؛ و اگر انتقال بدون فک رهن با حقوق مرتهن منافات داشته باشد، می‌توان فروشنده را علاوه بر تنظیم سند، به فک رهن نیز ملزم کرد.
این نظریه از نظر عملی بسیار مهم است.
بنابراین اگر ملکی که خریداری شده در رهن بانک باشد، در بسیاری از موارد باید خواسته الزام به فک رهن نیز متناسب با وضعیت پرونده مورد بررسی قرار گیرد.
آیا فک رهن باید حتماً قبل از الزام به سند انجام شود؟
این مطلب را در سایت رسمی محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری می خوانید.
لزومی ندارد پاسخ را مطلق بیان کنیم.
آنچه اهمیت دارد، حفظ حقوق مرتهن است.
در برخی فروض، انتقال با حفظ حقوق مرتهن امکان‌پذیر است و در برخی موارد، فک رهن مقدمه لازم برای انتقال خواهد بود.
به همین دلیل، بهتر است خواسته دادخواست متناسب با وضعیت واقعی ملک تنظیم شود، نه اینکه صرفاً از یک نمونه دادخواست عمومی استفاده شود.
این همان جایی است که نظریه شماره ۵۹۷۶/۷ اهمیت پیدا می‌کند؛ زیرا اداره کل حقوقی، هم امکان انتقال با حفظ حقوق مرتهن را پذیرفته و هم در صورت ضرورت، امکان الزام فروشنده به فک رهن را مورد توجه قرار داده است.
اگر پایان کار وجود نداشته باشد چه؟
پایان کار صرفاً یک مدرک اداری ساده نیست.
در بسیاری از معاملات آپارتمان، نبود پایان کار می‌تواند مانع تکمیل فرایند صدور سند مستقل شود.
بنابراین اگر فروشنده طبق قرارداد متعهد به اخذ پایان کار بوده و بدون آن امکان انتقال رسمی فراهم نمی‌شود، حسب مورد باید الزام به اخذ پایان کار نیز مورد مطالبه قرار گیرد.
این خواسته از نظر حقوقی با الزام به تنظیم سند رسمی متفاوت است.
دادگاه نمی‌تواند در خلأ، سندی را منتقل کند که مقدمات ثبتی آن هنوز فراهم نشده است.
از همین رو، در پرونده‌ای که آپارتمان فاقد پایان کار یا صورتمجلس تفکیکی است، قبل از تنظیم دادخواست باید مشخص شود مانع انتقال رسمی دقیقاً چیست.
اگر صورتمجلس تفکیکی صادر نشده باشد چه؟
در ساختمان‌هایی که سند مادر دارند و واحدهای متعدد در آنها ایجاد شده است، برای انتقال رسمی هر واحد معمولاً باید وضعیت تفکیکی آن مشخص شده باشد.
اگر فروشنده متعهد به انجام این مقدمات باشد و از انجام آن خودداری کند، حسب مورد می‌توان الزام وی به اخذ صورتمجلس تفکیکی را نیز مطرح کرد.
اما باز هم باید وضعیت پرونده را دقیق بررسی کرد.
برای مثال، اگر اساساً ساختمان خلاف مفاد پروانه ساخته شده باشد، ممکن است مشکل صرفاً «نگرفتن صورتمجلس تفکیکی» نباشد و ابتدا مسائل مربوط به پایان کار یا تخلفات ساختمانی حل شود.
پس عنوان خواسته باید علت واقعی مانع انتقال را هدف قرار دهد.
اگر فروشنده فوت کرده باشد چه؟
فوت فروشنده موجب از بین رفتن تعهدات مالی و قراردادی او نمی‌شود.
در این وضعیت، بسته به شرایط پرونده، دعوا علیه وراث یا قائم‌مقام قانونی متوفی مطرح خواهد شد.
اما خریدار باید قبل از اقدام قضایی، وضعیت مالکیت رسمی، انحصار وراثت، پرداخت مالیات بر ارث در موارد لازم و سایر مقدمات ثبتی را بررسی کند.
نکته مهم این است که وراث فقط به میزان حقوق و ترکه‌ای که از متوفی به آنان رسیده، درگیر آثار مالی تعهدات متوفی خواهند بود و نباید دعوا بدون بررسی دقیق وضعیت ترکه و مالکیت تنظیم شود.
اگر فروشنده ملک را به شخص دیگری فروخته باشد چه؟
این حالت بسیار حساس‌تر است.
