نقاط ضعف قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول: بررسی حقوقی و راهکارها

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در سال ۱۴۰۳ به تصویب رسید، هدف اصلی خود را شفاف‌سازی و قانون‌مندسازی بازار املاک قرار داده است. این قانون با تاکید بر ثبت رسمی معاملات، قصد دارد از بروز اختلافات ملکی، سوءاستفاده‌های احتمالی و مشکلات حقوقی جلوگیری کند و امنیت خریداران و فروشندگان را تضمین نماید: محمدرضا محمدحسینی ؛ وکیل پایه یک دادگستری

بر اساس این قانون، هیچ معامله‌ای در حوزه املاک، اعم از فروش، رهن، پیش‌فروش، مشارکت در ساخت یا اجاره با شرط تملیک، بدون ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی معتبر شناخته نمی‌شود و امکان پیگیری قانونی آن در محاکم قضایی وجود ندارد.

با این حال، همان‌طور که هر قانون جدیدی ممکن است با چالش‌هایی همراه باشد، اجرای قانون الزام به ثبت معاملات غیرمنقول نیز با مشکلاتی مواجه شده است که نیازمند تحلیل حقوقی و ارائه راهکار است. در ادامه، مهم‌ترین نقاط ضعف این قانون با نگاهی کارشناسانه و حقوقی بررسی می‌شود.

۱. پیچیدگی و طولانی بودن فرآیند ثبت معاملات

۱.۱ مراحل اداری و استعلام‌ها

ثبت رسمی یک معامله املاک مستلزم طی کردن مراحل متعدد اداری و دریافت استعلام از مراجع مختلف است؛ از جمله شهرداری، اداره دارایی و سازمان بیمه و تأمین اجتماعی. این فرآیند نیازمند تکمیل فرم‌ها، ارائه مدارک و انتظار برای پاسخ است که می‌تواند موجب کندی و تأخیر شود.

۱.۲ هزینه‌های بالای ثبت

هزینه‌های ثبت رسمی، شامل مالیات نقل و انتقال، حق‌الثبت و حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی است. برای معاملات با ارزش بالا، مجموع این هزینه‌ها می‌تواند قابل توجه باشد و انگیزه افراد برای ثبت رسمی را کاهش دهد.

۱.۳ پیامدهای عدم ثبت رسمی

پیچیدگی و هزینه بالا ممکن است افراد را به انجام معاملات به‌صورت عادی و غیررسمی ترغیب کند، که این موضوع می‌تواند در آینده به اختلافات حقوقی و دعاوی پیچیده منجر شود.

۲. عدم تطابق قانون با تحولات جدید بازار املاک

۲.۱ پوشش ناکافی قراردادهای نوین

قانون ۱۴۰۳ تمرکز اصلی خود را بر معاملات سنتی مانند فروش و رهن گذاشته و برای قراردادهای نوین مانند مشارکت در ساخت یا پیش‌فروش ساختمان، مقررات جامع ندارد.

۲.۲ ریسک حقوقی برای طرفین معامله

این محدودیت می‌تواند موجب بروز اختلاف بین خریدار و فروشنده شود و حقوق طرفین را در معاملات پیچیده به خطر اندازد.

۲.۳ ضرورت بازنگری قانون

برای تطبیق با نیازهای بازار مدرن املاک، بازنگری و اصلاح مقررات ضروری است تا عدالت و امنیت حقوقی برای همه طرفین تضمین شود.

۳. ضعف در حمایت از خریداران حسن‌نیت و اشخاص ثالث

۳.۱ اثر محدودیت قانون بر خریداران

تنها افرادی که موفق به ثبت رسمی معامله شده‌اند، مالکیت قانونی دارند. این محدودیت، خریداران حسن‌نیت را از حقوق قانونی محروم می‌کند.

۳.۲ نمونه‌های حقوقی

اگر فروشنده ملکی را به چند نفر به‌صورت عادی فروخته باشد و تنها یک نفر سند رسمی ثبت کرده باشد، فقط این فرد به‌عنوان مالک قانونی شناخته می‌شود و سایر خریداران حقی ندارند.

۳.۳ نیاز به حمایت بیشتر

ایجاد مکانیزم‌هایی برای حمایت از خریداران حسن‌نیت و اشخاص ثالث می‌تواند عدالت را در معاملات افزایش دهد و اعتماد به بازار املاک را تقویت کند.

۴. مشکلات سامانه‌های ثبت «خودنویس» و «کاتب»

۴.۱ اختلالات فنی و کندی سامانه‌ها

سامانه‌های «خودنویس» و «کاتب» برای ثبت معاملات طراحی شده‌اند، اما کاربران از اختلالات فنی و کندی در عملکرد این سامانه‌ها شکایت دارند که موجب تأخیر در ثبت معاملات می‌شود.

۴.۲ پیچیدگی فرآیند ثبت

فرآیند ثبت برای افراد فاقد تجربه حقوقی پیچیده است و ممکن است منجر به اشتباهات در وارد کردن اطلاعات شود.

۴.۳ آموزش ناکافی کاربران

عدم آموزش کافی به کاربران سامانه‌ها باعث استفاده نادرست و افزایش خطاها می‌شود؛ آموزش جامع می‌تواند تا حد زیادی این مشکلات را کاهش دهد.

 راهکارها :

با توجه به نقاط ضعف مطرح‌شده، اقدامات زیر می‌تواند به بهبود اجرای قانون و افزایش اعتماد عمومی کمک کند:

• ساده‌سازی مراحل ثبت: کاهش تشریفات غیرضروری و هزینه‌ها موجب افزایش تمایل افراد به ثبت رسمی معاملات خواهد شد.

• به‌روزرسانی و اصلاح قانون: قانون باید انواع معاملات نوین و پیچیده بازار املاک را پوشش دهد.

• حمایت از خریداران حسن‌نیت: ایجاد مکانیزم‌های قانونی برای محافظت از خریداران واقعی عدالت را افزایش می‌دهد.

• تقویت سامانه‌ها و آموزش کاربران: بهبود زیرساخت‌های فنی و ارائه آموزش‌های دقیق باعث کاهش خطاها و افزایش کارایی سامانه‌ها می‌شود.

اجرای این راهکارها، بازار معاملات املاک را شفاف، امن و قابل اعتماد می‌کند و از بروز دعاوی حقوقی جلوگیری خواهد کرد.

با این حال افراد جامعه برای آگاهی از جزئیات و مخاطرات این قانون جهت اعمال و به کاربردن آن که به رسمیت شناختن همه معاملات غیر منقول را مشروط به رعایت مفاد این قانون کرده ، باید به وکلای متخصص ملکی جهت حفظ و صیانت از حقوق خود مراجعه کنند و با آنها مشورت نمایند.

املاک شما سرمایه ای جایگزین ناپذیر است ، از این سرمایه محافظت کنید.

محمدرضا محمدحسینی