مستأجر با حق کسب و پیشه و ماجرای تخلیه ( تخلیه سرقفلی )

بررسی حقوقی و کاربردی روابط موجر و مستأجر در املاک تجاری طبق قانون سال ۱۳۵۶

 

در روابط پیچیده‌ی میان موجر و مستأجر، همیشه یک نقطه‌ی اصطکاک مهم وجود دارد: زمانی که مالک می‌خواهد ملک خود را تخلیه کند اما مستأجر از «حق کسب و پیشه» برخوردار است. در چنین مواردی، نه مالک می‌تواند آزادانه و صرفاً به استناد مالکیت ملک خود را پس بگیرد، و نه مستأجر می‌تواند ملک را مادام‌العمر در اختیار داشته باشد. همه چیز باید در چهارچوب قانون پیش برود.

در این مقاله، به زبان ساده اما دقیق و با نگاهی کاملاً حقوقی، به موضوع مستأجری که حق کسب و پیشه دارد و با قصد موجر برای تخلیه ملک مواجه می شود می‌پردازیم.

 

فهرست مطالب

مقدمه‌ای بر حق کسب و پیشه و جایگاه آن در قانون1)

 

2)قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ و دامنه شمول آن

 

تفاوت میان سرقفلی و حق کسب و پیشه3)

 

چه مستأجرانی مشمول حق کسب و پیشه می‌شوند؟4)

 

موارد قانونی که موجر می‌تواند در آنها ملک را تخلیه کند5)

 

عدم پرداخت اجاره بها6)

 

نیاز شخصی موجر7)

 

تخلف مستأجر8)

 

نوسازی و بازسازی ملک9)

 

سایر موارد با اثبات جهات قانونی و پرداخت حق کسب و پیشه10)

 

فرایند دادرسی برای تخلیه ملک دارای مستأجر مشمول حق کسب و پیشه11)

 

نتیجه‌گیری و توصیه‌های حقوقی برای موجران و مستأجران12)

 

 

۱. مقدمه‌ای بر حق کسب و پیشه و جایگاه آن در قانون

 

حق کسب و پیشه حقی است که قانون برای مستأجر یک ملک تجاری در نظر گرفته تا در برابر فسخ یا تخلیه‌ی بدون دلیل، از فعالیت اقتصادی و سرمایه‌گذاری شغلی‌اش محافظت شود. این حق، نتیجه‌ی سال‌ها تلاش، جذب مشتری، ایجاد اعتبار تجاری و رونق دادن به یک کسب‌وکار در ملک مورد اجاره است.

 

در واقع، قانون‌گذار در سال ۱۳۵۶ با تصویب «قانون روابط موجر و مستأجر»، حمایت خاصی از مستأجران تجاری به عمل آورد و اصل را بر تداوم رابطه‌ی استیجاری گذاشت مگر در شرایط خاص. همین قانون است که به مستأجر حق کسب و پیشه می‌دهد و تخلیه ملک را منوط به پرداخت این حق و وجود دلایل قانونی می‌کند.

 

۲. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ و دامنه شمول آن

 

قانون سال ۱۳۵۶ با هدف حمایت از مستأجران اماکن تجاری تدوین شد و تا به امروز نیز درباره‌ی قراردادهایی که در زمان تصویب آن یا طبق شرایط مشخصی ادامه یافته‌اند، قابل اجراست.

 

مهم‌ترین ویژگی این قانون این است که برخلاف قوانین جدیدتر، به صرف پایان قرارداد یا اراده‌ی موجر، اجازه‌ی تخلیه نمی‌دهد. بلکه باید یکی از دلایل قانونی ذکرشده در قانون وجود داشته باشد، آن هم با رعایت حقوق مستأجر.

 

این قانون هنوز درباره‌ی موارد زیر معتبر است:

 

قراردادهایی که قبل از سال ۱۳۷۶ بسته شده‌اند؛

 

قراردادهایی که بعد از سال ۷۶ بسته شده‌اند ولی شرایط آنها طوری است که تابع قانون ۱۳۵۶ تلقی می‌شوند (مثلاً رسمی نیستند و عرفاً به روال قدیم ادامه یافته‌اند یا همان قرارداد قدیمی تمدید شده است)؛

 

املاکی با کاربری تجاری، دایر بر فعالیت صنفی یا حرفه‌ای.