فرض کنید شخصی ملکی را ابتدا به «الف» می‌فروشد و سپس همان ملک را به «ب» منتقل می‌کند.
در اینجا دیگر مسئله صرفاً امتناع از تنظیم سند نیست و ممکن است دعاوی دیگری مانند ابطال سند رسمی انتقال بعدی، ابطال معامله معارض با حقوق خریدار نخست یا سایر خواسته‌های مرتبط مطرح شود.
نوع دعوا کاملاً به تاریخ معاملات، وضعیت سند رسمی، حسن یا سوءنیت منتقل‌الیه بعدی و سایر شرایط پرونده بستگی دارد.
بنابراین در چنین پرونده‌ای استفاده از یک دادخواست آماده با عنوان ساده «الزام به تنظیم سند رسمی» می‌تواند خطرناک باشد.
اگر ملک متعلق به شخص دیگری باشد چه؟
یکی از مهم‌ترین بررسی‌ها قبل از خرید ملک این است که فروشنده واقعاً مالک باشد یا اختیار قانونی انتقال را داشته باشد.
اگر شخصی مالی را بفروشد که مالک آن نیست، وضعیت حقوقی معامله با فروش ملک توسط مالک رسمی تفاوت دارد.
در این موارد ممکن است ابتدا بحث معامله فضولی، تنفیذ یا رد معامله و آثار آن مطرح شود.
به همین دلیل، خریدار نباید فقط به تصویر سند یا اظهارات فروشنده اکتفا کند؛ بلکه باید زنجیره مالکیت و وضعیت ثبتی ملک بررسی شود.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات چه تغییری ایجاد کرده است؟
اینجا مقاله امروز باید از مطالب قدیمی درباره الزام به تنظیم سند رسمی فاصله بگیرد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، نظام معاملات ملکی را به سمت ثبت رسمی سوق داده است.
ماده یک این قانون مقرر کرده است که یک سال پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰، اعمال حقوقی معینی درباره اموال غیرمنقول، از جمله انتقال مالکیت عین، انتقال برخی حقوق عینی، رهن، اجاره‌های بیش از دو سال، پیش‌فروش و تعهد به انجام برخی اعمال مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند؛ و برای معاملات مشمول، آثار مهمی نسبت به دعاوی و ادله معاملات ثبت‌نشده پیش‌بینی کرده است.
نکته مهم‌تر این است که نباید این حکم را بدون توجه به تاریخ و وضعیت سند ملک به تمام مبایعه‌نامه‌ها تسری داد.
تبصره ۴ ماده یک برای املاکی که پس از لازم‌الاجرا شدن قانون، سند مالکیت آنها صادر شده نیز حکم خاصی دارد و در آن موارد، حکم ماده یک از تاریخ صدور سند اعمال می‌شود.
بنابراین در معاملات جدید، این پرسش که «آیا می‌توانم با یک مبایعه‌نامه عادی بعداً الزام به سند بگیرم؟» دیگر پاسخ یکسانی برای همه پرونده‌ها ندارد.
باید تاریخ معامله، تاریخ صدور سند، وضعیت سامانه و شرایط مقرر در ماده یک بررسی شود.
آیا مبایعه‌نامه عادی بعد از قانون الزام کاملاً بی‌اعتبار است؟
این یکی از اشتباهات رایج است.
نمی‌توان گفت قانون جدید به طور مطلق تمام مبایعه‌نامه‌های عادی را از روز تصویب باطل کرده است.
قانون الزام سازوکار و آثار خاصی دارد و زمان شروع اجرای برخی احکام آن نیز در متن قانون مشخص شده است.
حتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه در مجموعه نظریات مشورتی مرتبط با قانون جدید، درباره مهلت‌های ماده ۱۰ و دامنه اشخاص مشمول توضیحات تفصیلی ارائه کرده است.
بنابراین در پرونده‌ای که معامله با سند عادی انجام شده، باید قبل از هر چیز مشخص شود معامله در چه تاریخی، درباره چه ملکی و تحت چه شرایطی انجام شده است.
آیا می‌توان خسارت تأخیر در تنظیم سند را هم مطالبه کرد؟
اگر در قرارداد برای تأخیر فروشنده در تنظیم سند رسمی وجه التزام تعیین شده باشد، موضوع می‌تواند جدا از اصل الزام به تنظیم سند مورد مطالبه قرار گیرد.
