چرا ماده حل اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز مهم است؟

چرا ماده حل اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز مهم است؟

آیا درج شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت به صلاح است؟

چگونه از کمک یک وکیل متخصص ملکی بهره مند شویم؟

معمولاً در قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز بند یا ماده ای قرار می دهند با عنوان حل اختلاف و در آن ماده ذکر می کنند که کلیه اختلافات ناشی از قرارداد توسط داور یا داورانی حل و فصل خواهد شد. صرف نظر از اینکه در این ماده شرایط خاص و تخصصی داوری که وکیل متخصص ملکی به آن واقف است، باید رعایت شوند چرا که در غیر این صورت نهاد داوری به کلافی سردرگم تبدیل خواهد شد و خود به مشکلی لاینحل تبدیل می شود و مشکلی به اختلاف پیش آمده اضافه می گردد، در این مقاله علت های اصلی درج ماده داوری در قرارداد مشارکت در ساخت را با هم مرور می کنیم و البته با همه ی امتیازاتی که نهاد داوری دارد، به نظر وکیل متخصص ملکی ، اگر قرار باشد شرایط اساسی داوری در قرارداد ذکر نشوند یا رعایت نگردند بهتر است که از همان ابتدا شرط داوری در قرارداد ذکر نشود و حل و فصل کلیه اختلافات توسط مراجع قضایی انجام گردد که فقط یک وکیل متخصص ملکی و آشنا و مسلط به قوانین مشارکت در ساخت و داوری می تواند آن در حل این مشکل یاری رسان باشد . 

اما چرا در قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز حل و فصل اختلافات احتمالی آینده را به نهاد داوری می سپارند؟

اول مسئله تخصص؛  پروژه های عمرانی و ساخت و ساز در وهله اول یک کار فنی و مهندسی هستند در نتیجه مالک و سازنده نمی‌توانند ضمانتی داشته باشند که دعاوی و اختلافات مربوط به مشارکت در ساخت و ساز به بهترین نحو و با در نظر گرفتن کلیه مباحث فنی حل و فصل گردند و قطعاً کمک گرفتن از یک وکیل متخصص ملکی  در تهران بسیار سودمند خواهد بود.

به همین خاطر است که رسیدگی به اختلافات ناشی از از قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز غالباً به نهاد داوری سپرده می شود و دو طرف قرارداد هم تعیین می کنند تا حتماً یک نفر آشنا به مسائل فنی پروژه در هیئت داوری حضور داشته باشد.

نکته‌ای را که نمیتوانم گوشزد نکنم تعیین مشاورین محترم مسکن به عنوان داور یا داورانی در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز است که معمولاً از تخصص و آشنایی و تسلط لازم بر قوانین و مقررات داوری ندارند و این امر می تواند به حقوق طرفین لطمه بزند.

تنها گوشه ای از تجربیات من در این سال ها نشان می دهد هرچند که طرفین از همان ابتدای کار با حسن‌ نیت و برای پیشبرد اهداف پروژه همکاری می کنند اما خدای ناکرده  دخالتهای نابجا و ناصحیح برخی افراد ، مسئله حل اختلاف توسط نهاد داوری را به گره ای کور تبدیل کرده و فقط یک وکیل متخصص ملکی  در تهران می‌تواند این گره را هرچند با چنگ و دندان باز کند.

دوم مسئله زمان؛  همه ما می دانیم که در همین لحظه در راهروهای ساختمانهای دادگستری چه ازدحامی بر قرار است و باز هم می دانیم که قضات شریف با کارمندان شرافتمند دادگستری برای حل و فصل یک پرونده نهایت تلاش خود را می کنند از جمله اینکه تلاش می‌کنند هر روز به آمار حل و فصل شده ها اضافه شود اما شاید این نکته در خصوص پرونده های ساده تری مانند مطالبه وجه خیلی راحت تر قابل اجرا باشد اما برای رسیدگی به دعاوی مشارکت در ساخت و ساز مثلاً با ارجاع های متوالی طرفین اختلاف به هیئت های مختلف کارشناسی زمان زیادی از دو طرف هم مالک و هم سازنده گرفته خواهد شد و اصطلاحاً همین یک امر موجب اطاله دادرسی می شود و طبیعی است که تکلیف پیشرفت و سرانجام پروژه ساخت و ساز نیز در هاله‌ای از ابهام گم خواهد شد که اگر ما حل و فصل کلیه اختلاف را به نهاد داوری واگذار کنیم آن نهاد می‌تواند با رعایت قوانین و مقررات مربوط به داوری در سریعترین زمان اختلاف پیش آمده را حل و فصل کند و دو طرف قرارداد یا همان مالک و سازنده کمترین خسارات زمانی ممکن را متحمل شوند.

سوم مسئله هزینه دادرسی؛  برای طرح پرونده در مراجع قضایی درصدی به عنوان حق ثبت دادخواست گرفته می شود که عبارت است از سه و نیم درصد مبلغ خواسته شما فقط در مرحله بدوی یا همان نخستین. تصور بفرمایید در یک پروژه عظیم ساخت و ساز اگر اختلافی پیش آید و اگر موضوع دعوا مطالبه خسارت مالک به مبلغ ۳۰ میلیارد تومان از سازنده باشد مالک باید هزینه ثبت دادخواست را هنگام ثبت دادخواست بپردازد و حتی مشخص هم نیست که آیا او  بتواند دادگاه را مجاب کند تا رای به محکومیت خوانده صادر نماید و همین پرونده اگر نتیجه ای برای مالک دربر نداشته باشد بدون شک او زمان و خسارات بسیاری را از دست داده است مگر اینکه از کمک یک وکیل متخصص ملکی خبره و  بهره مند شود.

به خاطر این سه اصل مهم غالباً در قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز ذکر می کنند که در صورت بروز هرگونه اختلاف، نهاد داوری اختلاف را حل و فصل خواهد کرد و البته متذکر می شوم درج شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت و اجرای داوری، قوانین و مقررات مخصوص به خود را دارد که غفلت از آنها موجب پیچیده تر شدن پروسه داوری می شود و شاید اصلاً درج ماده حل اختلاف (شرط داوری) در قرارداد مشارکت در ساخت به صلاح نباشد. منتظر وقوع اختلاف نباشیم و به شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت خیلی گذرا و کم اهمیت نگاه نکنیم. برای بهره مندی از خدمات تخصصی یک وکیل متخصص ملکی حتما با ما تماس بگیرید.

بی نهایت باشیم.