تفاوت حق سرقفلی و حق کسب و پیشه به زبان ساده

اگر شما صاحب یک مغازه باشید یا به‌عنوان مستأجر در ملک تجاری فعالیت کنید، احتمالاً اصطلاحاتی مثل سرقفلی یا حق کسب و پیشه زیاد به گوشتان خورده است. خیلی وقت‌ها هم افراد این دو را یکی می‌دانند در حالی‌که از نظر قانون و دادگاه‌ها، این دو موضوع کاملاً با هم فرق دارند. دانستن این تفاوت‌ها برای هر کسی که در خرید، فروش یا اجاره مغازه و ملک تجاری سر و کار دارد، ضروری است؛ چون ناآگاهی می‌تواند باعث از دست رفتن حق و حتی ضرر مالی سنگین شود.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی در واقع پول یا امتیازی است که یک مستأجر هنگام بستن قرارداد به مالک می‌پردازد تا اجازه پیدا کند در آن ملک کسب و کار راه بیندازد. این پول از همان روز اول و به‌صورت توافقی پرداخت می‌شود.

مثال: فرض کنید مغازه‌ای در یک خیابان شلوغ است. مالک آن مغازه را اجاره می‌دهد، اما علاوه بر اجاره ماهیانه، مبلغی هم به‌عنوان سرقفلی از مستأجر می‌گیرد. این مبلغ همان حق سرقفلی است.

نکته مهم: سرقفلی فقط زمانی وجود دارد که در قرارداد به آن اشاره شده باشد.

حق کسب و پیشه چیست؟

برخلاف سرقفلی، حق کسب و پیشه از همان اول قرارداد به وجود نمی‌آید. بلکه به مرور زمان و به خاطر فعالیت و زحمت مستأجر ایجاد می‌شود.

مثلاً فرض کنید مغازه‌ای که هیچ مشتری نداشته، به مرور با تلاش مستأجر پر از مشتری می‌شود و آن محل اعتبار پیدا می‌کند. در چنین شرایطی، قانون از سال ۱۳۵۶ حمایت می‌کرد که اگر مالک بخواهد مستأجر را بیرون کند، باید مبلغی به او بدهد که به آن «حق کسب و پیشه» گفته می‌شد.

تاریخچه قانونی

• قبل از سال ۱۳۷۶: قانون «حق کسب و پیشه» برقرار بود (قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶). یعنی حتی اگر در قرارداد چیزی ذکر نمی‌شد، مستأجر بعد از مدتی فعالیت، به این حق دست پیدا می‌کرد
• بعد از سال ۱۳۷۶: با تصویب قانون جدید، دیگر «حق کسب و پیشه» حذف شد و فقط «سرقفلی» باقی ماند هرچند بین کسبه و بازاریان اصطلاح سرقفلی هنوز رایج است

بنابراین اولین چیزی که باید بدانید این است که اگر قرارداد اجاره شما قبل از سال ۱۳۷۶ بسته شده، بحث حق کسب و پیشه مطرح می‌شود.

اما اگر قرارداد بعد از ۱۳۷۶ باشد، فقط سرقفلی وجود دارد.

مهم‌ترین تفاوت‌ها

زمان ایجاد:

• سرقفلی از روز اول و با توافق ایجاد می‌شود.
• حق کسب و پیشه به مرور زمان و با فعالیت مستأجر ایجاد می‌شود.

نحوه تعیین مبلغ:

• سرقفلی: مبلغ آن را خودِ طرفین تعیین می‌کنند.
• حق کسب و پیشه: دادگاه و کارشناس آن را برآورد می‌کنند.

انتقال به دیگران:

• سرقفلی: اصولاً قابل انتقال است، مگر اینکه در قرارداد ممنوع شده باشد.
• حق کسب و پیشه: انتقال آن سخت‌تر است و معمولاً نیاز به اجازه مالک یا حکم دادگاه دارد.

ارث بردن:

• سرقفلی مثل یک مال عادی بین ورثه تقسیم می‌شود.
• حق کسب و پیشه هم قابل انتقال به ورثه است، اما وراث باید آن را از طریق دادگاه مطالبه کنند.

رویه قضایی و آرای وحدت رویه درباره سرقفلی :

دادگاه‌ها برای روشن‌تر شدن این موضوع، چندین رأی وحدت رویه صادر کرده‌اند:

• رأی وحدت رویه شماره ۴۳۳ مورخ ۱۳۶۷/۷/۲۰: دیوان عالی کشور اعلام کرد که حق کسب و پیشه یک حق مالی است و قابل توقیف در برابر طلبکاران هم محسوب می‌شود.
• رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۱۳۷۶/۱۰/۲۳: این رأی تکلیف بسیاری از اختلافات را روشن کرد و گفت که از زمان تصویب قانون ۱۳۷۶ دیگر چیزی به نام «حق کسب و پیشه» وجود ندارد و فقط سرقفلی معتبر است.
• رأی وحدت رویه شماره ۶۳۵ مورخ ۱۳۷۸/۲/۲۹: بیان کرد که سرقفلی به ارث می‌رسد و وراث همان حقوقی را دارند که مستأجر قبلی داشته است.

این آراء باعث شدند که مسیر دادگاه‌ها در این زمینه یکدست و روشن تر  شود.

توصیه کاربردی :

• اگر می‌خواهید مغازه‌ای بخرید یا اجاره کنید، حتماً به تاریخ قرارداد توجه کنید. این تاریخ تعیین می‌کند که با حق سرقفلی سروکار دارید یا حق کسب و پیشه.
• در قراردادهای بعد از سال ۱۳۷۶، هر وقت مبلغی به مالک دادید، مطمئن شوید در قرارداد به‌وضوح نوشته شده که این پول بابت «سرقفلی» است.
• در صورت فوت مستأجر، ورثه می‌توانند هم سرقفلی و هم حق کسب و پیشه (در قراردادهای قدیمی) را مطالبه کنند.
• اگر قصد انتقال به دیگری دارید، حتماً شرط‌های مندرج در قرارداد را بررسی کنید تا با مشکل قضایی روبه‌رو نشوید.

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه هرچند در ظاهر شبیه‌اند، اما از نظر قانون تفاوت‌های زیادی دارند. دانستن این تفاوت‌ها برای مالک و مستأجر حیاتی است.

به زبان ساده:

• در قراردادهای قدیمی (قبل از ۱۳۷۶)، حق کسب و پیشه قابل طرح است.
• در قراردادهای جدید، فقط سرقفلی مطرح می‌شود.

آگاهی از این موارد و استناد به آرای وحدت رویه، می‌تواند جلوی بسیاری از اختلافات و ضررهای مالی را بگیرد

محمدرضا محمدحسینی وکیل پایه یک دادگستری