ماده ۲۳۰ قانون مدنی درباره وجه التزام قراردادی حکم مهمی دارد و مقرر می‌کند اگر در ضمن معامله مبلغی به عنوان خسارت در صورت تخلف تعیین شده باشد، دادگاه نمی‌تواند متخلف را به بیشتر یا کمتر از آنچه تعهد کرده است محکوم کند.
البته تحقق مسئولیت و قابلیت مطالبه وجه التزام، وابسته به مفاد قرارداد و شرایط تحقق تخلف است.
بنابراین بهتر است خریدار در زمان تنظیم دادخواست، اصل تعهد، موعد انجام آن، تحقق تخلف و شرط قراردادی خسارت را در کنار یکدیگر بررسی کند.
دادگاه صالح برای دعوای الزام به تنظیم سند کجاست؟
دعاوی مربوط به حقوق عینی و سایر دعاوی راجع به اموال غیرمنقول، مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، اصولاً در دادگاه محل وقوع ملک اقامه می‌شوند.
بنابراین در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، محل وقوع ملک اهمیت اساسی دارد.
این مسئله در پرونده‌هایی که فروشنده و خریدار در شهرهای مختلف زندگی می‌کنند اهمیت بیشتری پیدا می‌کند؛ زیرا محل اقامت طرفین لزوماً ملاک تعیین صلاحیت محلی نیست.
آیا قبل از دادخواست باید اظهارنامه فرستاد؟
ارسال اظهارنامه همیشه شرط قانونی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیست؛ اما در بسیاری از پرونده‌ها اقدام مفیدی است.
اظهارنامه می‌تواند:
اما اگر قرارداد موعد مشخصی برای تنظیم سند تعیین کرده باشد، باید وضعیت آن موعد و آثار عدم حضور فروشنده نیز بررسی شود.
بنابراین اظهارنامه یک ابزار حقوقی است، نه نسخه‌ای که بدون توجه به شرایط همه پرونده‌ها باید اجرا شود.
مهم‌ترین اشتباه خریداران چیست؟
بزرگ‌ترین اشتباه این است که خریدار بدون بررسی وضعیت ملک، یک نمونه دادخواست اینترنتی پیدا کند و فقط عبارت «الزام به تنظیم سند رسمی» را در آن وارد کند.
در یک پرونده ممکن است همین خواسته کافی باشد.
در پرونده دیگر، باید همزمان یا حسب مورد خواسته‌هایی مانند:
الزام به فک رهن، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی یا سایر مقدمات قانونی انتقال
نیز بررسی شود.
در پرونده‌ای دیگر، اصلاً مسئله اصلی الزام به تنظیم سند نیست و باید ابتدا درباره اثبات وقوع معامله، مالکیت، اعتبار معامله یا ابطال انتقال بعدی تصمیم گرفت.
پس دادخواست خوب، دادخواستی نیست که طولانی‌تر باشد؛ دادخواستی است که مانع واقعی انتقال رسمی را درست شناسایی کرده باشد.
جمع‌بندی
اگر فروشنده ملک پس از دریافت ثمن از تنظیم سند رسمی خودداری کند، اصل بر این نیست که خریدار صرفاً باید منتظر بماند.
در صورت وجود شرایط قانونی، الزام به تنظیم سند رسمی مهم‌ترین راهکار قضایی برای اجرای تعهد فروشنده است؛ اما این دعوا باید با توجه به وضعیت واقعی ملک طراحی شود.
اگر ملک در رهن باشد، موضوع حقوق مرتهن و فک رهن اهمیت پیدا می‌کند. اگر پایان کار وجود نداشته باشد، ممکن است الزام به اخذ پایان کار ضرورت داشته باشد. اگر صورتمجلس تفکیکی صادر نشده باشد، باید مقدمات تفکیک بررسی شود. اگر فروشنده فوت کرده باشد، وضعیت وراث و قائم‌مقام قانونی او اهمیت دارد و اگر ملک به شخص دیگری منتقل شده باشد، ممکن است اساساً مجموعه متفاوتی از دعاوی لازم باشد.
نظریه شماره ۵۹۷۶/۷ اداره کل حقوقی قوه قضائیه نیز نشان می‌دهد که حتی در مورد ملک مرهونه، پاسخ حقوقی الزاماً «رد دعوای الزام به تنظیم سند» نیست و حفظ حقوق مرتهن می‌تواند مبنای راه‌حل دیگری از جمله الزام به فک رهن یا انتقال با حفظ حقوق مرتهن باشد.