 

۳. تفاوت میان سرقفلی و حق کسب و پیشه

 

در افکار عمومی، این دو واژه گاه به‌جای یکدیگر استفاده می‌شوند، اما در حقوق تفاوت آشکاری دارند:

سرقفلی، وجهی است که مستأجر به‌صورت ابتدایی به موجر می‌پردازد تا اجازه‌ی فعالیت در ملک را به دست آورد. این موضوع بیشتر مربوط به قانون سال ۱۳۷۶ است.

حق کسب و پیشه، برخلاف سرقفلی، نتیجه‌ی فعالیت مداوم مستأجر در ملک و ایجاد یک کسب‌وکار موفق در آن است. این حق طبق قانون سال ۱۳۵۶ و با هدف حمایت از مستأجر به رسمیت شناخته شده.

بنابراین، اگرچه ممکن است در عمل این دو اصطلاح به‌صورت عامیانه یکی به نظر برسند، در حقوق تفاوت جدی و آثار متفاوتی دارند.

 

۴. چه مستأجرانی مشمول حق کسب و پیشه می‌شوند؟

برای اینکه مستأجر از حق کسب و پیشه برخوردار شود، باید شرایط زیر را داشته باشد:

 

ملک تجاری باشد و فعالیت اقتصادی یا صنفی در آن جریان داشته باشد؛

مستأجر با رضایت موجر ملک را اجاره کرده باشد؛

مدت قابل توجهی در ملک فعالیت کرده باشد و مشتری، اعتبار و شهرت برای محل کسب ایجاد کرده باشد؛

قرارداد اجاره تابع قانون سال ۱۳۵۶ باشد یا در قالب‌هایی قرار گیرد که قانون مذکور را شامل شود؛

هیچ تخلف جدی‌ای (مثل انتقال به غیر یا تغییر شغل بدون اجازه) صورت نگرفته باشد.

 

در صورت وجود این شرایط، مستأجر دارای حق کسب و پیشه است و تخلیه‌ی او صرفاً در موارد خاص و با رعایت حقوقش ممکن است.

 

۵. موارد قانونی که موجر می‌تواند در آنها ملک را تخلیه کند

بر اساس قانون سال ۱۳۵۶، موجر تنها در صورت وجود دلایل مشخص قانونی می‌تواند از دادگاه درخواست تخلیه‌ی ملک را داشته باشد. این دلایل در مواد مختلف قانون آمده‌اند و عبارتند از:

 

۵.۱. عدم پرداخت اجاره بها

اگر مستأجر اجاره‌ی ماهانه را در موعد مقرر پرداخت نکند و با اخطار رسمی موجر نیز اقدام به پرداخت نکند، موجر می‌تواند با استناد به ماده ۱۴ بند ۱، تقاضای تخلیه دهد.

شرط مهم در این مورد آن است که:

موجر باید با ارسال اظهارنامه رسمی، تأخیر یا عدم پرداخت را به مستأجر اعلام کرده باشد؛

مستأجر ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، اجاره را پرداخت نکرده باشد.

در صورت تحقق این شرایط و صدور حکم تخلیه، مستأجر حق کسب و پیشه را از دست خواهد داد و مالک نیازی به پرداخت آن ندارد.

 

۵.۲. نیاز شخصی موجر

یکی از مهم‌ترین دلایل قانونی تخلیه، نیاز موجر یا فرزندان او به ملک برای اشتغال یا استفاده شخصی است. در این حالت، موجر باید نیاز واقعی و فوری خود یا فرزندش را به دادگاه اثبات کند؛ نشان دهد که ملک برای شغل یا محل فعالیت نیاز است؛

در صورت اثبات نیاز، دادگاه حکم تخلیه صادر می‌کند، اما پرداخت کامل حق کسب و پیشه به مستأجر الزامی است.