از سوی دیگر، با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تاریخ معامله و وضعیت سند ملک اهمیت بیشتری از گذشته پیدا کرده است. در معاملات مشمول ماده یک، نمی‌توان با همان منطق سال‌های گذشته درباره آثار یک مبایعه‌نامه عادی تصمیم گرفت.
بنابراین پاسخ به این سؤال که «فروشنده سند رسمی نمی‌زند، چه دعوایی مطرح کنم؟» یک عنوان واحد ندارد.
باید ابتدا مشخص کرد چرا سند رسمی منتقل نمی‌شود؛ سپس بر اساس همان مانع، خواسته یا مجموعه خواسته‌های مناسب انتخاب شود.
این همان نقطه‌ای است که در دعاوی ملکی، تفاوت میان یک دادخواست صرفاً قابل ثبت و یک دادخواست واقعاً مؤثر را رقم می‌زند.
پرسش‌های متداول
اگر فروشنده در دفترخانه حاضر نشود، آیا می‌توان فوراً الزام به تنظیم سند رسمی خواست؟
در صورت تحقق شرایط معامله و تعهد فروشنده، بله؛ اما بهتر است پیش از دادخواست، وضعیت ثبتی ملک، موعد قراردادی و مقدمات انتقال بررسی شود.
اگر ملک در رهن بانک باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رد می‌شود؟
نه لزوماً. با توجه به حقوق مرتهن، حسب مورد ممکن است انتقال با حفظ حقوق مرتهن یا الزام فروشنده به فک رهن مورد حکم قرار گیرد. نظریه شماره ۵۹۷۶/۷ اداره کل حقوقی قوه قضائیه در همین زمینه قابل توجه است.
اگر ملک پایان کار نداشته باشد چه باید کرد؟
در صورتی که اخذ پایان کار بر عهده فروشنده باشد و نبود آن مانع انتقال رسمی شود، حسب مورد باید الزام به اخذ پایان کار نیز در کنار خواسته اصلی بررسی شود.
آیا برای الزام به تنظیم سند رسمی حتماً باید دعوای اثبات مالکیت مطرح کرد؟
خیر، در بسیاری از موارد اثبات وقوع معامله و مالکیت خریدار از اسباب دعوای الزام به تنظیم سند است و لزوماً نیاز به طرح دعوای مستقل ندارد. نظریه شماره ۷/۹۷/۲۴۳۸ نیز همین تفکیک را مورد تأکید قرار داده است.
اگر فروشنده فوت کرده باشد، تکلیف خریدار چیست؟
اصل تعهد قراردادی با فوت فروشنده از بین نمی‌رود و حسب مورد دعوا علیه قائم‌مقام قانونی و وراث مطرح می‌شود؛ اما قبل از طرح دعوا باید وضعیت مالکیت و ترکه بررسی شود.
آیا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، تمام مبایعه‌نامه‌های عادی را بی‌اعتبار کرده است؟
خیر. آثار قانون به تاریخ معامله، وضعیت ملک، تاریخ صدور سند و شرایط مقرر در قانون بستگی دارد و نمی‌توان حکم واحدی برای همه مبایعه‌نامه‌های عادی صادر کرد.
اگر فروشنده ملک را به شخص دیگری فروخته باشد، باز هم فقط باید الزام به تنظیم سند بخواهیم؟
خیر. در این حالت ممکن است نیاز به بررسی اعتبار معامله دوم و حسب مورد ابطال سند یا معاملات بعدی و سایر خواسته‌های مرتبط باشد. انتخاب خواسته بدون بررسی زنجیره معاملات می‌تواند موجب صدور رأی نامطلوب یا ایجاد مشکل در اجرای حکم شود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در کدام دادگاه مطرح می‌شود؟
اصل بر صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است؛ ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، قاعده صلاحیت محلی را بر این مبنا قرار داده است.
آیا می‌توان وجه التزام تأخیر در تنظیم سند را هم مطالبه کرد؟
اگر در قرارداد برای تأخیر یا عدم انجام تعهد وجه التزام تعیین شده باشد و شرایط قراردادی تحقق آن فراهم شده باشد، مطالبه آن در کنار اصل تعهد قابل بررسی است و ماده ۲۳۰ قانون مدنی در این زمینه اهمیت دارد.
این مقاله را برای دیگران ارسال کنید
سایر مطالب این نویسنده
محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری ارائه خدمات تخصصی حقوقی در حوزه املاک
تمامی حقوق مادی معنوی سایت متعلق به آقای محمدرضا محمدحسینی می‌باشد.