 

۵.۳. تخلف مستأجر

برخی رفتارهای مستأجر باعث از بین رفتن حق کسب و پیشه و صدور حکم تخلیه بدون پرداخت این حق می‌شود. از جمله:

 

تغییر شغل بدون رضایت موجر؛

 

انتقال یا واگذاری ملک به غیر؛

 

استفاده غیرقانونی یا تخریب ملک؛

 

استفاده نکردن از ملک به مدت طولانی؛

 

در این موارد، مالک می‌تواند با اثبات تخلف، مستأجر را بدون پرداخت حق کسب و پیشه، از ملک خارج کند.

 

۵.۴. نوسازی و بازسازی ملک

 

اگر ملک فرسوده، ناایمن یا نیازمند تخریب کامل باشد، موجر می‌تواند با استناد به نیاز به نوسازی تقاضای تخلیه دهد. البته باید:

نقشه‌های مصوب و مجوزهای لازم از شهرداری ارائه شود؛

حق کسب و پیشه مستأجر پرداخت شود.

دادگاه پس از بررسی، ممکن است تخلیه را منوط به پرداخت این حق کند.

 

۵.۵. سایر موارد با اثبات جهات قانونی و پرداخت حق کسب و پیشه

 

برخلاف برداشت رایج، موجر نمی‌تواند صرفاً به‌دلیل اینکه صاحب‌ملک است و خواهان بازپس‌گیری ملک می‌باشد، مستأجر را مجبور به تخلیه کند.

او باید یکی از جهات قانونی مذکور در قانون ۵۶ را اثبات کند. در غیر این صورت، حتی اگر حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه هم باشد، دادگاه حکم تخلیه صادر نخواهد کرد.

پس فقط در صورت اثبات یک دلیل قانونی مشخص و قابل قبول، موجر می‌تواند با پرداخت کامل حق کسب و پیشه مستأجر، تقاضای تخلیه کند.

 

۶. فرایند دادرسی برای تخلیه ملک دارای مستأجر مشمول حق کسب و پیشه

 

۱. ثبت دادخواست رسمی تخلیه در دفاتر خدمات قضایی

۲. ارائه دلایل قانونی تخلیه (نیاز شخصی، تخلف، نوسازی و…)

۳. ارائه مدارک اجاره‌نامه، اظهارنامه‌ها و مستندات تکمیلی

4. ارجاع پرونده به دادگاه و ارجاع به کارشناس رسمی برای تعیین میزان حق کسب و پیشه (در مواردی که مستأجر مقصر نیست)
5. صدور حکم دادگاه با ذکر نحوه تخلیه و مبلغ حق مستأجر
6. پرداخت وجه حق کسب و پیشه به حساب معرفی‌شده از سوی اجرای احکام
7. اجرای حکم تخلیه پس از تکمیل پرداخت

 

۷. توصیه‌های حقوقی برای موجران و مستأجران

 

در دعوای تخلیه‌ی املاک تجاری که مشمول قانون سال ۵۶ هستند، هیچ‌یک از طرفین نمی‌توانند صرفاً بر اساس میل و اراده‌ی خود عمل کنند. همه‌چیز به قانون بستگی دارد.

به موجران توصیه می‌شود:

پیش از هر اقدام، دلایل قانونی خود را با وکیل مشورت کنید؛

تصور نکنید که با پرداخت پول، می‌توان مستأجر را به‌راحتی بیرون کرد؛

حق کسب و پیشه را جدی بگیرید و آن را در محاسبات حقوقی لحاظ کنید.

به مستأجران نیز توصیه می‌شود:

سوابق فعالیت، پرداخت‌ها، جوازها و مجوزهای شغلی خود را منظم نگه دارید؛

از تغییر کاربری یا واگذاری بدون اجازه‌ی موجر خودداری کنید؛

در صورت دریافت اظهارنامه یا دادخواست تخلیه، در مهلت قانونی واکنش نشان دهید و دفاعیه مستدل ارائه دهید.

محمدضا محمدحسینی ؛ وکیل دادگستری